Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка под ИЖС

Подавляющая часть обращений о пересмотре кадастровой стоимости подаётся собственниками земельных участков под ИЖС. Необходимость внесения изменений в кадастровый паспорт возникает чаще всего по той причине, что владельцев не устраивает высокий земельный налог.

На заметку! Отметим, что после 1 января 2016 года, сумма налога зависит от кадастровой стоимости и составляет 0,3% от её размера.

Немного о земельном участке под ИЖС

Земля под ИЖС – это участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Это вид разрешённого использования относится только к землям населённых пунктов. Если Вы планируете покупку участка, но не разбираетесь в категориях земель или уверены в честности продавца, то советуем посмотреть на правоустанавливающий документ. В свидетельстве о праве на собственность должна быть категория – земли населённых пунктов.

Каковы особенности земельного участка под ИЖС?

• Она предназначена для строительства жилого дома с количество этажей не выше трёх и возведённого для проживания одной семьи.
• Налог на землю этой категории выше, чем на землю в ДНТ или СНТ.
• Собственник объекта избавлен от необходимости сдавать деньги на нужды садового товарищества.
• В доме, построенном на участке под ИЖС, можно прописаться.
• После покупки дома новый собственник сможет получить налоговый вычет.
• Средства на развитие инфраструктуры территории с земельными участками под ИЖС выделяются из местного бюджета.
• Если участок не куплен лицом, а выделен ему местными органами власти, то строительство дома на нём нужно начать не позднее 3 лет после получения.

Земля под ИЖС имеет две стоимости: кадастровую и рыночную. В идеале, они должны совпадать, но на практике дела обстоят по-другому: кадастровая стоимость часто бывает завышена. Если собственники не согласны с ней, то, по закону, могут её оспорить.

В каком порядке оспаривается кадастровая стоимость участка под ИЖС?

По закону, возможны два способа оспаривания кадастровой стоимости. Если процедуру начинает юридическое лицо, то оно должно сначала в специальную комиссию при Росреестре, которая занимается пересмотром. По ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» этот этап для юрлиц обязателен, а по Закону «О государственной кадастровой оценке» компании-собственники могут сразу обращаться в суд. Раньше это было прерогативой только физических лиц.

Специалисты всё же рекомендуют не упускать возможности оспаривания через Комиссию. Во-первых, это менее затратный способ, во-вторых, государственный орган может пересмотреть кадастровую стоимость в течение 1 месяца (у суда на это может уйти более 2 месяцев, ведь по закону именно в течение этого срока рассматривается исковое заявление). В-третьих, в 55-60% случаев Комиссия пересматривает кадастровую стоимость.

Как создать обращение в Комиссию?

Если Вы уверены, что кадастровая стоимость завышена и не желаете платить повышенный налог, то необходимо заказать независимую оценку земельного участка. Её результаты станут веским аргументом того, что кадастровая стоимость завышена, и основанием для её пересмотра Комиссией.

Кроме создания обращения в государственный орган, необходимо собрать необходимый список документов. По закону, в перечень документов должны быть включены:

• Выписка с ЕГРН.
• Документ, который доказывает наличие прав на участок (свидетельство о праве собственности).

  На заметку! Необходима копия документа, заверенная нотариусом.

Это два обязательных документа, но их недостаточно. В зависимости от основания пересмотра они могут быть дополнены.

На заметку! Законом собственник может обратиться в Комиссию в двух случаях:

• Если обнаружил, что при кадастровой оценке использовалась недостоверная информация о земельном участке под ИЖС.
• Если необходимо установить рыночную стоимость на ту дату, на которую была определена кадастровая стоимость недвижимости.

В зависимости от основания для переоценки пакет документов может быть дополнен следующими:

• Отчёт об оценке, в котором содержится информация о рыночной стоимости земли под ИЖС.

  На заметку! Рыночная цена должна быть определена не на текущую, а на ту дату, когда была установлена кадастров стоимость. Документ необходимо предоставить в письменной и электронной форме. Последняя должна быть подписана электронной подписью.

• Документ (-ы), которые подтверждают факт установления кадастровой стоимости на основании неправильных данных о земельном участке.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости не будет принято Комиссией, если к нему не приложены перечисленные выше документы. Если с ними всё в порядке, государственный орган обязан рассмотреть обращение не позже 1 месяца. Он может вынести либо положительное, либо отрицательное решение. Как показывает практика, соотношений решений Комиссии колеблется примерно на уровне 50/50. Есть ситуации, когда госорган не успевает рассмотреть заявление в течение 30 дней. Собственник в этом случае может обратиться в суд с заявлением о бездействии Комиссии.

Оспаривание кадастровой стоимости земли под ИЖС через суд: все «за» и «против»

Подавляющая часть собственников земельных участков под ИЖС – это физические лица. Для них актуален порядок оспаривания кадастровой стоимости имущества через суд. Важно! Планируя подачу искового заявления в суд, они должны определить, а есть ли экономический смысл этих действий. Эксперты уверены, что собственники выгодно оспаривать стоимость участков коммерческого назначения. Почему? Когда рассчитывается налог на землю этой категории, используется ставка 1,5%. Сравните: для участка под ИЖС этот показатель равен всего 0,3%. Это, с одной стороны. С другой – оспаривание через суд чревато серьёзными расходами (на судебные издержки, на проведение независимой оценки и экспертизу СРО). Эти расходы могут окупиться не скоро, если налог на землю будет уменьшен незначительно.

Если Вы уверены, что оспаривание необходимо, то первым этапом станет составление и подача административного искового заявления. Напомним, что оно подаётся в суд общей юрисдикции, и должно им рассматриваться в течение 2 месяцев. Если Вы таким образом оспариваете решение Комиссии, то рассмотрение должно занять не более 1 месяца.

Составление искового заявления – сложная процедура, поэтому стоить его доверить специалистам в этой сфере. В нём необходимо правильно сформулировать требование, правильно дать информацию, на основании чего оспаривается кадастровая стоимость. При неверном составлении (в плане содержания, так и с формальной стороны), суд сделает возврат заявления без рассмотрения.

Следующий этап взаимодействия с судом – участие в судебных заседаниях. Если подано заявление с требованием установить кадастровую стоимость, равную рыночной, то собственнику необходимо заручиться поддержкой независимого оценщика. Очень часто суд требует участия в судебном заседании и специалиста, который провёл оценку. В его задачу входит защита результатов, отражённых в отчёте об оценке. Нередко суд выносит решение о проведении экспертизы отчёта об оценке. Чтобы «подстраховаться» от такого поворота событий, многие истцы заранее прикрепляют к заявлению положительное заключение эксперта. Отметим, что оно должно быть составлено тем СРО, в котором состоит оценщик, проводивший оценку.

Если говорить кратко, то порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости, включает этапы:

• Подготовка документов.
• Составление и подача иска с прикреплёнными документами.
• Предоставление дополнительных документов по требованию судебного органа.
• Получение судебного решения (если оно положительное – внесение изменений в реестр).

Очень часто государственный орган оказывает в пересмотре кадастровой стоимости по ряду причин:

• Отчёт об оценке, предоставленный в качестве доказательства, не соответствует требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности. Причём, суд не указывает, что именно неправильно, и для обнаружения несоответствий порой приходится проводить масштабную работу по проверке документа.
• При оценке использована неправильная методология или не идентифицированы строения на участке (если они есть).
• Оценка проведена не на ту дату. Ранее мы уже отмечали, что рыночная цена должна быть определена на ту дату, когда установлена кадастровая стоимость.

Как правило, отрицательное решение суда – результат плохой подготовки собственника участка под ИЖС.

Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!