Оценка торговых центров
Процедура оценки торгового центра
Оценка торгового центра как объекта, приносящего доход, – многоплановая процедура. Она направлена на определение его точной рыночной стоимости.
Важно! Под торговым центром (комплексом, домом) подразумевается группа площадей, которые расположены в одном здании. Они сдаются в аренду. Кроме торговых точек, в нём имеются площади, предназначенные для общего пользования: коридоры, санузлы, лестницы, лифты, технические помещения (щитовые, вентиляционные шахты, бойлерные и др.). Владельцы комплексов извлекают прибыль, сдавая в аренду е площади или получая проценты от оборота.
Будучи сложным объектом, ТЦ требуют серьёзного, разнопланового подхода в оценке. Результаты работы независимых оценщиков интересны владельцу, руководству объекта, инвесторам, покупателям, а иногда и арендаторам.
Приступая к оценке важно чётко сформулировать её цели и комплекс методов её проведения. Именно от этих критериев зависит конечный результат и то, будет ли им в полной мере удовлетворён заказчик.
Информация, полученная в ходе процедуры оценки, позволит сделать выводы о:
- Реальной рыночной стоимости.
- Инвестиционной привлекательности этого вида бизнеса.
- Ликвидности и перспективах объекта.
Отметим, что возможна оценка не только функционирующих, но и вновь открываемых торговых центров.
Для чего нужна оценка торгового центра?
ТЦ, как любой другой вид бизнеса, становится объектов купли-продажи, мены, инвестирования и др. Во время проведения сделок необходимо знать его объективную цену. Информация о рыночной цене необходима при:
- оформлении страховки;
- изменении специализации и направления деятельности;
- оформлении кредита под залог центра;
- оптимизации налогов;
- внесении в качестве уставного капитала;
- определении балансовой стоимости;
- принятии управленческих решений и при поиске эффективных путей дальнейшего развития бизнеса;
- разработке планов развития. Оценка бизнеса в рамках стратегического планирования позволит определить доходы с объекта в будущем, установит степень её устойчивости;
- судебных разбирательствах.
В зависимости от целей оценки, определяют балансовую, обоснованную, инвестиционную, внутреннюю, или фундаментальную, виды стоимости.
Важно! Оценка объекта проводится для целей свободных, а не вынужденных сделок.
Какие факторы влияют на стоимость торгового центра?
Качественную оценку торгового центра могут провести только опытные оценщики, имеющие глубокие знания в своей области и в сфере рыночных отношений. При определении цены рассматриваемого объекта необходимо учитывать целый ряд факторов:
1. Формат, или тип. На сегодняшний день выделяются несколько видов ТЦ, отличающихся по площади, зоне охвата, назначению.
- Торговые центры в микрорайонах, районах, округах. Это объекты с небольшой зоной обхвата. Ключевыми в них является один или несколько якорных арендатора (по сути, им является магазин, супермаркет, который арендует не менее 5-15% площади ТЦ и привлекает основной поток посетителей).
- Региональные и суперрегиональные ТЦ. Они призваны обслуживать области, регионы. Как правило, возводятся на пересечениях крупных магистралей областного и регионального значения.
- Брендированные ТЦ.
- Фестивальные ТЦ.
2. Назначение объекта. В центрах могут размещаться только торговые точки, или предусмотрены площади для развлекательных зон, кинотеатров и офисов.
3. Архитектурно-планировочное решение.
4. Площади земельных участков, количество парковок.
При проведении оценки применяются традиционные подходы: затратный, доходный и сравнительный. Учитывая все их результаты, возможно установить объективную цену ТЦ в условиях современного рынка.
Документы, необходимые для оценки торгового центра
Для оценки торгового комплекса, как бизнеса, необходимо предоставить независимым оценщикам ряд документов. Среди них:
- Правоустанавливающие документы на здание, земельные участки, на котором оно построено.
- Документы, отражающие доходы (договора с арендаторами).
- Сведения о расходах.
- Документы из БТИ. У торгового комплекса как объекта недвижимости есть техпаспорт, поэтажный план, они тоже должны быть предоставлены оценщику.
- Справка о балансовой стоимости.
Итогом работы оценщика становится отчёт об оценке – документ, имеющий юридическую силу. Он является веским аргументом не только при совершении сделок, но и может быть предоставлен в судебные инстанции.
Преимущества оценки торгового центра от ООО «Новые Горизонты»
- Специалисты консалтинговой компании уделяет повышенное внимание качеству оценки торгового центра. Она должна быть проведена на высочайшем уровне, так как именно от её результатов зависит успешность развития компаний наших клиентов. Отчёт об оценке, подготовленный в компании «Новые Горизонты», – документ, на основании которого будут привлекаться инвесторы и приниматься эффективные (порой радикальные) управленческие решения.
- Вся деятельность оценщиков направлена на отражение в отчёте только достоверных данных. За этим следит не только сам специалист, проводящий оценку, но и главный эксперт и руководитель компании: каждый из них проверяет подготовленный отчёт перед выдачей его клиенту.
Оцените наши преимущества, доверив оценку ТЦ нашей компании.
Обращение за оценкой стоимости торгового центра в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!