Оценка недвижимости для ипотеки
Статистика показывает, что каждый 100-ый житель нашей страны заключает с банками договор ипотечного кредитования. При ипотечном кредитовании заёмщик вместе с другими документами обязаны предоставить и отчёт об оценке. Официальный документ составляется независимым оценщиком и содержит информацию о рыночной стоимости.
Проведение оценки обязательно в нескольких случаях: при оформлении наследственного права, отчуждении государственной недвижимости, банкротстве, получении страховых выплат. Ипотечное кредитование входит в этот же список. Обязательность оценки продиктована спецификой ипотеки. Банк выдаёт средства под залог жилой недвижимости, поэтому ему крайне важно определить ценность недвижимости в денежном эквиваленте.
Что такое независимая оценка для ипотеки?
Независимая оценка – это определение рыночной стоимости жилой недвижимости на конкретную дату. Она помогает установить, сколько стоит объект в текущих рыночных условиях. Рыночная стоимость признана самым объективным показателем ценности недвижимости.
Особенности оценки дома или квартиры для ипотеки регулируется несколькими законами: ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Не все независимые оценщики имеют право готовить отчёт об оценке для банка. Они должны соответствовать требованиям:
- Допущены СРО к оценочной деятельности.
- Имеют высшее образование по профилю.
- Быть аккредитованным в банке, в который будущий заёмщик сдаёт документы.
На заметку! Вопрос аккредитации независимого оценщика весьма неоднозначен. Банки склонны доверять только оценщикам, которые у них аккредитованы. По закону кредитное учреждение обязано принять отчёт от любой оценочной компании. При условии, что он соответствует всем требованиям. В теории это не работает, поэтому обращайтесь к оценщикам, рекомендованным Вашим банком. Оценочная компания аккредитована в большинстве ведущих банков, поэтому у Вас не возникнет трудностей с подачей отчёта об оценке.
Зачем банкам нужно знать рыночную стоимость залоговой недвижимости?
Выдача ипотечного кредита для банка сопряжена с рисками, поэтому кредитное учреждение принимает меры, чтобы их минимизировать.
- По отчёту об оценке кредитная организация определяет реальную рыночную стоимость объекта.
- Делает выводы о ликвидности недвижимости. Чем ликвиднее объект, тем лучше. Тем быстрее банк сможет реализовать его в случае неисполнения заёмщиком обязательств. Банк после продажи объекта сможет полностью перекрыть долг проблемного заёмщика перед кредитной организацией.
- Определяет, как сумму выдать на покупку ипотечного жилья. На основании рыночной стоимости банк применяет понижающие коэффициенты. Делает это с учётом возможной стоимости квартиры или дома в будущем.
На заметку! Что стоит знать заёмщику? Он не получит от кредитной организации ту сумму, которая указана в отчёте. От неё можно вычитать около 20-40%.
Обращаясь в независимую оценочную компанию, заёмщик действует в своих интересах тоже. Не стоит думать, что оценка нужна только банку. Будущий собственник:
- получает информацию о точной стоимости объекта;
- исключает риск покупки по необоснованной повышенной цене.
Нередки ситуации, когда продавец предлагает недвижимость по завышенной стоимости, а независимая оценка помогает расставить точки на «i». Если это Ваш случай, то возможны три вариант развития событий:
- Покупка жилья по цене продавца, но банк выдаст сумму, ориентируясь на результаты оценки, а разницу покупателю придётся вносить самому.
- Отказ от выбранного объекта и поиск другого – по справедливой стоимости.
- Переговоры с продавцом о снижении стоимости недвижимости до той величины, которая указана в отчёте об оценке.
Необходимые документы для оценки при ипотечном кредитовании
Для целей ипотеки оценщики оценивают две категории недвижимости: «первичку» и «вторичку». Список документов в каждой из этих ситуаций будет разным.
Чтобы оценить вторичное жильё, необходимы:
- Свидетельство о государственной регистрации. Этого документа не может быть на руках, так как с 2016 года прекратили их выдачу. Альтернативой свидетельству является выписка из ЕГРН.
- Иные правоутверждающие документы (договор купли-продажи или дарения, например).
- Техпаспорт БТИ.
- Паспорт заказчика оценочной услуги.
Первичную недвижимость оценивают после предъявления:
- Акта приёмки.
- Договора долевого участия с экскроу-счётом.
- Паспорта заказчика.
Из этих документов оценщик получает достаточно информации об индивидуальных особенностях недвижимых объектов.
Как оценивают недвижимость для ипотеки?
Порядок оценки квартир, домов для ипотечного кредитования регулируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик при определении рыночной стоимости применяет 3 традиционных подхода: сравнительный, затратный и доходный. Оценку для целей ипотечного кредитования проводят с применением сравнительного подхода. Он позволяет получить объективный результат с учётом:
- характеристик объекта;
- ситуации на региональном или городском рынке недвижимости.
Задача оценщика – изучить, проанализировать совершенные сделки с аналогичной недвижимостью. В основе подхода лежат два принципа:
- Принцип спроса и предложения. На рыночную стоимость прямо влияют уровень потребности в объекте недвижимости и количество предложений.
- Принцип замещения (смысл применения сравнительного подхода можно свести к нему). В чём он заключается? Покупатель, который действует в своих интересах, не заплатит за квартиру или дом больше, чем стоит объект недвижимости с аналогичной полезностью.
При подборе аналогичных объектов, стоимость которых и будет учитываться, оценщик анализирует десятки факторов, так называемых элементов сравнения:
- Местоположение недвижимости: престижность района, транспортная и пешеходная досту="/information/polozhitelnaya-praktika/">результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.