Как быть, если Вы не согласны с выкупной стоимостью помещения?
Под выкупной ценой, по Гражданскому кодексу РФ, понимается цена, по которой арендатор должен выкупить арендуемое нежилое помещение. При льготной приватизации она впервые «фигурирует» в проекте договора купли-продажи, составленном ДГИ и направленном предпринимателю для подписания. Выкупная стоимость равна рыночной. Она определяется оценочной компанией, с которой уполномоченный орган заключает договор на оказание услуг. Рыночная стоимость определяется на текущую дату.
На заметку! Сроки проведения оценки регламентированы. После получения заявления о выкупе, ДГИ обязано провести оценку в течение 2-3 месяцев. После получения отчёта об оценке – составить проект договора и направить его арендатору для подписания.
Компания «Новые Горизонты» с 2010 года помогает малому и среднему бизнесу оспорить выкупную стоимость для льготной приватизации. Все эти годы мы сталкиваемся с тем, что Департамент завышает стоимость сделки. Разница между выкупной ценой и реальной рыночной стоимостью, как правило, составляет 20-30%, есть ситуации завышения на 50%. Для арендатора покупка недвижимости по такой стоимости – не лучший вариант, поэтому мы рекомендуем нашим клиентам использовать эффективные инструменты для оспаривания «ценника», указанного ДГИ в договоре купли-продажи.
- Первый инструмент: составить протокол разногласий. Вокруг формулировки этого документа ходит много споров. По сути, к протоколу можно отнести новую оферту – договор в редакции арендатора, в котором он указал рыночную стоимость объекта выкупа.
На заметку! После получения варианта договора от ДГИ предприниматель обязан в течение 30 дней подписать документ. Если он не согласен со стоимостью помещения, то должен успеть за отведённый законом период обратиться к независимому оценщику, провести оценку, составить протокол разногласий на основе данных из отчёта об оценке и отправить документы в ДГИ. - Второй инструмент: оспорить выкупную стоимость через суд. Есть тенденция: Департамент в подавляющем большинстве ситуаций не соглашается на условия арендатора. Предприниматель может снизить стоимость в судебном порядке – это прописано в законе. Грамотная подготовка, профессиональное сопровождение – залог успешности дела. Мы помогли десяткам наших клиентов снизить выкупную стоимость на 30-50%.
Предприниматели должны быть готовы к тому, что судебное урегулирование проблемы чревато расходами: на пошлину, на проведение 1-2 экспертиз отчёта об оценке и др. Однако, они будут возмещены из средств соответствующего бюджета при условии, что суд вынесет решение в пользу истца.
На заметку! Наших клиентов волнует ещё один вопрос: включён ли НДС в стоимость помещения. Согласно закону ФЗ № 159, субъекты малого и среднего предпринимательства при выкупе муниципального или федерального актива освобождены от уплаты НДС.
Если Вы не знаете, как грамотно действовать, если не согласны с выкупной ценой объекта, позвоните нам. Мы поможем выстроить эффективную схему взаимодействия с ДГИ и с судом. При льготной приватизации крайне важно выдержать все сроки, иначе несвоевременное подписание договора, отправка претензий будет признана отказом. По новым изменениям, из-за такого «отказа» арендатор не утрачивает преимущественное право на выкуп, но ему придётся заново инициировать процедуру льготной приватизации.
Позвоните нашим консалтинговым специалистам – начните сотрудничество с индивидуальной консультации. Мы готовы взять на себя сопровождения выкупа «под ключ» и работать до результата – получения на свидетельства о праве собственности.