Всегда ли целесообразно оспаривание кадастровой стоимости земли под ИЖС?
Земельный участок под ИЖС предназначен для строительства на нём жилого дома, но не многоквартирного, а с этажностью не более 3 и построенного для проживания одной семьи. Если земельный участок поставлен на кадастровый учёт, то он 1 раз в 3-5 лет подвергается государственной кадастровой оценке и наделяется кадастровой стоимостью. Именно она стала «головной болью» многих собственников. Во-первых, она часто завышена на 40-50%. Во-вторых, именно от неё теперь (с января 2016 года) зависит размер земельного налога. Ставка налога – 0,3% от кадастровой стоимости. Что это значит? Если кадастровая стоимость завышена, то и налог собственники платят повышенный.
Уменьшить «налоговое бремя» можно. Путём оспаривания кадастровой стоимости. Всё больше собственников начали пользоваться своим правом. Так, было отмечено, что к концу прошлого года количество желающих пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости возросло на 40%.
Каков порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка под ИЖС?
Алгоритм и особенности оспаривания регулируются рядом законодательных актов:
- Законами «Об оценочной деятельности в РФ» и «О государственной кадастровой оценке».
- КАС РФ (если быть точнее: главами 22 и 25).
Согласно им, собственники земли под ИЖС могут оспорить её кадастровую стоимость как через суд, так и через Комиссии – уполномоченные органы, которые созданы при каждом территориальном Росреестре и задачей которых является взаимодействие с населением, юридическими лицами по вопросам пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости. У владельцев земельных участков есть определённый процент недоверия к Комиссии. Они уверены, что уполномоченный орган откажет в пересмотре. Однако, практика показывает, что около 50% обращений имеют положительный для собственника результат. К тому же, оспаривание через Комиссию носит более упрощённый характер:
- Необходимо подать заявление о пересмотре.
- Заплатить госпошлину (для физических лиц – 300 рублей).
- Подготовить пакет документов для подачи вместе с заявлением.
На заметку! При обращении в суд необходимы те же документы (кадастровая выписка, отчёт об оценке, заверенная копия свидетельства о праве собственности). Много вопросов в последнее время ходят вокруг экспертного заключения (необходимо оно или нет). В новой редакции закона «Об оценочной деятельности в РФ» исключён пункт, в котором говорилось о необходимости подачи экспертного заключения (в письменном и электронном виде). Тем не менее, Комиссия требует этот документ, поэтому советуем получить информацию в местном Росреестре, так как некоторые уполномоченные органы требуют его только в ситуации, когда кадастровая стоимость выше рыночной на более чем 30%. - Подождать рассмотрения заявления. По закону, на рассмотрение Комиссией даётся 1 месяц.
- Если получен отказ или орган не рассмотрел заявление, то следующим шагом станет обращение в суд. Если решение в Вашу пользу, то Росреестром и кадастровым органом будут внесены изменения в ЕГРН и Государственный кадастр.
А есть ли выгода от оспаривания кадастровой стоимости под ИЖС?
Сейчас ситуация такова: собственник оспаривает кадастровую стоимость и уменьшает её с того момента, когда будет проведена очередная государственная кадастровая стоимость. После неё опять появится необходимость пересмотра, если владелец не согласен с результатом этой оценки. В этой ситуации появляется вопрос: я выиграю ли я от этого оспаривания, ведь расходы при проведении этой процедуры существенные. Собственнику необходимо заплатить госпошлину, оплатить услуги независимого оценщика и иногда – юриста, сопровождающего процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Наша компания рекомендует при планировании оспаривания кадастровой стоимости обратиться сначала к специалистам, которые помогут определить:
- Примерную рыночную стоимость, ведь кадастровая стоимость будет снижена до её уровня.
- Возможность/невозможность пересмотра её и вероятность положительного исхода дела.
- Экономическую целесообразность оспаривания.
Если будет ясно, что при расходах в десятки тысяч рублей Вы сократите земельный налог на 800-1000 рублей в год, то экономический смысл всех планируемых мероприятий будет сомнителен.