Что собой представляет оценка жилой недвижимости?
Рынок недвижимости подразделяется на два основных сегмента – жилые и нежилые объекты. Различия между ними кроются в самом названии: объекты первого сегмента предназначены для удовлетворения потребностей людей, а второго – для целей бизнеса. Рынок жилой недвижимости постоянно растет и развивается, соответственно, увеличивается число связанных с ней операций. Для совершения практически любой сделки требуется независимая оценка жилой недвижимости, ее результатом, как правило, является определение наиболее вероятной цены, по которой возможно осуществление сделки купли-продажи в существующих условиях рыночной конкуренции.
Какие применяются подходы?
Для определения конечной стоимости объекта возможно применение различных подходов:
- Сравнительный метод предполагает поиск объектов со схожими характеристиками, оценка жилой недвижимости зачастую происходит на основании 3-5 аналогов. При этом разброс цен должен быть минимальным, допускается применение корректировок – конечно, при наличии существенных различий между аналогами.
- Затратный подход заключается в определении количества затрат на возведение аналогичного объекта, при этом в учет берется износ оцениваемой недвижимости.
- Доходный подход предполагает оценку окупаемости, то бишь вложенных в объект средств.
Что влияет на оценку жилой недвижимости?
Для жилой недвижимости наиболее приоритетным является сравнительный метод. Вне зависимости от применяемого подхода процесс установления рыночной стоимости начинается с осмотра оцениваемого имущества. При этом важно учитывать все характеристики, присущие конкретному объекту недвижимости. Например, к ключевым факторам, отражающимся на итоговой стоимости квартиры, можно отнести:
- престижность и экологичность района;
- количество комнат;
- материал дома влияет на сейсмоустойчивость и шумоизоляцию;
- этаж/этажность здания – не ценятся первый и последний этажи, также важен вид из окна, поэтому предпочтение все больше отдается многоэтажным объектам;
- физическое состояние учитывается в отношении как самого здания, так и подъезда, лестничных маршей и самой квартиры;
- охраняемость объекта;
- наличие парковки и лифтов;
- развитую инфраструктуру – непосредственная близость школ, детских садов, магазинов, поликлиник и прочих социально значимых объектов.
Для загородной недвижимости и жилых домов, помимо указанных характеристик, стоит учесть наличие коммунальных услуг и качество подъездных путей. Разумеется, стоимость напрямую зависит от общей и жилой площади объекта, при этом, согласно законодательству, не учитывается площадь балконов и лоджий.
Получение актуальной стоимости имущества невозможно без анализа текущей ситуации на рынке недвижимости, изучения тенденций спроса и предложения. Результат проведения оценки жилой недвижимости оформляется письменно, в виде отчета о проделанной работе – как правило, он содержит полное описание оцениваемого жилья, в нем также обязательно отражается дата проведения оценки, ее цели/задачи и применимые для конкретного случая стандарты.