Сложно ли оспорить кадастровую оценку объектов капитального строительства

Проблема оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства (далее – ОКС) весьма актуальна. Это связано с тем, что эта величина – не просто строка в кадастровом номере. Она влияет на:

• Размер налога на имущество.
• Арендные платежи.
• Выкупную стоимость.

Для начала определим, что относится к ОКС и как рассчитывается их кадастровая стоимость.

Что такое объекты капитального строительства

Это понятие появилось в законодательство было введено в 2005 году и стало обозначать сооружения, здания, строение, как построенные, так и строительство которых ещё не завершено. Их отличительная особенность – неразрывная связь с земельным участком, на котором они начали возводиться или уже возведены и используются.

Кадастровая стоимость этих объектов определяется в ходе государственной кадастровой стоимости. Она устанавливается для разных целей:

• Налогообложения. Кадастровая стоимость стала основой для расчёта налогов лишь с 1 января 2016 года, после вступления в Налоговый Кодекс изменений, касающихся новой методов начисления налога на имущество.
• Расчёта арендной платы.
• Выкупа ОКС и отчуждения его у государства.

По закону, кадастровая оценка проводится в отношении объектов, которые поставлены на кадастровый учёт. Она осуществляется не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет. С каждой последующей оценкой учитываются те ОКС, которые были поставлены на учёт между очередными кадастровыми оценками.

Очень часто кадастровая стоимость зданий, сооружений завышена. Это не только мнение его их собственников, а объективная данность, которая объясняется особенностями государственной кадастровой оценки. Она проводится методом массой оценки, поэтому объекты на определённой территории усредняются, не учитываются их индивидуальные особенности. Причиной завышения стоимости могут быть и недостоверные или недостаточные сведения об оцениваемой недвижимости. Владельцы ОКС (будь то физические лица, или компании) имеют право оспорить кадастровую стоимость в суде или через Комиссию при Росреестре.

Сотрудники Росреестра утверждают, что в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости обращаются тысячи собственников ОКС. Государственный орган на большую часть обращений даёт положительный ответ (т.е. пересматривает кадастровую стоимость в сторону её уменьшения). Оспаривание через комиссию позволяет снизить кадастровую стоимость в среднем на 40%.

Куда необходимо обратиться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость ОКС

Если собственником ОКС является физическое лицо, то оно имеет право сразу обратиться в суд, минуя досудебный этап оспаривания кадастровой стоимости. По новому закону ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», юридические лица наделены тем же правом. Напомним, что до 1 января 2017 года они не могли обратиться в суд, не обратившись предварительно в Комиссию при Росреестре.

На сегодняшний день, собственники, собрав весь пакет документов и составив правильное административное исковое заявление, могут прямиком «отправиться» в суд. Иски юридических и физических лиц принимаются судами общей юрисдикции. Отметим, что рассмотрение дел по оспариванию кадастровой стоимости перешло из «компетенции» арбитражных судов именно к ним.

Какой способ выбрать? Это решает сам собственник. Принято считать, то оспаривание через Комиссию менее затратно и займёт меньше времени (государственному органу даётся 1 месяц на рассмотрение заявление, по истечении он должен дать ответ). В ситуации с отказом, собственникам всё равно необходимо обратиться в суд.

Пересмотр результатов кадастровой оценки через суд требует более серьёзных расходов (на услуги юриста, оплату госпошлины, проведение независимой оценки и экспертизы СРО). Да и сроки разбирательства могут затянуться до 3-6 месяцев. Только на рассмотрение искового заявления суду даётся 2 месяца.

В какой срок можно оспаривать кадастровую стоимость ОКС?

Кадастровая стоимость может оспариваться в любое время между прошедшей и предстоящей кадастровой оценкой, но не позднее 5 лет после того, как она была внесена в Государственный кадастр.

На заметку! Очень часто клиенты нашей компании спрашивают, а сколько будет «действовать» новая кадастровая оценка (установленная после пересмотра Комиссией или вынесения судебного решения)? Отвечаем: актуальна она ровно до той даты, когда будут внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки. И неважно, сколько времени прошло после вынесения положительного судебного решения – пару месяцев, полгода или год. Если кадастровая стоимость после очередной государственной оценки не будет Вас устраивать, то её вновь нужно оспаривать.

Что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости?

Самым объективным мерилом ценности недвижимости, в том числе и объектов капитального строительства, является рыночная стоимость. Одним из важных оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении здания, сооружения, объектов незавершённого строительства рыночной стоимости на ту дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

Одним из важных этапов, предшествующим подаче искового заявления в суд, является проведение независимой оценки. Профессионально проведённая процедура позволит определить достоверную рыночную стоимость ОКС. Именно на неё будет опираться истец, когда будет доказывать, что стоимость, отражённая в Государственном кадастре недвижимости, необъективна.

Этот этап важен и по той причине, что собственнику недвижимости необходимо ответственно отнестись к выбору независимого оценщика, который будет проводить оценку. Ведь в его задачу входит не только проведение расчётов, составление отчёта об оценке, но и защита документа в суде. Отчёт об оценке – самый весомый элемент доказательный базы, поэтому он должен:

• содержать обоснованные и достоверные данные;
• оформлен в соответствии с законодательством в этой сфере (по требованиям ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», ФСО);
• подкреплён положительным заключением эксперта.

Если суд установит, что в отчёте об оценке есть несоответствия, то откажет в рассмотрении заявления и предоставленных документов. Причём, им не указывается, в чём ошибка. Собственнику и оценочной компании, чьим клиентом он является, придётся провести объёмную работу по проверке итогового документа независимой оценки.

Какие ещё документы необходимо прикрепить к исковому заявлению?

И при обращении в Комиссию при Росреестре, и при подаче административного искового заявления в суд, подготавливаются идентичные пакеты документов. В них включаются:

• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости ОКС.
• Кадастровая справка (выписка), в которой содержится информация об оспариваемом показателе.
• Копия правоустанавливающего документа, заверенная нотариусом.
• Отчёт об оценке (в письменной и электронной форме).
• Положительное экспертное заключение. Оно должно быть составлено СРО, членом которого является оценщик, работавший над отчётом об оценке.

  На заметку! Экспертное заключение – обязательный элемент перечня документов в ситуации, когда рыночная стоимость выше кадастровой на 30%.

Важно! Этот перечень документов актуален при оспаривании той кадастровой стоимости, которая была установлена после 1 января 2017 года. Для оспаривания результатов более ранней кадастровой оценки, необходимо дополнить список документами, которые подтверждают, что при кадастровой оценке была использована недостоверная информация о ОКС. Эти документы необходимы, если основанием для подачи заявления стала недостоверность этих сведений.

Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!