Как устанавливается кадастровая стоимость

Собственник – звучит гордо и величественно. Кто из нас не мечтал стать собственником большого красивого дома? Ну или хотя бы владельцем скромной квартирки или земельного надела? Нам дали такую возможность, и за последние десятилетия миллионы россиян стали собственниками различных объектов недвижимости: земель, квартир, домов и т.д. Но редко кто всерьёз задумывался о возможных последствиях «звания хозяина».

Однако сегодня появился повод сделать это, и более внимательно отнестись к обретённой недвижимости. Хотя бы потому, что её государственная оценка (кадастровая стоимость) в немалой степени влияет на размер начисляемых нам налогов, участвует в установлении арендной платы, расчёте выкупной стоимости, служит базой для определения долей при вступлении в наследование и разделе имущества.

Что такое кадастровая стоимость и для чего она нужна

Попробуем объяснить попроще. Государство проводит «изучение» недвижимости, которой владеют граждане, заносит сведения о ней и её стоимости в особый Фонд данных о кадастровой оценке, хранящийся в Росреестре, – говоря по-простому, в кадастр. И вот именно этими данными, в первую очередь, активно начали пользоваться налоговики.

За последние годы стоимость по кадастру заметно изменилась в сторону увеличения, что связано с понятным желанием государства уравнять кадастровую и рыночную цены на объекты недвижимости. Раньше налог на недвижимое имущество, например, квартиру, исчислялся на основании её остаточной (инвентаризационной оценки), которая значится в техпаспорте. Например, однокомнатная квартира в кирпичном доме 80-х годов постройки, в центре крупного российского города инвентаризировалась в среднем в 200-300 тыс. рублей. По новым принципам при оценке будет учитываться её реальная цена, которая составит уже как минимум 4-5 млн. рублей!

Почти такая же ситуация с кадастровыми ценами на земельные участки, которые по закону должны пересматриваться, как и стоимость квартир, домов, не реже чем раз в 5 лет. С 2013 года земля, в соответствии с ценами кадастра, подорожала в разы. А вместе с тем люди стали настойчиво интересоваться, из чего же складывается кадастровая оценка их имущества.

Чем руководствуются оценщики?

Если речь идёт о квартире в многоэтажке, то при расчёте её кадастровой стоимости учитывают:

• Год постройки здания.
• Его месторасположение (центральная или окраинная часть города).
• Общую площадь квартиры.
• Стоимость земельного участка, на котором находится дом.
• Статистические сведения о данных рыночной цены аналогичных объектов.

Когда оценивается земельный участок, принимают во внимание:

• Категорию земель, к которой отнесён участок (поселений, сельхозназачения).
• Наличие коммуникаций и подъездных путей.
• Его площадь.
• Вид разрешённого использования (для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилого строительства).
• Среднюю рыночную цену земельных наделов (той же категории и вида использования), находящихся по соседству.

Для каждой категории земель существуют свои методики оценки. Местные органы власти, владеющие всей информацией о «своих» землях, могут проводить зонирование, которое подразумевает установление разрешённого вида использования и целевого назначения участков.

Если выбирать самые важные критерии, то можно сказать, что на кадастровую цену земельного участка, главным образом, влияют его площадь и вид функционального использования. А если на один участок имеется несколько разрешённых видов? Тогда в стоимости будут учитывать тот, что оценивается выше.

Но самое главное, что стоит понимать о кадастровой стоимости, – хоть она и приближена к реальной, рыночной, и всё же её оценка, в большинстве случаев, проводится массово по определённым группам объектов, а потому в этом случае учитываются далеко не все значимые параметры.

Платить ли за овраги?

Получив обновлённые технические документы или платёжную квитанцию из налоговой, собственники иногда с ужасом обнаруживают, насколько драгоценным стало их недвижимое имущество. И стоимость этой «драгоценности» иногда значительно отличается от действительной рыночной, причём в большую сторону.

Скажем, заброшенный и не продающийся годами даже за 200 тыс. рублей участок, который пересекает овраг, по кадастру вдруг оценён в несколько миллионов! Или квартира в ветхом доме с деревянными потолочными перекрытиями оценена, как ровно такая же по площади, но в современном здании, в 3-4 миллиона.

Такие случаи, увы, не редкость, ведь «кадастровые» оценщики редко выезжают на место и осматривают конкретный объект, поэтому, приближая его стоимость к среднерыночной, не учитывают ряд специфических особенностей: внешний вид, его расположение относительно автомагистралей, вид из окон, наличие или отсутствие коммуникаций, сетей вентиляции или кондиционирования и т.д.

При массовой оценке земель не всегда принимаются во внимание удобство расположения, наличие подъездных дорог, близость коммуникаций, обеспечение прохода или проезда к участку, расположение линий электропередач, газовых и водопроводных коммуникаций общего пользования и многое-многое другое.

Как добиться снижения кадастровой стоимости

Теоретически у нас с Вами есть два способа оспорить оценку собственной недвижимости: судебный и административный, предполагающий обращение в специальную комиссию, занимающуюся рассмотрением споров по определению кадастровой стоимости.

Вот только человеку, несведущему в тонкостях многочисленных законах и нормативов, справиться с задачей восстановления справедливости уж очень сложно. Но мы готовы в этом Вам помочь.

Наша компания оказывает практическое содействие в разрешении споров об оценке объектов недвижимости. Мы:

• Поможем провести грамотный анализ ситуации.
• Подготовим все необходимые для оспаривания документы.
• Поможем в досудебном урегулировании споров.
• Подадим грамотно составленное заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
• При необходимости направим исковое заявление в суд и будем представлять в нём Ваши интересы.

Результат нашей работы – уменьшение завышенной кадастровой стоимости Вашего объекта, а в конечном итоге – снижение в разы Ваших затрат: налоговых и арендных платежей, существенное уменьшение цены сделки при выкупе.

Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!