Когда ДГИ отказывает предпринимателю в выкупе?
Предпринимателю, желающему реализовать преимущественное право, необходимо подать в Департамент заявление. ДГИ после получения документа проверяет, соответствует ли заявитель минимальным требованиям в ФЗ № 159:
- Зарегистрирован ли он в качестве ИП или юридического лица.
- Есть ли сведения о нём в ЕГРИП и ЕГРЮЛ.
- Нет ли у него задолженности по арендным платежам.
- Арендует ли он помещение непрерывно в течение 2 и более лет.
Однако, перечисленные критерии – не единственные, по которым оценивается покупатель. В проверке предпринимателя Департаментом есть свои тонкости, но о них нужно знать. Компания «Новые Горизонты» с 2014 года помогает малому и среднему бизнесу выкупить помещение, которое принадлежит городу или государству. Нам знакомы все тонкости подготовки документов и мы сведём риски отказов к минимуму.
Возможные причины отказа
Часто предприниматели, которые арендуют помещение, осуществляют его перепланировку. Изменяют конфигурацию, чтобы объект соответствовал задачам бизнеса. Перед перепланировкой арендатор должен получить согласие собственника и согласовать будущие изменения. Часть предпринимателей этого не делает, а когда приходит время выкупать помещение, сталкивается с отказом ДГИ.
На заметку! Перепланировка обязательна должна быть отражена в технических документах. Её возможные последствия должны быть оценены контролирующими органами, так как перепланировка может нести угрозу целостности здания, здоровью и жизни людей.
Ещё одна причина для отказа в выкупе – несоответствие фактической и задокументированной площади помещения. Если в кадастровых, регистрационных документах есть разница в площади до десятых, то это причина в приостановлении процесса выкупа.
Арендатора должен официально арендовать помещение. По ФЗ № 159 основанием для выкупа является договор аренды, зарегистрированный в территориальном органе Росреестра.
На заметку! Если даже на начальных этапах (при подаче заявления, подписании договора купли-продажи) не возникнет проблемы с незарегистрированным договором, то на стадии регистрации сделки в Росреестре выяснится, что такая проблема существует. В этой ситуации регистрирующий орган приостановит сделку.
Как снизить и вовсе исключить риски отказа в выкупе помещения у города?
Предпринимателям, которые сталкиваются с процедурой выкупа помещения у ДГИ впервые, сложно учесть все нюансы. Им стоит обратиться к юристам, которые занимаются сопровождением выкупа помещений. Они сделают анализ документов на предмет правильности и отсутствия несоответствий. Помогут собрать пакет документации. Будут взаимодействовать с Департаментом городского имущества и Росреестром до результата, то есть до получения предпринимателем свидетельства о праве собственности.
Сопровождение выкупа помещения у города включает:
- Подачу заявления на выкуп и подготовку всех документов: договора аренды, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, для юрлица – заверенную копию Устава, приказ о назначении гендиректора.
- Отправка запросов в Кадастровую палату и БТИ для проверки площади и других характеристик.
- Помощь в снижении выкупной цены, если она необоснованно завышена.
- Регистрация договора купли-продажи в Росреестре.
Помощь специалистов позволяет минимизировать риски отказа в реализации преимущественного права выкупа, также сократит длительность процедуры до 3-7 месяцев.