Федеральный закон ФЗ № 159 – Особенности, пояснения
Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» вступил в силу 22 июля 2008 года. Последние изменения и дополнения были осуществлены 3 июля 2016 года.
Принятие закона связано с наметившейся в начале 2000-х годах тенденцией поддержки малого и среднего бизнеса. Этот акт гражданского законодательства регулирует отношения, которые возникают между уполномоченным органом и арендаторами-субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации последними своего имущественного права на выкуп арендуемого помещения.
Изменения федерального закона № 159 от 22 июля 2008 года как путь к облегчению процесса выкупа помещений у города
Последние изменения в № 159-ФЗ были внесены на основании федерального закона 158-ФЗ, принятом в 29 июня 2015 года. Каких моментов они коснулись?
- Срок действия закона продлён до 1 июля 2018 года, то есть предприниматели имеют возможность до этого срока подать заявление в ДГИ о выкупе арендуемого помещения.
- Согласно последним изменениям правом имущественного выкупа наделяются субъекты малого и среднего бизнеса (ООО, АО, ИП, КФХ и другие), которые к 1 июля 2015 арендуют муниципальное помещение уже на протяжении двух и более лет. Причём, договор аренды или другой договор, согласно которому недвижимость находится в аренде, должен быть зарегистрирован (данное условие в ФЗ № 159 было оговорено с момента его принятия и изменениям не подвергалось).
- По изменениям 2015 года минимальный срок рассрочки оплаты недвижимости продлён до 5 лет.
- Коснулись изменения и положений относительно помещений, включённых в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства в пользование или владение. Согласно новой редакции закона, предприниматели могут подать в ДГИ или другой уполномоченный орган заявление о реализации имущественного права в случае, если они арендовали его в течение 3 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.
Изменения к закону, которые с момента принятия первоначальной редакции проводились регулярно, значительно улучшили условия выкупа муниципальных помещений. Приведём некоторые из них:
- Арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства получили право обжаловать рыночную стоимость, если она является необоснованно завышенной. Это изменение внесено в 2 июля 2013 года. Также предприниматели имеют право обжаловать бездействие или отказ ДГИ и других уполномоченных органов в реализации права арендатора на выкуп помещения у города.
- В отличие от первоначальной редакции закона, в настоящем варианте оговорено следующее условие: срок в 30 дней, который даётся предпринимателю на заключение договора купли-продажи, приостанавливается, если он оспаривает рыночную стоимость имущества. Течение этого срока возобновляется только после вынесения судебного решения.
- В результате изменений были сняты ограничения относительно площади выкупаемого жилья. Раньше предприниматели могли выкупить у города только помещение площадью не более 2000 кв.м. В настоящее время не существует никаких ограничений по размеру.
Пояснения к статьям ФЗ № 159
В статье 1 закона указан список нежилых помещений, на которые не распространяется его действие, и отчуждение которых регулируется другими правовыми актами:
- арендуемые предпринимателями помещения, которые принадлежат фирмам, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего бизнеса;
- недвижимость в собственности государственных и муниципальных предприятий;
- нежилые помещения, которые принадлежит госучреждениям на праве оперативного управления или ограничены в обороте.
Закон определяет состав субъектов малого и среднего бизнеса, которые могут реализовать право на выкуп арендуемого помещения. Для реализации их права должно быть выполнены следующие условия:
- недвижимость должна арендоваться субъектом малого и среднего бизнеса по зарегистрированному договору аренды в течение 2 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года;
- не должно быть никакой задолженности по арендной плате на тот момент, когда происходит заключение договора купли-продажи;
- арендуемое помещение не включено в так называемый «неотчуждаемый список». (ст. 3).
Порядок выкупа помещения, рассмотренный в статье 4, предусматривает следующие моменты:
- Уполномоченный орган должен принять решение об условиях приватизации.
- Уполномоченный орган должен направить предложение о заключении сделки, проект договора купли-продажи, требования о погашении задолженности по арендной плате (если таковая имеется). Эти документы должны быть направлены потенциальному покупателю в течение 10 дней после принятия решения об условиях приватизации.
- Договор купли-продажи должен быть подписан арендатором не позже через 30 дней после его получения.
- При оспаривании цены выкупаемого помещения течение 30 дней приостанавливается и возобновляется после вынесения судебного решения.
- В течение 30 дней, отведённых на заключение договора купли-продажи, арендатор может подать заявление об отказе от реализации имущественного права.
- Арендатор имеет право обжаловать отказ или бездействие уполномоченного органа в отношении реализации имущественного права. Также имеет право на обжалование завышенной рыночной стоимости арендуемого помещения.
Также в законе прописаны условия, при которых арендатор утрачивает имущественное право:
- если арендатор отказался от заключения договора купли-продажи;
- если договор не подписан по истечении отведённых законом 30 дней;
- если сделка признана ничтожной вследствие нарушения предпринимателя условий, прописанных в законе.
Изменения, которые вносятся в ФЗ № 159, облегчают процесс выкупа помещений у города, и дают возможность приобрести муниципальное имущество на льготных условиях.
