О реальных сроках выкупа помещения у города по ФЗ № 159
Наша компания с 2010 года занимается сопровождением выкупа помещений у города. У части наших клиентов из-за незнания закона или неверного его прочтения складывается впечатление, что процедура выкупа занимает всего 30 дней. Это не так. Мы, имея огромный опыт в этой сфере, помогаем выкупить недвижимость за 3-7 месяцев. При неграмотном подходе или при необходимости оспаривания выкупной стоимости приватизация может затянуться на 1,5 года.
Каковы реальные сроки выкупа нежилого помещения у ДГИ?
На подготовку документов у Вас уйдёт немного времени, особенно сейчас, когда требуемый пакет документов значительно «похудел». Например, сейчас не нужно готовить документы, которые подтверждают статус субъекта малого и среднего предпринимательства. ДГИ самостоятельно проверяет Ваш статус, получив сведения из реестра (его ведение взяла на себя ФНС). Если арендатор зарегистрирован в нём, то проблем с подтверждением статуса не возникнет. Также ДГИ самостоятельно делает запросы в БТИ и Кадастровую палату.
После получения заявления и сопроводительных документов у ДГИ есть 2 месяца на то, чтобы проверить арендатора на соответствие требованиям и на проведение оценки. После получения отчёта об оценке уполномоченный орган должен в течение 2 недель сформулировать условия льготной приватизации, составить договор купли-продажи и направить его арендатору.
На заметку! Нередко сроки рассмотрения заявления затягиваются и не всегда по вине Департамента:
- Так, если арендатор желает приватизировать подвальное помещение, то ДГИ обязано проверить, не находится ли оно на специальном учете МЧС. Отправка запроса и получение ответа на него может занять 2-3 месяца.
- Ещё одна крайне неприятная для арендатора и «затяжная» проблема – несоответствие площади помещения, указанной в основополагающих документах: договоре аренды и кадастровом паспорте. На устранение подобных соответствий может уйти не один месяц.
- Встречались в практике компании «Новые Горизонты» и ситуации, когда выкупаемое помещение не было выделено в самостоятельный объект. Департаменту необходимо обратиться в БТИ для проведения соответствующих процедур, затем оформить право собственности на вновь образованный объект, после чего он может его продать арендатору.
Предприниматель после получения оферты (проекта договора) должен подписать его в течение 30 дней. Если он не успевает в этот срок, то считается, что он отказался от приватизации. Однако, при несогласии с выкупной ценой (более 70% арендаторов не согласны с ней) предприниматель направляет протокол разногласий (он же – новая оферта в редакции арендатора и на его условиях). Часто ДГИ отказывается подписывать «обновлённый» договор. В этой ситуации можно снизить выкупную стоимость через суд. 30-дневный период, который дан предпринимателю на подписание договора купли-продажи, приостанавливается и возобновляется только после вынесения судом решения о размере выкупной стоимости. Практика показывает, что при оспаривании выкупной стоимости стороны проходят все судебные инстанции и на это уходит до полутора лет.
Отказ ДГИ подписывать заключать сделку на условиях арендатора – не единственное основание для обращения в суд. Если уполномоченный орган не торопится рассматривать заявление, тянет с оформлением договора купли-продажи, арендатор может самостоятельно провести независимую оценку и подать в суд исковое заявление о понуждении подписать договор.