Оценка кадастровой стоимости

Рыночная цена объекта недвижимости, определяемая при помощи массовых методов оценки, называется кадастровой. Такие работы, как правило, проводятся уполномоченными государственными организациями или на основании договора с ними. Если же при этом по каким-либо причинам не удаётся провести массовую оценку, то рыночная стоимость рассчитывается отдельно для каждого объекта.

Эти работы проводятся для вычисления суммы налоговых сборов и арендной платы за землю или недвижимость. Также она нужна в случае выкупа участка из муниципальной или государственной собственности, а для Москвы и Санкт-Петербурга ещё и при снятии запрета на строительство, если участок был куплен по льготной цене. Оценка кадастровой стоимости может проводиться как для объектов, находящихся в открытой продаже, так и для недвижимости, отсутствующей на рынке, или сделки с которой ограничены законом.

Порядок расчёта и недостатки этого процесса

Она рассчитывается в несколько этапов:

• Сбор всей доступной информации об оцениваемых объектах.
• Выбор модели расчёта.
• Определение факторов, оказывающих влияние на ценообразование.
• Сбор информации об их значениях.
• Разделение всех объектов недвижимости на группы по ключевым характеристикам.
• Сбор рыночной информации.
• Построение оценочной модели.
• Анализ её точности.
• Вычисление кадастровой стоимости.
• Составление и печать отчёта.

Стоит отметить, что если на участке отсутствуют строения и за ним не закреплён какой-либо вид разрешённого использования, то оценочная стоимость рассчитывается по максимальной цене, которую можно получить за него в случае наиболее выгодной его реализации. Для застроенных участков без установленного вида разрешенного использования учитывается назначение недвижимости и, исходя из него, производится кадастровая оценка.

Такой подход имеет множество недочётов по причине усреднения получаемых значений. Особенно это касается участков, которые находятся в районах с развитой коммерческой деятельностью или планируемых для неё. В таких случаях реальная рыночная цена может отличаться от кадастровой в несколько раз. Ещё одним минусом является то, что при массовой оценке практически не учитываются ограничения (обременения) на недвижимость и виды права на неё, исключением являются сервитуты, установленные нормативно-правовыми актами.

Кто, где, как и в каких случаях может оспорить результаты оценки?

Оспорить кадастровую стоимость могут как юридические, так и физические лица. Первые, согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», могут сделать это в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а затем в суде. Физические лица же могут обращаться в любую из предложенных инстанций.

Для пересмотра и изменения этих данных может быть два основания: документальное установление иной рыночной цены на момент проведения государственной оценки или доказательства недостоверности данных, используемых при её расчёте. В последнем случае комиссия может принять решение о проверке проведённой оценки в установленном законом порядке. Если же есть отчёт о правильной рыночной стоимости на дату расчёта кадастровой стоимости, может быть принято решение об её утверждении для данного объекта недвижимости.

Стоит обратить внимание, что оспаривание кадастровой стоимости в суде может быть осуществлено не позднее, чем по прошествии 3-х лет с момента проведения государственной оценки. Также отметим, что согласно статистике за 2013-2014 года, суд удовлетворяет от 50 до 70% исков по этим вопросам.

Документы, необходимые для определения рыночной стоимости

Если необходимо провести справедливое установление кадастровой стоимости, наша команда готова оказать в этом содействие. Для заказа оценки строения или земельного участка заказчику необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности или пользования имуществом, кадастровый паспорт и удостоверение личности (либо доверенность на осуществление такой деятельности, в случае обращения от имени другого лица). На все сооружения должны быть предоставлены технические паспорта. В случае наличия ограничений (обременений) на объекты недвижимости требуется предоставить документы, подтверждающие их.

Также, как правило, специалисту необходимо предоставить доступ для осмотра объекта недвижимости и подтверждения его фактического состояния.