Что необходимо знать об оспаривании кадастровой стоимости дачного участка?
Ежегодно в комиссии, созданные при Росреестре, поступают десятки тысяч обращений от собственников дачных участков. Физические лица не согласны с теми показателями, которые указаны в Государственном реестре.
Важно! До 2020 года владельцы земельных участков могут подавать заявления о пересмотре стоимости только в меньшую сторону. Это правило действует с 1 января 2017 года, когда вступил в силу закон ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке». Согласно правовому акту, кадастровые стоимости участков устанавливаются на уровне 2014 года и остаются таковыми до 2020 года. Осуществлена так называемая заморозка стоимости. Согласно тому же закону, невозможен пересмотр показателей в большую сторону.
Немного о дачных участках и об их кадастровой стоимости
Под дачным понимается земельный участок, который имеет ряд отличий от других земельных участков: под ИЖС, садовых, огородных:
- Предназначен для выращивания различных с/х культур: овощных, ягодных, плодовых и др.
- На нём разрешено строительство жилого дома, в котором могут зарегистрироваться проживающие, и хозяйственных построек, не пригодных для проживания.
- Может быть расположен только на границах городов, посёлков и других населённых пунктов.
Вся информация о дачном участке содержится в кадастровом паспорте. Это надёжный документ, в котором указаны номер, стоимость, площадь, конфигурация и другие характеристики. Сведения, отражённые в паспорте, берутся из Государственного органа, который ведётся соответствующими органами.
Ещё одна характеристика дачного участка – его налогооблагаемость. Налог на землю как на имущество начисляется, исходя от кадастровой стоимости.
На заметку! До 1 января 2015 года налог рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости. С этого момента владельцы недвижимости заметили, что налог на имущество стал значительно выше. Это связано с тем, что кадастровая стоимость (далее КС) больше инвентаризационной.
Часть владельцев примерно знают, по какой стоимости может быт продан их дачный участок, но не в курсе, какова его КС. Чтобы узнать, достаточно посмотреть на кадастровый паспорт, в нём есть интересующая информация. Но если документу более 5 лет, то может оказаться, что сведения в нём устаревшие. Государственная кадастровая оценка проводится 1 раз в 5 лет, и информация в реестре обновляется.
На заметку! До 2020 года все дачные участки в России будут иметь кадастровую стоимость, которая была определена до 1 января 2014 года. Такая ситуация стала результатом вступления в силу 1 января 2017 года закона «О государственной кадастровой оценке», принятого в июле 2016 года. Согласно ему, владельцы могут оспорить КС участка только в сторону уменьшения.
Так ли необходимо оспаривание кадастровой стоимости?
О необходимости оспаривания решает только сам владелец дачного участка. Но большая часть собственников даёт положительный ответ, так как понимают, что кадастровая стоимость должны быть приближена к рыночной. Также их беспокоит то, что если сумма в кадастровом паспорте завышена, то налог на имущество им придётся платить завышенный. От кадастровой стоимости зависит и размер госпошлины, например, при оформлении наследства. Встречаются ситуации с арендой дачного участка. В этом случае тоже необходима информация об арендной плате: она учитывается при расчёте арендной платы.
Тот факт, что в комиссии, созданные при Росреестре, обращаются десятки тысяч собственников дачных участков, показывает, что оспорить КС нужно и можно. При грамотном подходе, чётком соблюдении всех этапов и сборе весомой «доказательной» базы можно добиться пересмотра кадастровой стоимости как в досудебном, так и в судебном порядке.
Особенности оспаривания кадастровой оценки дачного участка
Вся деятельность по оценке земельных, в том числе и дачных участков, направлена на то, чтобы сделать кадастровую и рыночную стоимость максимально приближёнными. Это связано с тем, что на сегодняшний момент рыночная цена недвижимости считается самой объективной (при условии её профессионального и беспристрастного определения). Независимая оценка предполагает «индивидуальный подход», то есть учитываются все индивидуальные характеристики объекта. Для сравнения! Кадастровая стоимость определяется с применением метода массовой оценки, то есть дачные участки с разными характеристиками уравниваются.
По закону, физические лица могут сразу обратиться в суд с исковым заявлением о пересмотре КС дачного участка. Предусмотрена и возможность обращения в специальные комиссии, которые созданы при территориальных органах Росреестра. Каковы действия собственника дачного участка в обоих ситуациях? Первое, что они должны сделать, – определить реальную рыночную стоимость, ведь кадастровая стоимость должны быть приравнена к ней. Сделать это можно, обратившись к независимым оценщикам. Специалисты определят, сколько стоил на свободном рынке дачный участок на ту дату, когда проводилась государственная кадастровая оценка.
На заметку! Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года. Сейчас ситуация с дачными участками обстоит так: все цены на них заморожены на уровне 1 января 2014 года, поэтому независимые оценщики будут определять рыночную стоимость именно на эту дату. Такая «заморозка» – результат вступления в силу в 1 января/ 2017 года закона ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», и действует она до 2020 года.
Немного о независимой оценке дачного участка, проводимой перед оспариванием кадастровой стоимости
Сразу скажем, что рыночная стоимость более объективна. Независимая оценка проводится не по методу массой оценки. Она подразумевает «индивидуальный подход». Специалисты учитывают следующие критерии:
- Площадь и конфигурация.
- Удалённость от города, наличие рядом автомобильных дорого, ж/д станций.
- Наличие поблизости водоёма, лесного массива.
- Наличие коммуникаций, линий электропередач.
- Наличие построек.
- Качество земли, на которой выращиваются с/х культуры.
- Экономическая ситуация в регионе.
- Вид разрешённого использования. В данной ситуации мы говорим о дачных участках. Они, как правило, стоят дороже, чем земельные участки, на которых разрешено огородничество.
Оценка с учётом всех критериев позволит определить рыночную стоимость, соответствующую действительности. Отметим, что веским аргументом для комиссии или суда является информация, отражённая в отчёте об оценке. Очень важно, чтобы документ был составлен правильно и юридически грамотно. Только в этом случае он будет принять в качестве доказательной базы. Собственник дачного участка, подавший в суд исковое заявление, должен быть готов к тому, что суд может инициировать экспертизу результатов независимой оценки, если будут основания «не доверять» сведениям из отчёта об оценке.
Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости через суд
После проведения независимой оценки владельцу дачного участка необходимо составить и подать исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости. На сегодняшний день иски собственников рассматриваются судами общей юрисдикции. Несколько лет назад они рассматривались в арбитражных судах. Часть владельцев дачных участков уверена, что арбитражный суд более компетентен и не рады тому факту, что придётся подавать административное исковое заявление. Из этой ситуации есть выход. Если Вы хотите, чтобы Ваш иск рассматривал арбитражный суд, необходимо сначала подать заявление о пересмотре в комиссию при Росреестре. В случае отказа, собственник может предпринять следующий шаг – подать иск в арбитражный суд с требованием о признании решения комиссии незаконной.
На любом из этапов оспаривания: независимой оценке, подготовке и подаче иска в суд, обращении в комиссию, важно заручиться поддержкой профессионалов, которые имеют большой опыт в этой сфере. Благодаря их помощи, взаимодействие с государственными органами пройдёт более эффективно, и собственники дачный участков смогут достичь главной цели – пересмотра кадастровой стоимости.
Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!