Оспаривание кадастровой стоимости арендатором
Кадастровая стоимость – категория, на основе которой начисляется не только земельный налог или налог на имущество. От неё также зависят размеры арендной платы. Если при аренде частного земельного участка и другой недвижимости это не так наблюдается, то при аренде государственных и муниципальных земельных участков, эта тенденция прослеживается очень чётко.
Возникает вопрос: является ли нарушением прав арендаторов начисление арендной платы, на основании заведомо завышенной кадастровой стоимости? Судебная практика показывает, что является. Значит ли это, что арендаторы имеют право оспаривать кадастровую стоимость арендуемой земли. По российскому законодательству, имеют.
Вопросы о «статусе» арендаторов как субъектов, имеющих право оспаривания кадастровой стоимости
В законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» арендаторы не входят в список лиц, которые имеют правом на пересмотр кадастровой ситуации. Суды долгое время тоже не признавали, что арендаторы могут быть лицами, заинтересованными в снижении кадастровой стоимости. Но эта несправедливость была устранена, когда в начале 2014 года Высший арбитражный суд вынес Постановление под номером № 13839/13. Согласно этому документу, к лицам, имеющим право на обжалование кадастровой стоимости земельных участков и другой недвижимости, относятся не только собственники, правообладатели, но и арендаторы.
Позже, в 2015 году, Верховный суд страны вынес другое Постановление под номером № 28, которое несколько сузило круг арендаторов, которые могут оспорить результаты кадастровой оценки. Согласно нормативно-правового акта, право на пересмотр результатов оценки имеют только те арендаторы, которые платят аренду, рассчитанную на основе кадастровой стоимости. В ситуации с арендой недвижимости, которая принадлежит частным лицам, это встречается очень редко. Но в договоре с частными собственниками может быть иметь место пункт о возможных способах расчёта арендной платы. Если в этом перечне есть расчёт на основе кадастровой стоимости, то арендатор имеет все основания для обсуждения с арендодателем вопросы оспаривания кадастровой стоимости объекта.
В ситуации с арендой земельных участков и помещений, принадлежащих муниципалитету и государству, арендная плата чаще всего рассчитывается с учётом результатов кадастровой оценки. Арендаторы, заинтересованные в снижении затрат, могут использовать все возможности для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.
Есть ли нюансы оспаривания кадастровой стоимости объекта арендатором?
Когда субъектом пересмотра кадастровой стоимости является арендатор, процедура проводится по тому же алгоритму. Отличием можно назвать лишь то, что лицу, инициирующему оспаривание, необходимо поговорить с собственником земельного участка или помещения. Для чего нужен этот этап?
- Чтобы получить согласие арендодателя в письменном виде (если он частный собственник).
- Чтобы поговорить о возможности совместного оспаривания, которое бы позволило разделить расходы (на оценку, экспертизу, оплату госпошлины и др.) на двоих.
Отметим, что, если Вы арендуете участок, другую недвижимость у города, государства, то можно не предупреждать о своих намерениях и будущих действиях по оспариванию.
Дальнейшая работа в этом направлении строится по тому же алгоритму, что и при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости собственником:
- Заказ кадастровой выписки (справки) и получение её в территориальном Росреестре. На этом этапе необходимо проверить, все ли указанные в ней сведения верны.
- Обращение в оценочную компанию. Оно необходимо, чтобы заказать профессиональную оценку рыночной стоимости арендуемого объекта. Государственные органы, которые занимаются пересмотром кадастровой стоимости (Комиссия при Росреестре или суд общей юрисдикции), не рассмотрят заявление, если к нему не прикреплён отчёт об оценке.
- Подготовка пакета необходимых документов:
- Письменного согласия собственника.
- Кадастровой справки.
- Копии договора аренды, заверенной нотариально.
- Отчёта об оценке (в письменном и электронном виде. Последний должен быть подписан электронной подписью). Важен один момент: рыночная стоимость должна быть определена не на дату проведения оценки, а на дату установления кадастровой стоимости (если даже это случилось несколько лет назад).
- Экспертиза СРО.
На заметку! Этот документ необязателен, но может быть запрошен судом. Комиссия его требует, если разница между кадастровой и рыночной стоимостями больше 30% (рыночная выше).
В зависимости от особенностей объекта, кадастровая стоимость которого пересматривается, пакет документов может быть дополнен.
Какой способ оспаривания выбрать?
Арендатор (будь то юридическое или физическое лицо) может оспорить кадастровую стоимость арендуемой недвижимости через Комиссию и через суд. Он может сразу обратиться в судебный орган, хотя обращение в Комиссию при Росреестре требует меньших расходов. Практика пересмотров кадастровой стоимости обоими государственными органами показывает:
- Процент удовлетворённых заявлений и в суде, и в Комиссии примерно одинаков.
- Обращение в Росреестр (хоть он и не обязателен по закону) позволяет сэкономить и время, и деньги. Так, на рассмотрение заявления судом даётся 2 месяца, а судебное разбирательство может растянуться до 3-6 месяцев. Решение вопроса через Комиссию займёт не более 1 месяца: именно такой срок даётся государственному органу для рассмотрения заявления и принятия решения.
- Если Комиссия отказала в пересмотре, то всегда можно оспорить её решение через суд.
Если суд или Комиссия удовлетворит требование об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, соответствующие изменения будут занесены в Государственный кадастр.
Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
