Участок земли – это богатство. Участок земли под промышленный объект – и большая ценность, и большая ответственность, ведь для того, чтобы эффективно распоряжаться этим имуществом (проводить эффективные сделки, не переплачивать налоги, принимать верные хозяйственные решения), надо знать его достоверную стоимость.
Промышленные участки характеризует не только их площадь, но и подведённые коммуникации, технические и юридические возможности для развития бизнеса и многое-многое другое. При этом цена участка может значительно варьироваться в зависимости от применяемых методов оценки и даже от компетентности специалиста, её осуществляющего.
Для чего может потребоваться оценка промышленных участков?
- Получив экспертную оценку участка, Вы сможете взять кредит в банке.
- Оценка даст возможность использовать землю в качестве уставного капитала.
- Стоимостная экспертиза участка поможет Вам выгодно продать промышленный объект и связанный с ним бизнес.
- Получив достоверные данные о стоимости земельного участка на официальной основе, Вы сможете снизить размер уплачиваемого земельного налога.
- Грамотная оценка стоимости промышленного участка поможет Вам выгодно сдать его в аренду.
- Вы сможете получить страховку, если земельные активы найдут справедливую экспертную оценку.
- Если Ваш участок подвергнется каким-либо непредвиденным воздействиям окружающей среды или возникнут иные факторы техногенного или природного характера, приведшие к катастрофическим последствиям, наличие оформленной оценки промышленного участка позволит получить возмещение причинённого ущерба.
- Оценка, выполненная экспертами-профессионалами, позволит Вам не только проводить прибыльные сделки, но и принимать эффективные хозяйственные и инвестиционные решения.
Какие документы необходимы для проведения оценки?
Для физических лиц
- Паспорт
- Свидетельство о собственности
- Кадастровый паспорт (в некоторых случаях)
- Кадастровая справка (в некоторых случаях)
- Данные об обременениях (при их наличии)
Для юридических лиц
- Реквизиты организации
- Свидетельство о собственности, либо договор аренды
- Кадастровый паспорт (в некоторых случаях)
- Кадастровая справка (в некоторых случаях)
- Данные об обременениях (при их наличии)
- План застройки (в некоторых случаях)
* Обратите внимание! Список необходимых документов может меняться, в зависимости от цели оценки.
Как проводится оценка промышленных участков
Оценка участков промышленного назначения – один из видов оценочной деятельности, который самостоятельно выполнить невозможно. Прежде всего, это связано со сложностью выбора оптимальных подходов и методов оценки.
Для оценки промышленных участков существует огромное разнообразие способов. Причём, вопрос, какие из них применять в каждом конкретном случае, может вызывать споры даже у специалистов.
Существуют стандартные оценочные подходы (затратный, доходный, сравнительный) и несколько наиболее часто используемых для данных объектов методов оценки: сравнение, выделение, распределение стоимости, метод освоения, остаточный метод.
Методы выделения, распределения стоимости и доходный подход здесь не всегда эффективны, так как для них часто требуются дополнительные сведения, поэтому они чаще применяются в качестве вспомогательных. Для оценки промышленных участков многие эксперты признают наиболее обоснованным применение метода сравнения или метода освоения.
Метод сравнения рекомендуется для оценки условно свободных участков, имеющихся на территории довольно крупных предприятий. Метод освоения – наиболее подходящий для общей оценки земельного участка, относящегося ко всему предприятию или выделяемого под него.
При использовании метода освоения участок оценивается по следующим позициям:
- подключение к сетям: электрическим, телекоммуникационным, канализации и водоснабжению, газовым, транспортным;
- подключение к дополнительным необходимым для производства коммуникациям и инженерной инфраструктуре;
- наличие ограничений, связанных с экологическими требованиями;
- наличие санитарных зон и территорий под социальную инфраструктуру.
Расчёт стоимости по методу освоения ведётся также с учётом процента доходности. Кроме того, в основу расчёта закладывается рыночная стоимость промышленных участков, имеющих сходные характеристики.
Что касается остаточного метода оценки стоимости объектов, его особенностью является зависимость стоимости участка от финансовой успешности расположенного на нём предприятия, от показателей бизнеса и оценки размещённого имущественного комплекса. Следует иметь в виду, что для данного метода характерна высокая степень субъективности оценки. Хотя, иногда это может стать преимуществом, например, при оспаривании кадастровой стоимости.
Как видим, выбор методов оценки велик. Но какой из них зафиксирует оптимальную цену в Вашем случае?
Стоимость рыночная и кадастровая
Каждый земельный участок имеет не только кадастровую стоимость (её ещё называют массовой), но и рыночную, получившую название «единичная». Чем они отличаются?
Кадастровая оценка заключается в определении стоимости всех земельных участков в определённом административно-территориальном сегменте с применением оценочного зонирования. Такая оценка основывается на классификации участков по принципам функционального применения и целевого назначения и осуществляется по специальной методике, рассчитанной на получение соизмеримых оценочных результатов на всей территории России.
Поэтому неудивительно, что подобный вид оценки имеет обобщённый и очень приблизительный характер, а ведь именно сведения из кадастра берутся за основу при расчёте налогов. И если кадастровая стоимость Вашего участка существенно завышена, а площадь земли велика, налоговые потери могут составить сотни тысяч рублей!
Единичная рыночная оценка имеет принципиально иной характер и заключается в определении стоимости конкретного участка на дату установления кадастровой стоимости с учётом его особых характеристик. Безусловно, стоимость, полученная в ходе такой оценки, гораздо точнее и достовернее, нежели кадастровая.
Что же делать? Привести эти два стоимостных показателя в соответствие, заказав услугу по оценке промышленного участка у специалистов, имеющих опыт подобной деятельности и законные компетенции на право проведения оценки. Только в этом случае стоимость, рассчитанная оценочной компанией, может быть расценена судом и государственными органами как официальная и достоверная.
Как получить консультацию по оценке промышленных участков?
Правильно определить стоимость такого неординарного объекта, как промышленный участок, – задача, требующая опыта, профессионализма, компетентности.
Почему стоит обратиться именно к нам
