Правильная оценка объекта недвижимости
Поскольку цена – существенное условие договора продажи, рассмотрим нюансы определения стоимости продаваемого объекта.
Во-первых, определимся, обязаны ли стороны сделки указывать объектную стоимость каждого объекта, если в договоре есть указание на несколько объектов.
Согласно статье 55 ГК (п. 3), если цена устанавливается, исходя из единицы площади, общая цена объекта определяется, исходя из размера объекта. Значит, если в договоре приведено несколько объектов, стороны вправе не расписывать цену каждого, указав лишь общую сумму договора, исходя из его размера, а отказ сотрудников Росреестра в принятии документов на основании довода об отсутствии указания цены каждого объекта неправомерен.
Теперь поговорим о стоимости объекта. В данный момент существует практика занижения цены объекта. Связано это с размером налогообложения продавца объекта в связи с получаемым им доходом.
Как правило, продавец и покупатель оформляют разницу между стоимостью, указанной в сделке, и фактической стоимостью отдельной распиской (например, за неотделимые произведённые улучшения, либо по другим основаниям, либо вообще без указания таковых). При этом повторимся: стоимость – одно из существенных условий сделки, а неверное её указание – основания для признания такой сделки продажи недействительной (притворная сделка). При этом недобросовестный продавец может воспользоваться данной ситуацией и потребовать имущество назад. Продавец, в таком случае, получит только то количество денег, которое указано в договоре (а не в расписке, которая, фактически, не будет иметь отношения к нему).
Даже если сделка пройдёт успешно, налоговый вычет покупатель сможет получить только из суммы, указанной в договоре.
Впрочем, в данной ситуации продавец тоже рискует тем, что, если покупатель докажет фактическую стоимость объекта и сумму уплаченных денег, у налогового органа появится основание обратиться в судебный орган с иском о сокрытии уплаты налогов, вплоть до возбуждения уголовного дела. Кроме того, при занижении стоимости продаваемой недвижимости Росреестр может отказать в регистрации сделки.
Как вариант, существует практика страхования титула при покупке недвижимости. В данный вид страхования включаются риски мошенничества, неправильного оформления документации при осуществлении сделки, факт не учёта прав отдельных лиц при совершении договора, а также статуса таких лиц (ограничение правоспособности).
С учётом того, что данная процедура может доходить до 2-3 процентов от стоимости квартиры, сторонам стоит взвесить все факторы и риски при заключении договора и выбрать для себя обоюдный выгодный вариант сделки.