Особенности оспаривания кадастровой стоимости гаража
Любая недвижимость, будь то квартира, дачный домик, комната в общежитии или гараж, имеет кадастровую стоимость – показатель, который в 2016-2017 годах приобрёл особое значение. Связано это с тем, что в стране начал практиковаться налог на имущество, исходя не из инвентаризационной (как это было раньше), а кадастровой стоимости. Реалии таковы, что последний показатель неоправданно завышен. На практике он должен быть приближен к рыночной стоимости объекта недвижимости.
Все ли гаражи имеют кадастровую стоимость?
Под гаражом подразумевается объект, который возведён из различных материалов и предназначен для хранения транспортного средства и защиты его от угона, холода, влаги и других негативных факторов. На кадастровый учёт ставятся только объекты недвижимости, но не все гаражи можно к ним отнести. На практике встречается множество сооружений, построек, в которые автовладельцы ставят автомобиль. Это могут быть:
- Объекты в гаражных кооперативах (так называемые боксы).
- Отдельно стоящие сооружения из металла, расположенные на конкретном участке.
- Складные металлические «ракушки».
- Сооружения, имеющие фундамент.
Из всего этого разнообразия только боксы и строения с фундаментом относятся к объектам недвижимости, так как они обладают одним из родовых признаков недвижимого имущества – стационарностью. Они имеют кадастровый номер и кадастровую стоимость. Собственники объектов платят налог на имущество, которые напрямую зависит от стоимости гаража.
Как рассчитывается кадастровая стоимость гаража?
Стоимость, указанная в кадастровом паспорте, определяется в ходе государственной оценки. Госорган, отвечающий за проведение процедуры, отбирает на конкурсной основе независимых оценщиков. В таком подходе есть несколько минусов:
- при каждой государственной кадастровой оценке выбираются разные оценщики;
- не соблюдается принцип преемственности, специалисты не учитывают результаты, которые были получены предыдущими оценщиками.
Возможно, при разработке закона ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» учитывались эти минусы. Согласно ему, с 2020 года определять кадастровую стоимость будут бюджетные организации. Они будут «отвечать» за осуществление оценочной деятельности. Также в их задачи будет входить рассмотрение обращений граждан, желающих исправить ошибки, допущенные в кадастровом паспорте и Государственном кадастре. Оговаривается и ответственность этих бюджетных организаций. Если из-за их некомпетентности, намеренных или случайных ошибок, будет нанесён ущерб собственнику гаража или другого объекта, то они будут их возмещать за счёт собственных средств. При их недостатке или отсутствии – за счёт бюджета страны.
Где найти информацию о кадастровой стоимости Вашего гаража?
На каждый объект недвижимости, в том числе и гараж, который зарегистрирован в Росреестре, составляется кадастровый паспорт. В этом документе содержится информация о кадастровом номере и стоимости. Сведения о цене объекта актуальны в течение 5 лет. Если Вы не согласны с ней, то всегда можно оспорить в судебном порядке.
На заметку! Если у Вас нет кадастрового паспорта гаража, то узнать его кадастровую стоимость можно другими способами: заказать выписку в МФЦ или местном отделении Росреестра или узнать о ней в режиме онлайн (и ФНС, и Росреестр предлагают сервисы подобного рода).
Почему появляется необходимость в оспаривании кадастровой стоимости гаража?
Зачастую стоимость завышена и не совпадает с рыночной ценой (хотя в идеале должны быть максимально приближена к ней). Такие «разногласия» связаны с особенностями проведения кадастровой оценки:
- Её проводят государственные оценщики с использованием метода массовой оценки. Что это значит? Во время процедуры не учитываются ряд специфических особенностей гаража: год постройки, тип и материал конструкции, есть ли ремонт, площадь, наличие/отсутствие теплоизоляции.
- Государственная кадастровая оценка проводится 1 раз в 5 лет, поэтому её результаты не всегда объективны, так как за 5 лет цена недвижимости может значительно изменится.
Очень часто кадастровая стоимость гаража оказывается выше. Это значит, собственники платят завышенный налог на имущество, нотариусом исчисляется более высокий размер госпошлины (например, при оформлении наследства). Одним словом, кадастровая стоимость, которая выше рыночной, не выгодна для собственника.
Особенности процедуры оспаривания кадастровой стоимости
Отметим, что 1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке». По нему, процедура оспаривания рассматриваемого нами показателя претерпела ряд новшеств. Рассмотрим их подробнее.
Итак, Вы знаете, какая сумма указана в кадастровом паспорте, но категорически с ней не согласны.
1. Первый шаг, который Вы должны сделать, – заказать оценку гаража у профессионального независимого оценщика. Специалист поможет определить рыночную стоимость объекта.
Важно! Требуется оценка не на сегодняшнюю дату или дату подачи искового заявления. Необходима оценка на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка.
Независимый оценщик применяет не метод массовой оценки. Он работает с использованием подходов, предусмотренных ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»: сравнительным, доходным, затратным. Они позволят ему определить реальную рыночную цену гаража на необходимую дату.
В своей работе оценщик учитывает и индивидуальные характеристики гаража, территориальные, технические, социально-экономические факторы, которые влияют на конечный результат.
2. Второй шаг – составление и подача в суд искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости. К заявлению необходимо прикрепить необходимый пакет документов, в том числе и отчёт об оценке.
До 2017 года юридические лица (в отличие от физических) не могли сразу обратиться в суд. Они должны были сначала предпринять попытку пересмотра через комиссии, специально созданные при Росреестре. Если они отказывали в пересмотре или не успевали дать ответ в течение месяца, компании могли сделать это через суд.
Для подачи в суд составляется административное исковое заявление. В нём прописываются требования об изменении кадастровой стоимости, указывается на основании чего появились эти требования. Часто неверная стоимость в паспорте становится следствием неправильно указанных характеристик гаража, например, его площади.
На заметку! Требования истца рассматриваются с учётом КАС РФ (а именно: его 25 главы). Согласно закону, установлен и срок, в течение которого собственник гаража должен успеть совершить процедуру оспаривания – не позже 5 лет с того дня, когда кадастровая стоимость была внесена с Госкадастр.
3. Третий шаг – участие в судебном заседании. По закону, исковое заявление рассматривается в течение 2 месяцев. За это время собственник гаража должен доказать справедливость его требований, показать обоснованность рыночной стоимости, полученной в ходе независимой оценки. Если у суда есть сомнения в результатах из отчёта об оценке, то может быть назначена экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству лиц).
Если суд вынес положительное решение, то Управление Росреестра обязано подкорректировать сведения в Государственном кадастре в отношении рассматриваемого объекта.
Оспаривание кадастровой стоимости через комиссии
Сотрудники Росреестра утверждают, что и физические, и юридические лица с заявлениями о пересмотре чаще обращаются в комиссии. Результатом около 50% обращений является пересмотр кадастровой стоимости в пользу собственника.
Если комиссия отказала в пересмотре, необходимо обратиться в суд. В этой ситуации в исковом заявлении указываются требования об оспаривании решения (либо бездействия) комиссии при территориальном органе Росреестра. Заявление собственник должен подать не позже 3 месяцев после того, как он получил отказ о пересмотре или истёк срок, в течение которого комиссия должна была рассмотреть заявление.
Обращение к специалистам компании «Новые Горизонты» – гарантия профессиональной и своевременной помощи на любом из этапов оспаривания стоимости: при независимой оценке, пересмотре стоимости через комиссию или оспариванию через суд. Мы окажем услугу сопровождения на любом из этапов и вместе с Вами добьёмся положительного для Вас результата.
Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!