Коммерческая ипотека как способ кредитования малого бизнеса

Малый бизнес, несомненно, оказывает положительное влияние на экономику страны: он создает новые рабочие места, способствует развитию конкуренции на рынке различных товаров и услуг, что приводит к росту их качества, удовлетворяет потребности населения в тех отраслях, где крупному бизнесу находиться невыгодно.

Но для успешного функционирования и устойчивого развития малым предприятиям необходимо привлекать заемные средства. Один из способов получения таких средств – это оформление договора коммерческой ипотеки.

Под ипотекой понимается кредитный договор, обеспеченный недвижимым имуществом, которое при неисполнении заемщиком своих обязательств, может быть передано залогодержателю, в частности, банку. Регулируется данный вид договора Гражданским кодексом РФ и положениями закона «Об ипотеке».

В чём различия между коммерческой ипотекой и жилищной?

Как видно из названия, различия есть в самом предмете залога: в жилищной ипотеке договор заключается в отношении жилого помещения (дома, коттеджа, квартиры), в коммерческой – закладываются различные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности (офисные здания, склады, площади в торговых центрах и т.д.).

Сроки погашения коммерческой ипотеки значительно ниже жилищной. Средний срок составляет 5 лет, максимальный – 10-12 лет. Связано это с тем, что коммерческий объект приносит прибыль, а значит, у заемщика имеется возможность погашения своих долговых обязательств более быстрыми темпами. Ставки по коммерческой ипотеке, как правило, достаточно высоки – в среднем около 15% годовых.

Но самое главное отличие состоит в следующем: если ипотека заключается в отношении жилья, то залог регистрируется автоматически одновременно с переходом права собственности к покупателю от продавца, а в отношении коммерческой ипотеки закон этого не предусматривает. Получается, что банк сначала должен выдать средства на покупку объекта, дождаться регистрации права собственности и только после этого получить залог. Но отрезок времени между выдачей кредита и дальнейшего получения залога заключает в себе высокие риски для банка.

Пути регулирования рисков при коммерческой ипотеке

Самый трудоемкий, долгий, но и самый надежный способ состоит в следующем: при заключении договора купли-продажи покупатель передает продавцу часть средств, а банк выдает гарантию относительно оставшейся суммы по договору. Затем покупатель оформляет право собственности на себя, предоставляет недвижимость в залог банку, а тот производит выплату продавцу.

Несколько упрощенной выглядит следующая схема: сделке по купле-продаже предшествует предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу определенную сумму денег, а банк выдает обязательство выплатить оставшуюся сумму после оформления залога. Затем происходит регистрация недвижимости в залог, подписание договора купли-продажи и получение продавцом причитающихся ему денежных средств от банка.

Третья схема: под конкретную ипотечную сделку регистрируется организация, на нее оформляется объект коммерческой ипотеки, залог в банке, и заемщик погашает кредит, постепенно выкупая акции этой организации, становясь в итоге собственником недвижимости.

Альтернативой вышеперечисленным схемам может служить договор лизинга, по которому лизингодатель предоставляет в аренду объект коммерческой деятельности лизингополучателю с правом последующего его выкупа. В отличие от коммерческой ипотеки, которая только начинает развиваться, лизинг четко регламентируется законодательными нормами.

Отношение банков к коммерческой ипотеке

В последнее время рынок жилищной ипотеки динамично развивается. Появляются новые программы, снижаются проценты, все больше семей не боятся приобретать жилье на ипотечные средства. Однако на рынке коммерческой ипотеки совсем другая картина. Несмотря на то, что имеется спрос и технология совершения таких сделок, банки, занимающиеся ипотекой, не спешат осваивать эту нишу. Почему так происходит?

На это есть ряд причин. Во-первых, банки останавливает непрозрачность рынка коммерческой недвижимости. Сложно проверить титул собственника, то есть правомерность перехода права собственности на всем периоде существования объекта недвижимости. Это увеличивает риски банка, как залогодержателя.

Кроме того, может возникнуть сомнение в надежности самого заемщика. Как правило, стабильно развивающиеся предприятия имеют возможность взять обычный коммерческий кредит для приобретения объекта недвижимости под залог имеющегося имущества.

Помимо прочего, несовершенство законодательства относительно оформления залога одновременно с переходом права собственности вынуждает банки применять различные схемы, описанные выше.

Все эти факторы в совокупности (реализация схем, серьезная юридическая проверка объектов ипотеки, каждой сделки) приводят к невозможности поставить коммерческую ипотеку на поток и увеличить рынок по предоставлению данной услуги.

Однако есть у коммерческой ипотеки, по крайней мере, один существенный плюс – у банка не возникает проблем с реализацией залогового имущества при невозможности заемщиком исполнять свои обязательства. Тогда как реализация жилья, оформленного в залог по ипотеке, сопряжена с различными проблемами, такими как выселение и размещение граждан.

Решение проблем кредитования малого бизнеса

В России за последние несколько лет появилась тенденция создания условий, способствующих развитию малого бизнеса. Государство, наконец-то, поняло, что малый бизнес повышает качество жизни граждан, увеличивает ВВП страны, и начало на разных уровнях власти, от местного до федерального, оказывать ему поддержку, создавая для этого специальные фонды, предоставляя государственные гарантии кредитным организациям при выдаче ими средств малому бизнесу на реализацию проектов, имеющих значение для города, региона или страны в целом.

Что касается коммерческой ипотеки, то проблемы данного вида кредитования тоже не остаются без внимания. К примеру, в марте прошлого года в Омске была проведена конференция на тему: «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты», инициатором которой была Российская Гильдия Риэлторов. На данной конференции обсуждались недостатки рынка коммерческой недвижимости, проблемы при ведении бизнеса и другие вопросы.

Таким образом, внимание экспертов к проблемам, возникающим при ипотеке коммерческой недвижимости, несовершенству законодательства в ее отношении, дает основание предположить, что в недалеком будущем данный продукт начнет развиваться и займет достойное место на кредитном рынке.