Как оценить недвижимость при покупке?
При выборе и приобретении жилой или коммерческой недвижимости рекомендуется провести оценку ее стоимости. Данная процедура позволит избежать многих рисков при заключении сделки купли-продажи, покажет разницу между реальной, рыночной и ликвидной ценой, помогая избежать покупателю излишних расходов и приобретения недвижимого имущества, несоответствующего ожиданиям.
При покупке жилого имущества без посредников за наличный расчет обе стороны могут отказаться от проведения независимой оценки в случае, когда условия договора их устраивают. Грамотный покупатель нередко сам способен провести сравнительный анализ и определить примерные цены на аналогичное имущество. При этом обязательна проверка всей сопутствующей документации, подтверждающей законность сделки и соответствие жилья всем требованиям.
При оформлении банковского кредита или ипотечного займа независимая оценка недвижимости является обязательной процедурой. Она необходима для определения и утверждения окончательной заемной суммы. К тому же, за счет данной оценки банки страхуются от возникновения рисков и переоценок, поэтому к оцениваемой недвижимости, на которую дается заем, предъявляют определенные требования. Ведь в большинстве случаев банки берут в залог именно ее.
Какую недвижимость можно оценить
Сегодня оценке подвержены практически все недвижимые объекты.
- Наибольшим спросом пользуется оценка жилой недвижимости – квартир, частных домов, коттеджей и целых коттеджных поселков. Существует также оценка недостроенных домов и отдельных частных земельных участков.
- При смене владельца или перекупке коммерческой недвижимости: торговых площадей и бизнес-центров, гостиничных комплексов и офисных помещений, помещений ресторанов, а также отдельных киосков и магазинов.
- Нередко приходится проводить и процедуру оценки складских комплексов и гаражей, промышленных объектов и производственных цехов.
Проведение оценки, этапы и основные методы
Если принято решение о проведении независимой оценки и возникла необходимость в найме оценщика, то вначале следует выбрать подходящего специалиста, грамотного и опытного, который проведет оценку без ошибок и погрешностей. Оценщик должен оповестить клиента о стоимости своих услуг; затем обе стороны подписывают договор оценки, который содержит в себе вид и цели оценки, а также точную дату ее проведения.
Для составления полной картины обязательно наличие кадастрового паспорта объекта, его плана с размерами всех помещений и экспликации. Специалист сравнивает фактическое состояние помещений с утвержденным планом, отмечая наличие перепланировок, дополнительных проходов и перегородок. Оценивается состояние материала стен и перекрытий, возраст объекта (не является ли ветхим, как давно в эксплуатации). Большое внимание уделяется состоянию внутренней отделки, оконному остеклению, дверям межкомнатным и входной. В процессе обязательно делают фотографии, подтверждающие результаты.
Важным будет и состояние инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, сантехнического оборудования, электрической проводки и отопительной системы. Для частных домов и коттеджей проводится оценка подвальной части и чердака. В многоквартирных домах состояние подвала тоже проходит проверку. На стоимость при оценке повлияют место расположения недвижимости, округ и район, инфраструктура транспортная и социальная. Значимы будут и этажность, обеспечение и общее состояние здания. Во время оценки важен сравнительный метод, который позволит изучить результаты оценки подобных по назначению и размерам объектов.