Как быть с НДС неотделимых улучшений, если помещения выкупается в период аренды?
В законе есть понятие отделимых и неотделимых улучшений. Первые – являются собственностью арендатора, вторые – собственностью арендодателя. Неотделимые улучшения (результаты ремонта, переоборудования, перепланировки и др.) после окончания срока аренды арендатора не сможет «унести» с собой. Обычной считается практика, когда при передаче имущества (после окончания срока аренды) передаются и неотделимые улучшения. Передача документально закрепляется актом приёма-передачи.
На заметку! Сложность этого процесса в том, что передача неотделимых улучшений вместе с имуществом арендодателю признаётся реализацией и, согласно Налоговому кодексу РФ, попадает под НДС. Какой напрашивается вывод? Получая неотделимые улучшения, произведённые арендатором, арендодатель (собственник актива) должен начислить НДС.
Как быть с налогом при выкупе помещения у города?
Как обстоят дела с НДС, если действие аренды заканчивается заключением договором купли-продажи (в рамках реализации арендатором преимущественного права выкупа).
На заметку! В законе, в частности в ГК РФ, считается, что договор аренды не заканчивает своё действие. Считается, что одни обязательства сменились на другие: обязательства по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.
При выкупе реализация неотделимых улучшений арендатором собственнику (городу) не осуществляется. После льготной реализации их собственником становится арендатор. Взимание НДС в этой ситуации не оправдано, это подтверждает и судебная практика. Так, в одном из судебных дел Высший арбитражный суд вынес решение о том, что помещение было выкуплено бывшим арендатором, стало его собственностью, поэтому отсутствует факт реализации неотделимых улучшений, которая бы облагалась НДС. Данное решение было принято по делу о требовании ФНС взимания НДС при выкупе арендуемого помещения.
Как зачесть расходы на неотделимые улучшения в выкупную стоимость?
Начислять или не начислять НДС – не единственный вопрос, которые волнует стороны при заключении договора сделки купли-продажи. Другой вопрос – можно ли зачесть затраты на капитальный ремонт, переустройство, перепланировку в выкупную стоимость приобретаемого помещения. Практика показывает, что это можно сделать. Главное – заручиться поддержкой консалтинговых специалистов. Взаимодействие с ДГИ в этой ситуации должно быть выстроено следующим образом:
- Собрать документы, которые подтверждают расходы и сам факт осуществления неотделимых улучшений (акты приёмки работ, сметная документация, чеки на покупки стройматериалов и др.).
- Обратиться в ДГИ с требованием зачесть расходы в выкупную стоимость (важно успеть сделать это до того, как Департамент направит готовый проект купли-продажи арендуемого помещения).
Если попытки досудебного урегулирования проблемы не увенчались успехом, то арендатор имеет право обратиться в суд. Как правило, ДГИ не заинтересован в зачёте расходов на неотделимые улучшения и главный инструмент для устранения его противодействия – решение суда.
Консалтинговая компания «Новые Горизонты» работает в сфере выкупа помещений у города с 2010 года. Мы готовы оказать профессиональную помощь в ситуациях любого уровня сложности. Для получения индивидуальной консультации и оценки перспективы будущих мероприятий позвоните нам.