Что такое кадастровая стоимость?
Выражение «кадастровая стоимость» слышали, наверное, все, но вот что это такое, для многих остаётся загадкой. Да и зачем обычному человеку вдаваться в такие подробности? Однако, повод разобраться с тем, что из себя представляет кадастровая стоимость, всё же есть, ведь именно на её основе государство рассчитывает налоги с земельных участков и объектов недвижимости.
И если до 2015 года имущественный налог был практически необременителен, то налоговые квитанции, которые будут приходить, начиная с 2016 года, могут стать настоящим сюрпризом: суммы, указанные в них, будут увеличены в 2-3, а то и в десятки раз. С чем это связано, мы сейчас и разберёмся.
Налог на имущество: рассчитываем по-новому
2014 год изменил порядок расчёта налога на имущество для собственников-юрлиц – часть их недвижимых объектов облагают по новым правилам, закреплённым в ст. 378.2 НК РФ: налог теперь определяют по кадастровой стоимости. А с 2015-го те же новшества, закреплённые в ст. 402 НК РФ, введены и для граждан, которые уже в 2016 году будут получать квитанции на уплату налога, рассчитанного также с кадастровой стоимости.
До этого имущественный налог рассчитывался несколько по-иному – с инвентаризационной стоимости. Казалось бы, что здесь неприятного? Было одно название, станет другое. Да только вот стоимости эти отличаются друг от друга в несколько раз. Какая выше? Конечно, кадастровая.
Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной?
Инвентаризационная стоимость – довольно приблизительная сумма, которая учитывает затраты, необходимые для воспроизводства аналогичного объекта (стоимость материалов, рабочей силы и т.д.). То есть, фактически, инвентаризационная стоимость недвижимости – это её себестоимость.
Её определяет БТИ по старым, ещё советским методикам. Причём, она совершенно не учитывает многих важных параметров – таких, как этажность, территориальный фактор, транспортную доступность, инфраструктуру и т.д. И естественно, что рассчитанная таким образом стоимость существенно (часто в десятки раз) ниже рыночной.
Что же касается кадастровой стоимости, то однозначно закреплённого её определения в российских законах нет. Так, например, согласно закону «Об оценочной деятельности», под ней подразумевают стоимость, которую устанавливают в ходе проводимой государством кадастровой оценки. Несколько иная трактовка кадастровой стоимости содержится в оценочном стандарте ФСО № 4: в нём за стоимость по кадастру принимается её рыночный эквивалент, который рассчитывают по методике массовой оценки, а в некоторых случаях – с учётом индивидуальных особенностей объекта.
Кроме расчёта налогов, стоимость по кадастру используют для вычисления выкупной цены при выкупе государственного или муниципального имущества, а также для расчёта арендных платежей. Она же учитывается для расчёта госпошлин за выдачу свидетельства о наследовании имущества.
Есть и её одно понятие – «рыночная стоимость», представляющая собой ту цену, за которую в данный момент времени можно продать недвижимый объект. Кадастровая стоимость по своему значению приближается именно к ней, однако, в связи с массовым характером её расчёта она редко совпадает с рыночной, учитывающей все индивидуальные особенности этого объекта.
А теперь небольшой пример. Возьмём «двушку» в Подмосковье площадью 55 кв. м и определим для неё перечисленные виды стоимости. Инвентаризационная составит около 500 тыс. рублей, в то время, как кадастровая – около 4-х млн. рублей. При этом рыночная стоимость будет равна около 5 млн. рублей.
Как видим, кадастровая стоимость выше инвентаризационной в 6 раз. Соответственно, и налог с такого объекта, рассчитываемый по новым правилам, будет существенно увеличен.
Как узнать кадастровую стоимость?
Существует несколько способов:
1. Заходим на официальный сайт Росреестра и вводим адрес своего недвижимого объекта. Здесь может повезти, а может и нет: дело в том, что данная база не всегда содержит актуальную информацию, а по некоторым объектам она и вовсе отсутствует.
2. Заглянем в кадастровый паспорт. Однако, здесь нужно учесть следующее: кадастровые сведения с 2012 года были пересмотрены, поэтому если Ваш паспорт был выдан ранее, то сумма кадастровой стоимости, указанная в нём, скорее всего, изменилась.
3. Запрашиваем справку из Кадастровой палаты. Это более трудоёмкий, но, пожалуй, единственный способ узнать актуальную кадастровую стоимость своей недвижимости. Обратите внимание: такая справка выдаётся совершенно бесплатно, однако необходимо написать заявление. Вам также потребуется представить: паспорт, свидетельство о праве распоряжения недвижимым объектом, техническую документацию.
Всегда ли кадастровая стоимость справедлива?
Очень часто кадастровая стоимость не отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости и не совпадает с рыночной стоимостью. И хорошо, если она ниже (меньше придётся платить налогов). А если существенно выше? Выбор здесь небольшой – или платить завышенные налоги, арендные платежи или оспаривать кадастровые данные.
Хотите узнать реальную стоимость Вашей недвижимости? Не желаете переплачивать? Мы поможем Вам узнать рыночную стоимость Вашей квартиры, дома, земельного участка, а при необходимости – оспорить кадастровые данные.
Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!