Объективность - главный принцип нашей работы
Новые Горизонты - Консалтинговая группа
  • Альфа-Банк
  • «АК БАРС» Банк
  • Банк Москвы
  • Банк Санкт-Петербург
  • ВТБ24
  • Газпромбанк
  • ДельтаКредит
  • Россельхозбанк
  • Сбербанк
  • АИЖК
  • ЕКА АЗС
  • Газпром
  • Ингосстрах
  • ГУП «Мосгортранс»
  • СРО РОО
  • Московский аэропорт Домодедово
  • Департамент здравоохранения города Москвы
  • Госкорпорация Ростех
  • Министерство обороны Российской Федерации
  • АВТОДОР
  • Торгово-промышленная палата г. Москва
  • Торгово-промышленная палата Московской области
  • Группа «АльфаСтрахование»
  • СРО Экспертный Совет




14.12.2018
О востребованной услуге оценки стоимости офисного оборудования...
подробнее

09.12.2018
Обо всех нюансах профессиональной оценки установленного оборудо...
подробнее

04.12.2018
Об особенностях оценки уникального оборудования...
подробнее




Переоценка ценностей с компанией «Новые Горизонты» и Валерией Мозгановой на «Бизнес ФМ». Подробная информация об оспаривании кадастровой стоимости в 2019 году.



Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ЗАО «ГАЗПРОМ ИНВЕСТ ЮГ»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ОАО «Центральный научно-исследовательский институт экономики и эксплуатации водного транспорта»
все отзывы

все отзывы



Новые Горизонты. Страховой полис
Новые Горизонты

Страховой полис



Новые Горизонты. Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
Новые Горизонты

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков


Новые Горизонты. Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
Новые Горизонты

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
Консалтинговая группа «Новые Горизонты» Оценка Услуги по оценке земли Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд

Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд


Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд


В 2014 году в Земельный Кодекс России, регулирующий процесс изъятия земельного надела для публичных нужд, правительство внесло поправки, касающиеся порядка возмещения убытков, возникающих в результате данной процедуры.


Далеко не все изменения понравились правоприменителям, на этом фоне у них начали возникать вопросы по поводу расчёта размера компенсационной выплаты за землю.


Сумма компенсации при изъятии надела


Если государством принято решение об изъятии земли, зачастую это сопровождается большими потерями в финансовом плане для её собственника. В связи с этим, было принято решение о выплате компенсации. Её величину всегда определяет эксперт. Полученная сумма всегда соответствует коммерческой ценности участка. Кроме выплат за площадь надела, бывший владелец имеет право рассчитывать на компенсацию за:


  • любые хозяйственные постройки, находящиеся на данной земле, включая жилой дом;
  • упущенную выгоду;
  • любые улучшения, не противоречащие закону и располагающиеся на данной земле.


В размер оплаты владельцу надела не включают расходы по:


  • сделкам, осуществляемым после факта изъятия, уже известному владельцу;
  • всем появляющимся постройкам и улучшениям, несмотря на целенаправленное применение по соглашению найма или наделу;
  • изменениям, которые были предприняты после того, как собственнику сообщили о том, что земля будет изъята.


Как производят расчёт компенсации?


Согласно закону № 499-ФЗ, состав убытков к возмещению при изъятии надела остался аналогичным предусмотренному в 63 статье ЗК и 2-ом пункте 281 статьи ГК РФ. За землю выплачивается её рыночная стоимость и всех объектов, которые на ней находятся. Сюда же относятся выплаты для покрытия убытков, возникающих на фоне невозможности исполнения обязательств перед третьим лицом.


Всё вышеперечисленное — выплаты по реальному ущербу и упущенной выгоде. Что касается рыночной стоимости, этому вопросу выделено особое внимание, так как её следует доказать с помощью отчёта по оценке. Все остальные убытки не требуют оценки и поэтому не попадают в отчёт оценщика. Изменения, принятые последними, в большей степени касаются списка лиц, имеющих право претендовать на компенсационные выплаты.


Что такое оценка стоимости земель под изъятие?


Оценку рыночной стоимости земельного участка под изъятие производят по отношению к изымаемому участку, который на данный момент принадлежит гражданину РФ. Помимо этого, оцениваться могут любые другие права на эту землю. Оценщик опирается на правила закона № 135-ФЗ, исключая особенности, указанные в земельном законодательстве.



После принятых изменений, в актах появилась информация о том, как оценить прекращаемые права. Например, если говорить о рыночной стоимости прав организации на бессрочное пользование, здесь рыночную стоимость определяют, опираясь на право передачи надела в аренду на 49 лет. Касательно рыночной стоимости прав безвозмездного пользования землёй на основании договора, ценность участка оценивается, основываясь на стоимость права аренды до того момента, пока не истечёт срок такой договорённости.


На заметку! Самые спорные и сложные ситуации при проведении работы оценщиком происходят в случаях, когда необходимо определить дату этих мероприятий.


Если взять во внимание на ФЗ № 499, здесь не получится найти ответы на все возникающие вопросы в процессе оценки. Но именно от принятых решений на данном этапе и будет зависеть конкретная сумма компенсационных выплат.


Для чего необходима оценка стоимости?


Оценку земельного участка под изъятие государством проводят, чтобы определить размер компенсационной выплаты, в будущем выплачиваемой владельцу этой земли для покрытия возможной выгоды или платы за аренду за конкретный временной промежуток. После определения рыночной цены, кадастровая стоимость этой земли будет установлена на таком же уровне.


Методика оценки земельного участка


Оценку принято проводить, основываясь на методические рекомендации, касающиеся стоимости земли на рынке недвижимости. Методика оценщика предполагает использование 2-х вариантов подхода, а именно доходного и сравнительного. Последний сочетает в себе:


  • сравнение цен на проданные объекты;
  • метод распределения;
  • выделение наделов.


Что касается доходного подхода, он означает следующее:


  • методика остатка;
  • капитализация земельной ренты и предполагаемое использование.


Если используются другие варианты, в отчёте оценщика специалист должен раскрыть и обосновать суть их использования. В учебниках можно отыскать другие методы расчёта, такие как затраты на освоение, инфраструктуру, а также метод типового договора об инвестиционных вложениях.


Перед тем, как точно определиться со стоимостью земли, оценка специалиста должна базироваться на основе самой достоверной и подробной информации. Если оценка при использовании разных методик позволила получить кардинально разные результаты, это указывает на явные ошибки или несбалансированность рынка земли.


Ещё один распространённый подход для проведения оценки называется сравнительным. В данном случае, цену земли определяют, отталкиваясь от суммы, которую готов был бы заплатить покупатель надела, без возможности её завышения, так как за эти же деньги у него есть возможность приобрести такой же участок у другого продавца. В рамках этого подхода, принято использовать методику распределения.


Применение этого способа возможно, если у специалиста имеются данные о ценах сделок о продажах и покупках наделов таких же габаритов и предназначения. Таким образом оценку проводят в следующей последовательности:


  • Сначала определяют факторы, влияющие на цену цены участка и анализируют их влияние на расценки, учитывая корреляционный анализ и экспертную оценку.
  • После определяется продажная цена аналогичных участков.
  • Цена аналога может быть скорректирована, учитывая выявленные отличия.
  • На последнем этапе рассчитывают цену земли как среднестатистическую от скорректированных расценок аналогов.


Самыми важными факторами, которые способны повлиять на стоимость земли, являются физические параметры, то есть рельеф, форма и прочее, а также целевое предназначение и место нахождения надела.


Помимо этого, учитывается наличие транспортной развязки и инфраструктуры. Методика выделения часто используется специалистами для земли, на которой уже есть различные постройки в виде небольших дачных домиков или коттеджей. Цена на такой участок рассчитывается с помощью определения разницы между ценой единого объекта и любых разновидностей улучшений, созданных до получения новости о том, что земля будет изъята государством.


Как определить компенсацию за упущенную выгоду?


Как говорилось выше, помимо компенсации за любые улучшения и постройки в пределах участка, который подлежит изъятию, его владелец может рассчитывать на получение выплат за упущенную выгоду. Если начать изучать законодательные акты, здесь не получится найти информацию о том, как конкретно провести данную оценку.


Здесь присутствует лишь абстрактная отсылка в сторону Федерального законодательства. В Земельном Кодексе есть лишь несущественные данные об отчёте по оценке убытков. Но, говоря о законе № 135-ФЗ, он не рассматривает какие-либо убытки как объект оценки. В связи с этим, у оценщика не может быть отчёта, определяющего размер убытков. Такой же вывод можно сделать и на основании судебной практики.


В таком случае, вариант остаётся лишь один — это определить убытки, опираясь на заключение эксперта. Судебную экспертизу может назначить лишь сам суд. Обе стороны имеют право обратиться к специалистам, чтобы заказать подготовку контррасчёта убытков согласно 75 статьи АПК РФ. Но стоит заметить, что полученные в итоге документы не будут иметь в суде экспертного статуса.


Как оспорить в суде изъятие земли?


Изменения, которые были внесены ещё в 2014 году и действуют до настоящего времени, привели к тому, что у владельца земельного участка нет возможности оспорить принятое решение об изъятии для муниципальных и государственных нужд. Единственное, что можно оспорить, — это величину компенсационных выплат, если они не соответствуют реальной стоимости участка.


Как оспорить отчёт оценщика земельного участка?


В большинстве случаев, чтобы оспорить оценку, несоответствующую реальной стоимости участка, владельцы земли предоставляют в суд документы, подтверждающие то, что на самом деле земля имеет значительно большую ценность. Но зачастую, этого совсем недостаточно.


На заметку! Если обеими сторонами будет предоставлено два отчёта с кардинально разными выводами, у суда не будет оснований для принятия решения в чью-либо пользу.


Более выгодным вариантом для владельца земельного участка может стать проведение судебной экспертизы, так как эти результаты воспринимаются судебным органом как более веские. Для проведения такой экспертизы достаточно ходатайства пострадавшей стороны и предъявления ею альтернативных расчётов.


Если владелец надела не предоставит бумаги о проведённой экспертизе и те, которые подтвердят, что компенсация слишком занижена, у судьи будет меньше оснований, чтобы назначить судебную экспертизу. При этом необходимо помнить, что судьи не всегда принимают решения в пользу истца. Перед подачей заявления, стоит тщательно продумать стратегию и подготовить необходимый пакет документов.


Почему за услугой оценки земельных участков при изъятии в пользу муниципалитета стоит обратиться именно к нам


  • Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне.
  • Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.
  • Качество. В нашей компании каждое заключение перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности — проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.


Появился дополнительный вопрос?
Узнайте всё об услуге оценки участков земли при изъятии для гос и муниципальных нужд,
позвонив нам по телефонам:


+7 (495) 201 15 78
(Москва)
+7 (495) 055 15 78
(Москва)


или напишите нам по электронной почте

или оставьте сообщение через специальную форму связи:



Отзывы


Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ФГКВОУ ВПО «Военная академия Генерального штаба ВС РФ»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ФГКВОУ ВПО «Военная академия Генерального штаба ВС РФ»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ОАО «Книгоэкспорт»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ОАО «Книгоэкспорт»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц. ООО «ДХЛ Логистика»
Новые Горизонты. Отзывы юридических лиц

ООО «ДХЛ Логистика»

Посмотреть все отзывы


Документация




Поделиться в социальных сетях:



+7 (495) 201 15 78
(Москва)
+7 (495) 055 15 78
(Москва)
© Новые Горизонты, 2018
г. Москва, Олимпийский пр-т, д. 22 (схема проезда)
Почта:
Сайт: www.mos-expert.com
Следуйте за нами:
Вконтакте Facebook Twitter

КОНТАКТЫ
Новые Горизонты - Консалтинговая группа


Звоните:

+7 (495) 201 15 78
(Оценка)

+7 (495) 201 15 79
(Экспертиза)

+7 (495) 201 86 81
(Инжиниринг)

+7 (495) 055 15 78
(Москва)

Пишите:





Наш адрес:
г. Москва, Олимпийский пр-т, д. 22


×

ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК
Новые Горизонты - Консалтинговая группа


×

ОНЛАЙН ЗАЯВКА
Новые Горизонты - Консалтинговая группа


×

Год создания сайта — 2014

Сделано вручную в «Purple Mouse»
— это значит, что данный сайт www.mos-expert.com был нарисован и спрограммирован руками,
а не в генераторе программ.

Узнать больше:

www.pmouse.ru

Purple Mouse


или сохранить визитку:

×