О спорных моментах вокруг протокола разногласий
Один из этапов при выкупе помещений у города – подготовка и отправка оферты (проекта договора) уполномоченным органом арендатору (предпринимателю). В предварительном документе указывается стоимость объекта, но покупатель не всегда с ней согласен и считает её завышенной. В этой ситуации предприниматель подписывает договор с протоколом разногласий, то есть он не соглашается на условия, выдвинутые ДГИ, а предлагает свои, на его взгляд, более объективные и обоснованные. Первые трудности возникают уже на стадии идентификации протокола разногласий. Какой документ можно к нему причислить, ведь в законе не прописано, каким должен быть протокол?
На заметку! Признание письменного несогласия покупателя протоколом разногласий важно по той причине, что в противном случае, отказ от подписания оферты будет считаться отказом от выкупа.
Как правильно составить протокол разногласий?
Компания «Новые Горизонты» работает в сфере сопровождения выкупа помещений у города с 2010 года. Наши юристы имеют большой опыт в этой области и советуют правильно оформить документ, который будет в дальнейшем признан протоколом разногласий.
Судом в качестве протокола будут рассмотрены:
- Письменная претензия (если даже она не будет названа протоколом разногласий), в котором обязательно указана выкупная цена, признанная покупателем объективной и которую он готов заплатить за помещение).
- Новая оферта, то есть договор в редакции предпринимателя, в котором указана выкупная стоимость.
- Протокол разногласий, приложенный оферте, с указанием на то, что реальная стоимость объекта будет установлена решением суда. В этой ситуации указание своей «версии» рыночной стоимости помещения необязательно.
Какой напрашивается вывод? В документе обязательно должно быть возражение относительно выкупной стоимости, предложенной ДГИ. В противном случае не подписание версии оферты ДГИ будет считать отказом от реализации преимущественного выкупа. Если Вы не согласны с выкупной стоимостью, который предложил уполномоченный орган и хотите направить новую оферту (свою редакцию договора), позвоните нам – мы готовы помочь на любом этапе.
Ещё немного о том, почему протокол разногласий – это не отказ
Сегодня много покупателей и продавцов встречаются в суде только потому, что первые направили новую оферту (не были согласны с ценой, но не отказывались от сделки), а вторые – сочли их возражения за отказ. В судебной практике за более чем 10-летний срок действия ФЗ № 159 уже наметилась тенденция. Если предприниматель согласен подписать договор купли-продажи на других условиях, то не акцепт (то есть не принятие предложения ДГИ), а новая оферта, которая может быть оформлена в той же форме, что предварительный договор от Департамента. Но такое утверждение противоречит с Гражданским кодексом РФ. Так, в нём прописано, что протокол разногласий является принятием (акцептом) договора на новых условиях, но не является новой офертой. Однако суть одна: как бы не воспринимался протокол, он не является отказом от выкупа.
В ФЗ № 159 прописано право покупателя оспорить выкупную стоимость объекта, если он с ней согласен. Закон допускает судебный порядок разрешения этого вопроса. Напомним, что покупателю даётся 30 дней на подписание оферты, направленной ДГИ, но если он решил оспорить предложенную выкупную стоимость, то течение этого срока приостанавливается и возобновляется только после вынесения судебного решения. До истечения этого срока в любо день арендатора может отказаться от выкупа или согласиться на возмездную приватизацию на актуальных условиях.