Как арендатору зачесть расходы на неотделимые улучшения при выкупе помещения?

Предприниматели, которые арендуют помещения, находящиеся в собственности города или государства, редко используют их без изменений. Чтобы недвижимость отвечала задачам бизнеса, арендаторы осуществляют в отношении её неотделимые улучшения – те изменения, которые улучшают технические и функциональные особенности, но они не могут быть отделены. Предприниматель, например, при смене торговой точки, офиса не сможет эти улучшения унести. К ним относятся:

• Капитальный ремонт.
• Проведение инженерных систем: отопления, водоснабжения, электричества.
• Утепление фасада.
• Планировка (возведение перегородок, перенос дверных проёмов и др.).

Арендатор обязан взять у собственника согласие на ремонт и другие изменения. Также по закону он должен согласовать перепланировку и реконструкцию, иначе на стадии покупки могут возникнуть сложности следующего характера. Будут несоответствия между фактическим состоянием помещения и его техническими документами, ведь перепланировка сделана без согласия контролирующих органов и эти изменения не внесены в технический план. Будет наложен административный штраф, арендатора заставят пройти процедуру согласования или вернуть объект к прежнему виду.

Как возникает проблема зачёта расходов на неотделимые улучшения в выкупную стоимость?

Все эти улучшения повышают стоимость объекта. И тут возникает проблема: неужели арендатор должен выкупить объект по более высокой стоимости из-за улучшений, который осуществлялись за его же счёт. Законом разрешён зачёт расходов на ремонт, переоборудование, перепланировку, модернизацию в выкупную стоимость. Порядок этой процедуры таков:

• Обратиться в Департамент городского имущества о зачёте средств в выкупную стоимость. Сделать это нужно до того, как ДГИ составит и направит предпринимателю проект договора купли-продажи.
• Если ДГИ не согласится на зачёт (что бывает в 90% случаев), обратиться в арбитражный суд. Инициируя судебное дело, стоит воспользоваться консалтинговой помощью.

На заметку! Компания «Новые Горизонты» работает в сфере сопровождения выкупа помещений у города с 2010 года. Наша практика показывает, что шансы выиграть в суде высоки, если «поведение» истца выстроено правильно. Хорошо, если у предпринимателя есть все документы, подтверждающие его расходы. Так, при проведении ремонта важны: смета, договор подряда, акт приёмки, платёжные документы и др. При обращении в ДГИ или подаче искового заявления в суд важно приложить эти документы.

Позвоните нашим юристам. Они оценят перспективы: при недостатке документации, возможно, зачёт и не будет произведён. Также они определят целесообразность требования зачёта расходов в выкупную стоимость. Так, если арендаторы хочет сделать это через суд, то должен быть готов к тому, что судебный процесс может растянуться на год. Всё это время он обязана платить арендную плату, дополнительно нести судебные расходы. В итоге такая «экономия» может выйти ему дороже.

Также арендатор должен помнить о следующих нюансах:

• Желательно получить согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений.
• Если часть расходов на ремонт, переустройство была возмещена за счёт снижения арендной платы, то арендатор может рассчитывать на зачёт в выкупную стоимость только той части, которая не компенсирована.

Позвоните нам до того, как инициируете выкупа помещения у города. Мы оценим перспективы, риски и подойдём к каждому этапу льготной приватизации максимально грамотно.