Оценка права аренды земельного участка
Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, на ней расположенных. Земельные участки участвуют не только в сделках купли-продажи, но и становятся предметом арендных отношений.
Что такое право аренды земельного участка?
С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка – это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.
Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:
- возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
- сдавать его в субаренду;
- предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
- передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.
Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:
- пролонгации договора;
- расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.
Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.
До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.
Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?
В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.
Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).
В 2003 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.
В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:
- физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
- юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
- права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
- сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
- наличие запретов или обременений;
- величина и правила внесения арендной платы.
Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.
Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е. определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка.
В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.
Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?
Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:
- владельца земельного участка – арендодателя;
- пользователя – арендатора.
Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:
- Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.
- Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
- Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
- Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
- Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
- Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
- Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
- Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.
Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.
Какие методы оценки применяют оценщики?
В распоряжении от 2012 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.
- Самый доступный способ – сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
- Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2002 года.
- Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
- Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.
- Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.
Независимо от используемого метода, оценщик обязан обладать полной информацией о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса. Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным – у другого. Оценщикам приходится обращаться к средним величинам, использовать множество корректировок. Это делает результаты оценки уязвимыми и предоставляет заказчику возможность обжаловать полученную оценку в суде. Поэтому, каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование, а объём отчёта составляет до 50 страниц.
Необходимые документы
При оформлении заявки на проведение оценки представляется значительный объём документов:
- паспортные сведения по заявителю;
- текст договора аренды, если он уже заключён, или его проект с указанием ставки платы за аренду;
- документы по земельному участку, касающиеся его категории, разрешений на способы использования, карты и прочие имеющиеся материалы, в том числе ограничения (сервитуты).
Иногда, оценщики могут затребовать дополнительные документы, имеющие отношение к самому участку или планируемой на нём деятельности.
Отчёт об оценке прав аренды оформляется в соответствии с методическими рекомендациями, опечатывается, прошивается и передаётся заказчику.
Обращение за оценкой права аренды земельного участника в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!