Консалтинговая группа «Новые Горизонты» Оценка Услуги по оценке земли Оценка арестованного земельного участка

Оценка арестованного земельного участка

Наложение ареста на земельный надел возможно в 2 случаях:

• Наличие задолженности у собственника и возбуждение в отношении его исполнительного производства в Федеральной службе судебных приставов. Под задолженностью имеется в виду алиментные обязательства, неоплаченные налоги, просроченный кредит и прочее. Решение о применение ареста принимается приставом-исполнителем. Он может сделать это по собственной инициативе или по заявлению кредитора-взыскателя. В большинстве случаев требует проведения оценки рыночной стоимости надела, так как участок арестовывается с целью его конфискации и дальнейшей реализации в пользу покрытия долгов.
• Наличие спора о принадлежности земельного участка. Ситуация часто возникает при осуществлении незаконных сделок купли-продажи. Решение о наложении ареста принимается судом. Не требует проведения оценки стоимости.

В обоих случаях наложение ареста означает запрет на право распоряжения имуществом. То есть, фактический собственник не может продать землю, переписать её на другое лицо, подарить и т.д. В некоторых случаях арест подразумевает также ограничение права пользования. Это значит, что землю нельзя обрабатывать, нельзя на ней строить и т.д.

Что такое оценка стоимости арестованного земельного участка

В случае ареста земельного надела, определяется его рыночная стоимость, так как доходы от реализации земли будут направлены на покрытие долгов. В свою очередь, рыночная стоимость — это совокупность факторов, отражающих реальную цену объекта в данное время и в данном месте.

Статья 85 ФЗ № 229 от 2007 года определила, что для оценки недвижимого имущества пристав исполнитель обязан привлекать специалиста из независимой организации (или индивидуального предпринимателя). Договор о проведении оценки должен быть заключен в течение одного месяца с момента, когда было принято решение об обращении имущества во взыскание (нельзя путать с арестом).

Оценщик самостоятельно определяет методы, которыми он может пользоваться при определении стоимости надела (см. ниже). В любом случае, цена, указанная оценщиком, обязательна для применения судебным приставом. В то же время, результаты оценки могут быть оспорены через суд как должником, так и взыскателем.

Для чего нужна оценка?

Как уже указано, судебный пристав накладывает арест на имущество с целью его дальнейшей конфискации и реализации для покрытия долгов собственника. Имущество, обращённое во взыскание во время исполнительного производства, продаётся посредством аукциона. Таким образом, оценка земельного участка необходима, чтобы определить стоимость, за которую её можно продать на рынке.

В случае, когда имущество конфискуется и передаётся взыскателю (например, когда оно является объектом залога под кредит в банке) также производится оценка. Она позволяет определить сумму долга, которая будет покрыта путём передачи земли кредитору.

Методы оценки

Методы определения реальной стоимости земельного надела установлены Распоряжением Минимущества № 568-р от 2007 года. Используются следующие варианты:

• Сравнения продаж.
• Капитализации ренты.
• Выделения.
• Остатка.
• Распределения.
• Предполагаемого использования.

Выбор конкретного метода зависит от исходных данных и от возможностей и желания самого оценщика. По необходимости, он может использовать одновременно несколько методов.

Метод сравнения продаж

Метод основан на анализе стоимости аналогичных участков (имеется в виду одинаковых по площади, близких по местоположению, схожих по ценности земли и т.д.). Если информации нет, допускается изучение текущих цен продажи и (или) спроса на аналогичные участки. Важно, чтобы для сравнения были взяты несколько участков. Данный способ подразумевает выполнение следующих действий:

• Выявление признаков, в соответствии с которыми будут подыскиваться аналогичные участки: вид разрешённого использования, местоположение, инфраструктура и т.д.
• Определение допустимых отклонений для каждого из признаков.
• Определение уровня корректировки стоимости по каждому из признаков, в зависимости от степени отклонения между исходным участком и его аналогом.
• Корректировка цен в соответствии с произведёнными ранее расчётами.
• Определение итоговой стоимости участка.

Метод капитализации ренты

Имеется в виду расчёт реальной стоимости земельного надела, исходя из выгоды, которую собственник может получить в качестве земельной ренты (оплаты за использование участка, например, при сдаче его в аренду). При этом оценщик производит следующие операции:

• Определение суммы текущей земельной ренты.
• Определение тарифа (коэффициента) капитализации. То есть, оценщику нужно найти ставку, с помощью которой будущая возможная выгода от земельной ренты будет переведена в текущую стоимость участка.
• Расчёт реальной стоимости участка.

Метод выделения

Применяется только для земельных участков, на которых возведены сооружения (земельных участков с улучшением). При этом важно, чтобы имеющиеся сооружения действительно соответствовали эффективному улучшению земли (были построены в соответствии с видом разрешённого использования надела). Данный метод предполагает выполнение следующих действий:

• Выявление признаков, в соответствии с которыми будут подыскиваться аналогичные участки.
• Определение допустимых отклонений для каждого из критериев.
• Определение уровня корректировки суммы по каждому из признаков, в зависимости от степени отклонения между исходным участком и его аналогом, выбранным для сравнения.
• Корректировка цен в соответствии с произведёнными ранее вычислениями.
• Определение стоимости земельного надела.
• Расчёт затрат на воспроизводство улучшений, имеющихся на участке.
• Определение итоговой суммы, для чего из реальной стоимости земли необходимо вычесть стоимость воспроизводства улучшений, находящихся на участке.

Важно понимать, что метод предполагает определение стоимости только земельного надела. Стоимость строений, находящихся на нём, рассчитывается отдельно.

Метод остатка

Как и в случае с методом капитализации ренты, за основу определения стоимости взят доход, который собственник мог бы получить от земли в будущем. Однако, в данном случае в учёт идёт также доход, который могут принести сооружения, имеющиеся на участке (например, бизнес-центр, офисы которого будут сдаваться в аренду). Подразумевает выполнение следующих действий:

• Расчёт стоимости возведения улучшений (строительства сооружений).
• Расчёт доходов, которые собственник может получить от земли и имеющихся сооружений.
• Определение коэффициента капитализации.
• Определение итоговой стоимости земли.

Основное преимущество метода в том, что при тщательном анализе он помогает определить путь наиболее правильного и выгодного использования земельного надела.

Метод распределения

Используется только для оценки участков, на которых имеются сооружения. Предполагает выполнение следующих действий:

• Выявление признаков, в соответствии с которыми будут подыскиваться аналогичные участки.
• Определение допустимых отклонений для каждого из признаков.
• Определение уровня корректировки стоимости по каждому из признаков, в зависимости от степени отклонения между исходным участком и его аналогом.
• Корректировка цен в соответствии с произведёнными ранее расчётами.
• Определение стоимости объекта недвижимости как одного целого для участка и сооружения на нём.
• Определение стоимости только надела, путём умножения общей цены объекта недвижимости на долю, которая в данном конкретном случае приходится на землю.

Одна из самых малоиспользуемых методик, так как в большинстве случаев очень сложно определить долю земельного участка в паре «земля-строение». Применяется только в том случае, если у оценщика нет информации по стоимости аналогичных земельных участков, не имеющих сооружений. Также, допустимо применение этого способа в качестве проверочного, когда рыночная стоимость была определена с применением других методик.

Метод предполагаемого использования

Применяется для определения стоимости застроенных и пустующих земельных участков. Предполагает выполнение следующих действий:

• Расчёт затрат, которые нужны будут для использования участка в соответствии с желанием собственника (или в соответствии с наиболее эффективным вариантом эксплуатации земли).
• Определение возможных доходов от участка.
• Расчёт операционных затрат, которые нужны будут для поддержания постоянного уровня доходов с земли.
• Определение коэффициента дисконтирования. Имеется в виду оценка риска вложения капитала в землю, выраженная в цифровом формате.
• Определение стоимости земли путём дисконтирования высчитанных расходов и доходов.

Итог проведения оценки

Специалист оценщик составляет акт по итогу выполненных работ, где указывает конкретную цену надела. В течение 3 дней судебный пристав издаёт постановление об определении стоимости З/У и в этот же срок оповещает заинтересованные стороны (должника и взыскателя) о проведении оценки. При этом, пристав исполнитель должен предоставить заинтересованным лицам копию акта, составленного оценщиком.

Если какая-либо из сторон не согласна с определённой стоимостью земельного участка, она может обжаловать проведение оценки в судебном порядке в течение 10 дней с момента получения извещения о стоимости земли.

Почему за услугой оценки арестованного земельного участка стоит обратиться именно к нам

• Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне.
• Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.
• Качество. В нашей компании каждое заключение перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности — проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Появился дополнительный вопрос?
Узнайте всё об услуге оценки арестованного участка земли,
позвонив нам по телефонам:

или напишите нам по электронной почте

или оставьте сообщение через специальную форму связи:

Отзывы

Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ФГКВОУ ВПО «Военная академия Генерального штаба ВС РФ»

Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ОАО «Книгоэкспорт»

Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ООО «ДХЛ Логистика»

Посмотреть все отзывы

Документация

Прайс-лист компании «Новые Горизонты» (PDF) Формат файла: PDF Размер: 783 Кб

Договор возмездного оказания оценочных услуг (юридические лица) Формат файла: DOC Размер: 159 Кб

Договор на проведение оценки (физическое лицо) Формат файла: DOC Размер: 136 Кб