Независимая оценка - залог выгодной сделки
Новые Горизонты - Консалтинговая группа
  • Альфа-Банк
  • «АК БАРС» Банк
  • Банк Москвы
  • Банк Санкт-Петербург
  • ВТБ24
  • Газпромбанк
  • ДельтаКредит
  • Россельхозбанк
  • Сбербанк
  • АИЖК
  • ЕКА АЗС
  • Газпром
  • Ингосстрах
  • ГУП «Мосгортранс»
  • СРО РОО
  • Московский аэропорт Домодедово
  • Департамент здравоохранения города Москвы
  • Госкорпорация Ростех
  • Министерство обороны Российской Федерации
  • АВТОДОР
  • Торгово-промышленная палата г. Москва
  • Торгово-промышленная палата Московской области
  • Группа «АльфаСтрахование»
  • СРО Экспертный Совет




08.02.2019
Определим рыночную цену гаражных комплексов и парковок...
подробнее

03.02.2019
Независимая оценка рыночной стоимости ресторана или кафе...
подробнее

29.01.2019
Оценим рыночную стоимость производственных коммерческих площадей...
подробнее




Переоценка ценностей с компанией «Новые Горизонты» и Валерией Мозгановой на «Бизнес ФМ». Подробная информация об оспаривании кадастровой стоимости в 2019 году.



Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ЗАО «ГАЗПРОМ ИНВЕСТ ЮГ»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ОАО «Центральный научно-исследовательский институт экономики и эксплуатации водного транспорта»
все отзывы

все отзывы



Новые Горизонты. Страховой полис
Новые Горизонты

Страховой полис



Новые Горизонты. Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
Новые Горизонты

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков


Новые Горизонты. Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
Новые Горизонты

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Оценка торговой недвижимости


Оценка торговой недвижимости


Поводов для определения стоимости торговых помещений довольно много: сдача недвижимости в аренду, получение кредита, внесение имущества в залог. Оценка торговой недвижимости позволяет установить рыночную цену ликвидных активов, которая постоянно меняется под воздействием целого перечня факторов.


Что такое торговые помещения?


Торговое помещение — имущественный комплекс, занимающий отдельное здание или размещённый в специально оборудованном для торговли сооружении, в котором реализуются готовые материальные или электронные товары. Важное условие — в торговых помещениях не реализуются услуги различного рода. Продажа товара может быть прямой или опосредованной.


Торговые помещения относят к нежилой коммерческой недвижимости, даже если они располагаются на первых уровнях многоэтажных зданий. Они делятся на 5 основных видов:


  • Торговый комплекс. Здания имеют 2 и более этажа и занимают площадь от 1000 м2. В них располагаются десятки мелких магазинов различного назначения. Площадь поделена на зоны и арендуется несколькими предпринимателями.
  • Магазин. Помещение имеет определённую торговую направленность — реализация мясных продуктов, товаров для дома. Чаще всего всей площадью владеет 1 бизнесмен.
  • Павильон. В помещении есть только 1 вход/выход. В ассортименте представлены узкоцелевые товары — одежда, продукты.
  • Киоск. Такие помещения имеют малую площадь и в них торгуют одним видом товара.
  • Палатка. Конструкцию легко переносить в другую точку.


Требования к торговым помещениям определяются видом реализуемого товара. Если в магазине продаётся рыба, в нём должно быть установлено холодильное оборудование. Для обувного павильона не нужно создавать даже склад, поскольку обувь не портится.


Что такое оценка торгового помещения?


Развитость рынка торговых помещений обеспечивает уникальность разных площадей за счёт множества ценообразующих факторов. Оценщик выбирает наиболее подходящие аналоги нежилой недвижимости, чтобы сопоставить с аналогами.


Ценообразующие факторы, учитываемые при определении стоимости торговых помещений:


  • Местоположение. Отдельно принимается вовнимание расположение на первой линии домов.
  • Удалённость от транспортных развязок.
  • Автомобильный и пешеходный поток.
  • Наличие парковки и отдельного входа.
  • Уровень отделки сооружения.
  • Класс здания — определяется по этажности, назначению, капитальности (постройки проверяются на соответствие требованиям).
  • Этаж расположения торгового помещения.
  • Плотность застройки в районе торговли.


К дополнительным ценообразующим факторам относят имидж объекта в глазах потребителя, наличие конкурирующих предприятий, возможность организации торговли сопутствующими и профильными товарами.


Каждая ценообразующая корректировка может изменить стоимость объекта на 5–30%. Удельная ставка за кв. м. зависит от разнообразия товаров, которые будут представлены на торговой площади.


Для чего нужна оценка торговых площадей?


Торговые помещения — самые востребованные и дорогие площади в коммерческой недвижимости. Знание рыночной стоимости арендной ставки и кв. м. объекта оценки — необходимый инструмент управления торговым бизнесом.


Цели оценки стоимости торгового помещения классифицируются в зависимости от собственника объекта недвижимости. Для муниципальных и государственных органов власти это могут быть:


  • приватизация;
  • передача в аренду или доверительное управление;
  • продажа или отчуждение;
  • переуступка долговых обязательств;
  • национализация имущества;
  • использование объекта в качестве залога.


Когда собственником торгового помещения является физическое лицо, оценку торговой недвижимости проводят для следующих целей:


  • составление брачных контрактов, ипотечное кредитование;
  • раздел имущества супругов;
  • изъятие или выкуп имущества у собственника для муниципальных или государственных нужд;
  • сдача площади в арендное пользование;
  • внесение объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал;
  • привлечение новых пайщиков или дополнительная эмиссия ценных бумаг;
  • создание инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
  • уточнение налогооблагаемой базы недвижимых объектов.


Какие методы оценки применяют оценщики?


Оценка стоимости торговых помещений представляет собой комплекс мероприятий, направленных на осмотр площади, сбор данных о состоянии постройки — амортизации и износе. В процессе работы оценщик анализирует уровень инфраструктуры вблизи объекта.


В ФСО № 1 (Федеральный стандарт оценки) определены 3 подхода к определению стоимости недвижимых объектов.



Доходный


Доходный подход представлен методами оценки, основанными на определении ожидаемой прибыли от использования интересующего объекта.


При использовании методов доходного подхода цена помещения определяется по принципу ожидания. Типичный инвестор покупает его, ожидая получить доход в дальнейшем от использования по прямому назначению. Поскольку существует прямая зависимость выгоды при коммерческом использовании объекта от суммы вложенных инвестиций, цена на недвижимость рассчитывается как стоимость прав на получение дохода, т.е. будущей выгоды.


Преимущество доходных методов в сравнении с затратным и сравнительным состоит в том, что он более точно отражает представление вкладчика о торговом помещении как источнике прибыли. Это качество недвижимости является её основным ценообразующим фактором.


Сравнительный


Методы сравнительного анализа направлены на сопоставление имеющейся недвижимости с аналогичными на рынке. При выборе этого подхода учитываются материальные, технические и экономические показатели, влияющие на стоимость.


Используя сравнительные методы, оценщик выполняет следующие действия:


  • тщательно изучает рынок, чтобы получить достоверную информацию о как можно большем количестве факторов, относящихся к объектам сравнимой полезности.
  • Выявить единицы сравнения и проанализировать объект по каждой из них.
  • Сопоставить оцениваемый объект с имеющимися на рынке, чтобы понять, какие из них нужно исключить из списка, а какие требуют внимания.
  • Привести скорректированные показатели стоимости объекта к имеющимся на рынке.


В процессе сбора информации оценщик находит данные о купли-продаже аналогичных исследуемому торговых помещений. Если таких данных нет, в качестве единицы сравнения выбирается стоимость 1 м2 общей площади постройки. Её определяют на основе следующих факторов:


  • условия и время продажи;
  • удобство подъездных путей;
  • назначение площади;
  • техническое состояние постройки;
  • условия финансовых расчётов при сделке купли-продажи;
  • переданные права на недвижимость.


Поправка на местоположение — один из основных методов сравнительного определения стоимости объекта. Размещение постройки — определяющий фактор доходности торговой площади. Поправку на местоположение вводят в случаях, когда сопоставимые постройки выбраны в пределах разных территориально-экономических зон.


Поправка на торг учитывает разницу цен от реальных сделок от заявленной стоимости нежилой недвижимости. На вторичном рынке получаемая выручка может быть ниже на 5–10%.


Затратный


При выборе затратного подхода оценщик выясняет затраты, необходимые для замещения или воспроизводства объекта с зачётом устареваний и показателей износа. К таким вложениям относятся средства, при помощи которых получится создать точную копию объекта, с учётом использования материалов и технологий, применяемых на момент оценки.


Последовательность действий при использовании этого подхода:


  • Рассчитать стоимость замены или воспроизводства улучшений, как существующих, так и прогнозируемых.
  • Определить общий чистый доход от объекта, учитывая правовые ограничения на его использование и арендные ставки.
  • Рассчитать чистый доход от улучшений. Для этого стоимость их воспроизведения умножается на ставку капитализации доходов для них.
  • Выяснить сумму чистого дохода, который приходится на участок земли. Этот показатель определяется разностью общего дохода и дохода, который приходится на улучшения.
  • Рассчитать стоимость земли, разделив чистый доход на землю на ставку капитализации.


Каждый недвижимый объект имеет ограниченный срок, в который его эксплуатация может быть целесообразной. Доход, получаемый от торгового помещения, должен быть достаточным для обеспечения требуемого дохода на вложенный капитал и нормы возврата.


При правильном выборе подхода к оценке торговых помещений специалист получает наиболее достоверные данные. При развитой инфраструктуре и рынке методы из всех 3 подходов оценки должны указывать приблизительно одну стоимость. Однако такие ситуации случаются редко — это связано с несовершенством рынка недвижимости.


При оценке торговых площадей специалист использует все три метода — сравнительный, доходный и затратный. Последний менее эффективен в плане надёжности получаемых результатов — его используют, когда имеется достоверная статистика продаж аналогичной недвижимости. Чаще всего оценщик пользуется доходным методом, поскольку данные по арендным ставкам более доступны.


Какие документы потребуются при независимой оценке торговой недвижимости?


Оценка таких коммерческих объектов производится на основе следующих документов:


  • Свидетельство о собственности на помещение.
  • Экспликация — справочный материал, объясняющий архитектурные проекты и чертежи. Имеет вид перечня качественных, количественных и технических характеристик помещений.
  • Поэтажный план здания.
  • Кадастровый и/или технический паспорт объекта недвижимости.
  • Если строение находится во владении юридического лица, необходимо предоставить справку о первоначальной и остаточной стоимости здания. Также нужно иметь документ, указывающий дату постановки недвижимости на бухгалтерский учёт.
  • Реквизиты заказчика. Если им является юридическое лицо, понадобится предоставить реквизиты, если физическое — паспорт.


В результате оценки стоимости торговой площади заказчик получает отчёт, соответствующий требованиям закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, стандартам оценки ФСО № 1, 2, 3.


DOC Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (135-ФЗ)
Формат файла: DOC
Размер: 313 Кб
DOC Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)
Формат файла: DOC
Размер: 57 Кб
DOC Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)
Формат файла: DOC
Размер: 46 Кб
DOC Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3)
Формат файла: DOC
Размер: 58 Кб


Таким образом, оценка стоимости торговых помещений необходима во многих ситуациях. Для работ приглашаются специалисты, которые проводят тщательный анализ рынка и определяют факторы, снижающие или повышающие ценность объекта. При выборе методов оценки обращается внимание на особенности размещения объекта и его потенциальную доходность.


Почему за услугой оценки торговой недвижимости стоит обратиться именно к нам


  • Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.
  • Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией — от первого звонка специалистам до проведения оценки — Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.
  • Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.
  • Качество. В нашей компании каждое заключение — отчёт об оценке — перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности — проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.
  • Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?
  • Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.


Обращение за независимой оценкой торговых зданий, помещений, строений в «Новые Горизонты» — это гарантия Ваших выгодных сделок!


Свидетельство о членстве в СРО
Оценщик Амерханов М.Р.

Новые Горизонты. Лицензии и сертификаты. Свидетельство о членстве в СРО. Оценщик Амерханов М.Р.
Новые Горизонты. Лицензии и сертификаты

Свидетельство о членстве в СРО. Оценщик Амерханов М.Р.

Изображение 1 из 3

Полис страхования ответственности
Оценщик Амерханов М.Р.

Новые Горизонты. Лицензии и сертификаты. Полис страхования ответственности. Оценщик Амерханов М.Р.
Новые Горизонты. Лицензии и сертификаты

Полис страхования ответственности. Оценщик Амерханов М.Р.

Изображение 2 из 3

Диплом о профессиональной переподготовке
Оценщик Амерханов М.Р.

Новые Горизонты. Лицензии и сертификаты. Диплом о профессиональной переподготовке. Оценщик Амерханов М.Р.
Новые Горизонты. Лицензии и сертификаты

Диплом о профессиональной переподготовке. Оценщик Амерханов М.Р.

Изображение 3 из 3


Появился дополнительный вопрос?
Узнайте всё об услуге оценки,
позвонив нам по телефонам:



или напишите нам по электронной почте

или оставьте сообщение через специальную форму связи:



Отзывы


Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ФГКВОУ ВПО «Военная академия Генерального штаба ВС РФ»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ФГКВОУ ВПО «Военная академия Генерального штаба ВС РФ»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ОАО «Книгоэкспорт»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ОАО «Книгоэкспорт»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ООО «ДХЛ Логистика»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ООО «ДХЛ Логистика»

Посмотреть все отзывы


Документация




Поделиться в социальных сетях:



© Новые Горизонты, 2019
г. Мoсква, Олимпийский пр-т, д. 22 (схема проезда)
г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 33 (схема проезда)
Почта:
Сайт: www.mos-expert.com
Следуйте за нами:
Вконтакте Facebook Twitter

КОНТАКТЫ
Новые Горизонты - Консалтинговая группа


Звоните:

+7 (495) 055 15 78

Пишите:





Наш адрес в Москве:
г. Мoсква, Олимпийский пр-т, д. 22




Наш адрес в Санкт-Петербурге:
г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 33


×

ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК
Новые Горизонты - Консалтинговая группа


×

ОНЛАЙН ЗАЯВКА
Новые Горизонты - Консалтинговая группа


×

Год создания сайта — 2014

Сделано вручную в «Purple Mouse»
— это значит, что данный сайт www.mos-expert.com был нарисован и спрограммирован руками,
а не в генераторе программ.

Узнать больше:

www.pmouse.ru

Purple Mouse


или сохранить визитку:

×