В данном разделе мы подробно рассмотрим процесс оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Для Вашего удобства мы разделили весь процесс на несколько основных этапов.

1 этап – анализ перспектив оспаривания

В большинстве случаев каждый собственник уверен, что у него завышена кадастровая стоимость, но по факту это не всегда так. Не стоит пренебрегать детальным анализом возможности или невозможности оспаривания кадастровой стоимости. Тем более, данная услуга предоставляется Вам бесплатно. Бесплатно только лишь по тому, что нам важно, чтобы Вы получили именно результат, а не просто отчёт об оценке земельного участка.

Мы дорожим своей репутацией в деловом сообществе, более 50% клиентов к нам приходят по рекомендации. В связи с этим мы не возьмёмся за работу, которую заранее считаем не результативной.

2 этап – интервью заказчика с оценщиком

Оценка земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости в последнее время становится всё более и более популярной услугой.

В оценке земли для оспаривания кадастровой стоимости есть несколько очень «тонких» моментов. Возьмём пример по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка под какую-либо коммерческую деятельность. С одной стороны, логично было бы оценивать земельный участок как условно свободный, ведь речь идёт о земле... Но члены комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки убеждены, что если у собственника есть земельный участок, на котором можно построить коммерческий объект, то с этого земельного участка обязательно нужно получать прибыль.

Таким образом, если Вы желаете получить положительное заключение на комиссии, то Вам необходимо делать оценку с применением так называемого доходного подхода, т.е. с расчётом бизнес-модели Вашего единого объекта. Необходимо предоставить оценку с расчётом не только земли, но и рассчитать прибыль, которую Вы можете получать от Вашего земельного участка с расположенными на нём строениями.

Естественно, при государственной кадастровой переоценке никто не вникает в такие детали каждого объекта, и кадастровая стоимость рассчитывается усреднённо, по кварталам. Из-за этого и получается так, что у одних объектов кадастровая стоимость завышена, а у других – занижена.

Так вот, наша общая задача во время интервью с Вами выяснить, какие есть минусы или так называемые «слабые места» у Вашего земельного участка.

На что можно ссылаться? Вот несколько примеров:

• На Вашем объекте большая недозагрузка, т.е. много пустых площадей? Благодаря этому фактору можно показать что Ваш единый объект не работает так, как это предполагается, и не приносит достаточной прибыли.
• Ваш налог за единый объект имущества превышает 10% от выручки предприятия? Это является один из самых весомых аргументов для того, чтобы получить положительное решение на комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.
• Наличие или отсутствие обременений на Вашем земельном участке.
• Также ссылаться можно и на техническое состояние строения, и на множество других факторов.

С помощью такого детального разбора Вашего объекта недвижимости можно установить действительно реальную стоимость земли.

3 этап – подготовка отчёта об оценке рыночной стоимости объекта

Начинается непосредственно сам процесс переоценки кадастровой стоимости. В публичной оценке, такой как оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, не обойтись сухими расчётами. Описательная часть занимает не менее важную позицию. Можно сказать что это творческая работа оценщика, в которой он должен максимально ёмко изложить все характеристики Вашего земельного участка и описать все методы расчётов. А также пояснить, на основании каких данных принято решение считать именно так, а не иначе.

Члены органов, принимающих решение о понижении кадастровой стоимости, как правило, не имеют оценочного образования. Именно поэтому в описании необходимо максимально подробно изложить всю информацию о проделанной работе.

Готовый отчёт должен быть полностью выверен и вычитан, как говорят «от корки до корки». Объём данной работы по 1 зданию составляет, ориентировочно, 100-200 страниц формата А4.

Стоит упомянуть, что такую работу на должном уровне под силу выполнить только первоклассному оценщику, знающему не «понаслышке» о процессе оспаривания кадастровой стоимости.

4 этап – получение экспертизы СРО на отчет об оценке

Для подачи заявления на комиссию по оспариванию кадастровой стоимости необходимо заключение эксперта из СРО (саморегулируемой организации оценщиков) о состоятельности и достоверности отчёта об оценке. Как правило, на данном этапе мы только лишь ждём подготовки заключения. Экспертом проверяются на соответствие стандартам оценочной деятельности абсолютно все пункты в отчёте. Стандартный срок – 1-2 недели, но на проверку оценки совсем уж уникальных объектов может потребоваться до 3-4 недель.>

5 этап – подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки

Итак, для подачи заявления нам необходимо::

• Отчёт об оценке (Вы получаете от нас).
• Экспертиза СРО (Вы получаете от нас).
• CD-Диск с отчётом об оценке в электронном виде и экспертизой СРО, заверенными электронно-цифровыми подписями ЭЦП (Вы получаете от нас).
• Кадастровая справка о кадастровой стоимости здания (как правило, Заказчик получает самостоятельно еще до начала работ).
• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на Ваш объект недвижимости (Вы получаете самостоятельно).

Стоит отдельно упомянуть, что для собственников – физических лиц подача заявления на комиссию необязательна, и они могут напрямую обращаться в суд. Юридические лица напротив, в обязательном порядке должны пройти через рассмотрение на комиссии.

6 этап – рассмотрение Вашего дела по оспариванию кадастровой стоимости здания в комиссии или суде

Самый ответственный момент. К заседанию комиссии оценщик, который занимался Вашим проектом, готовит полноценную презентацию по защите отчёта об оценке и деятельности Вашего предприятия. Стоит еще раз упомянуть, что для успешного завершения данной работы недостаточно предоставить сухие расчеты. Члены комиссии прежде всего люди, не имеющие оценочного образования. Необходимо ответить на все вопросы и аргументированно отстоять свою позицию.

При такой подготовке Вы будете иметь очень высокие шансы получить положительное решение на комиссии. Но что будет в случае отказа?

В случае отказа комиссии мы подаем заявление в суд и уже в суде добиваемся только положительно результата! За время нашей практики, у нас не было ни одного отрицательного результата!

7 этап – положительный результат

Мы считаем, что положительным результатом можно назвать новый кадастровый паспорт с пересчитанной кадастровой стоимостью! Не стоит сомневаться и переплачивать налоги, когда закон на Вашей стороне.