Советы экспертов по вопросу продажи квартиры во время кризиса

Нынешний кризис, обусловленный нестабильной политической обстановкой, сказался на рынке недвижимости не лучшим образом. К основным причинам падения спроса на нем эксперты причисляют следующие:

• Низкий уровень доходов основной части населения, причиной которого является инфляция.
• Кризис в финансовой сфере, из-за которого финансовые институты ужесточили требования к заемщикам, снизили количество предложений кредитных и ипотечных продуктов, а также повысили процентные ставки. Это было обусловлено повышением ЦБ РФ ставки рефинансирования. Застройщиков государство субсидировало, что позволило снизить проценты по займам практически до первоначального уровня. Ставки в процентном выражении по ипотеке на вторичном рынке остались на высоком уровне.
• Высокий уровень безработицы. Волна банкротств охватила не только банки, а и юридические фирмы, значительно вырос процент безработных по всем федеральным округам, как следствие, у людей резко снизилось желание расставаться со своими сбережениями, особенно с крупными суммами.
• Из-за кризисных тенденций в начале 2014 года ряд грамотных инвесторов и просто зажиточных граждан осуществил долгосрочные финансовые вложения в объекты недвижимости.

Снижение спроса привело к снижению цен на 10-20% даже на ходовые «однушки». Скидки на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стали достигать отметки в 20-25% от первоначальной стоимости. Ни для кого не секрет, что период кризисов считается наиболее благоприятным для осуществления покупки объектов недвижимости. Это обусловлено большим количеством достаточно выгодных предложений.

Целесообразность продажи недвижимости в период кризисных волнений

Продавать недвижимость (единственную квартиру или загородный дом) в период кризиса крайне не рекомендуется из-за риска остаться без крыши над головой, но со значительной суммой денежных средств в весьма нестабильных рублях и иной денежной валюте. Эксперты рекомендуют осуществлять сделки купли-продажи лишь при расширении жилплощади за счет обмена или вложения дополнительных денежных средств, учитывая волнообразный характер кризисных процессов, согласно которому через определенный период времени должен начаться процесс стабилизации экономики, а затем и ее рост, что повлечет за собой возврат докризисных цен на недвижимость и, возможно, даже их рост.

Благоприятное время для продажи квартиры

Учитывая сезонность спроса на рынке недвижимости, самым удачным временем для осуществления сделок по праву считается осень. Это связано с окончанием отпусков, ростом заключенных браков (ни для кого не секрет, что для молодоженов лучшим подарком считается квартира или дополнительные квадратные метры), покупкой жилплощади для новоиспеченных студентов. Весьма редко заключение сделки приходится на период новогодних праздников. Чаще всего это по каким-либо причинам не завершенные "осенние" сделки.

Недвижимость считается консервативным видом инвестиций в связи с ее высокой потребительской ценностью. Даже в период самого низкого спроса квартиру можно продать, если грамотно ее подготовить и преподнести потенциальному покупателю.

Общепринятые способы оценки объектов недвижимости

Правильная и качественная оценка недвижимости может и должна привести к ускорению процесса продажи квартиры. Специалисты рекомендуют следующие способы оценки недвижимости:

• При помощи опытного риелтора. Учитывая, что оценка производится бесплатно, недобросовестные риелторы могут занизить стоимость квартиры для ускорения процесса продажи и получения собственного процента вознаграждения от суммы сделки. Поэтому после получения экспертного мнения следует промониторить объявления и на основании найденной информации получить реальную стоимость вашей недвижимости.
• Самостоятельно. Прозвонив по ряду объявлений о продаже схожих с вашей квартир, вы получите представление о приблизительной ее стоимости, возможных скидках и уступках.
• «Независимый» способ оценки недвижимости заключается в установке привлекательной для вас цены и ожидании покупателя, готового оплатить заявленную вами стоимость жилплощади.
• «Демпинговый» способ предполагает установление цены на порядок ниже рыночной стоимости. Он приемлем при необходимости быстро «сбыть товар с рук».

Рекламная кампания

Вне зависимости от способа оценки недвижимости следует позаботиться о качестве и количестве рекламы. От количества проинформированных о продаже людей зависит скорость нахождения покупателя. Поэтому эксперты рекомендуют разместить рекламу на всех возможных интернет-порталах, в социальных сетях, газетах, журналах, оповестить об этом всех ваших знакомых и даже повесить рекламный баннер на собственном балконе. В объявлении следует указать характеристики, заявленные в техническом паспорте, цену реализации, возможность торга и контактные данные продавца.

При отсутствии покупателей рекомендуется передать полномочия специалистам из агентства недвижимости, которые выставят вашу квартиру на аукцион, и покупатель, предложивший за нее большую цену, получит ее в свое владение. Или же она будет выкуплена агентством недвижимости с уценкой процентов на 20% с перспективой дальнейшей реализации.

Рекомендации по презентации квартиры потенциальным покупателям

Без привязки к каналу привлечения покупателя после согласования даты и времени просмотра квартиру следует подготовить должным образом: провести косметический или плановый ремонт; навести в ней порядок и убрать из поля зрения личные вещи (портреты, фотографии); избавиться от старой и ненужной мебели (это визуально увеличит площадь недвижимости); проветрить, наполнить помещение приятными "продающими", с точки зрения психологов, запахами – кофе и выпечки.

Во время презентации стоит делать упор на предполагаемые потребности покупателя: для молодых – упомянуть о близости школы и детского садика; для пожилых – о тишине и отсутствии преступности в районе; для всех остальных – о недавнем ремонте здания и вашем желании «отдать недвижимость в хорошие руки».

К распространенным ошибкам во время продажи следует отнести: неготовность пакета документов, завышенную стоимость квартиры, отсутствие готовности сделать скидку, нетактичные вопросы (к примеру, об источнике денежных средств или о причинах переезда). На первой стоит остановиться подробнее.

Перечень необходимых документов для продажи жилья:

• Правоустанавливающие документы (договор купли, дарственная на объект, нотариально заверенное решение суда или завещание и т.п.).
• Тех. паспорт и свидетельство о праве собственности.
• Разрешение совета опекунов или согласие на продажу недвижимости всех ее собственников, заверенное должным образом у нотариуса.
• Справка из ЖЭУ о внесении всех платежей, выписка обо всех прописанных лицах из домовой книги.
• Оригинал паспорта собственника и оценочный лист с рыночной стоимостью (для ипотечной недвижимости).

Рекомендации и советы экспертов

Профессионалы не прогнозируют роста цен на жилье в ближайшие годы. Они считают, что к концу года недвижимость может подешеветь еще на 10%. Поэтому продажа квартиры, по их мнению, будет оправдана в случае расширения жилой площади или в случаях крайней необходимости.

Если после тщательного анализа внешней ситуации и вашего настоящего положения дел решение будет принято в пользу продажи объекта недвижимости, следует заранее предусмотреть такие статьи возможных затрат, как квалифицированная консультация юриста; комиссия агентств недвижимости; затраты на составление рекламы и качественные фотографии помещения; косметический или плановый ремонт; дополнительные пошлины, налоги и сборы. Тщательное планирование и подготовка позволят вам быстро реализовать вашу недвижимость по удобной цене согласному на приобретение покупателю.