Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа

В 2008 году в России был принят Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности». Согласно его, субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие нежилые помещения, находящиеся в собственности города, могут воспользоваться своим преимущественным правом на выкуп муниципальных помещений по рыночной стоимости.

Срок действия закона продлевался несколько раз, в последний раз предпринимателям дали возможность выкупить арендуемые помещения до июля 2018 года. Принятие закона и неоднократное его продление являются одним из важных мер государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.

Государство идёт навстречу арендаторам. Так, в последних поправках даже было снято ограничение по площади приобретаемой недвижимости. Если раньше арендаторы могли покупать только нежилые помещения площадью до 300 кв.м, то сейчас это ограничение снято. В практике Департамента городского имущества есть случаи, когда отчуждались арендуемые помещения площадью более 2000 кв.м.

Согласно ФЗ № 159, правом преимущественного права на покупку арендуемого помещения наделяются организации, причисленные к субъектам малого и среднего предпринимательства:

• ООО, АО и другие коммерческие юридические лица.
• Индивидуальные предприниматели.
• Потребительские кооперативы.
• КФХ – крестьянские (фермерские хозяйства).

Какие условия должны быть соблюдены при выкупе помещения?

• Важное условие – это срок, в течение которого арендуется помещение, находящееся в городской собственности. На 1 июля 2015 года этот срок должен быть не меньше 2 лет.
• Также на момент заключения сделки купли-продажи арендуемого помещения у покупателя не должно быть никакой задолженности по арендной плате.
• Арендуемое помещение не должно быть включено в перечень, который утверждён Постановлением Правительства Москвы № 1140-ПП. Согласно его, в перечень включены все помещения, которые представляют ценность для Москвы, не могут быть отчуждены, но могут передаваться в пользование. Данный перечень – своего рода обеспечительная мера для сохранения в муниципальной собственности помещений, значимых для города.

Но если даже, собственность, которую планируется приобрести, присутствует в этом перечне, не всё безнадёжно. Для выкупа арендуемого помещения необходимо подать заявление, чтобы его исключили из этого перечня. Необходимо, чтобы при этом были соблюдены два условия:

• На 1 июля 2015 года срок аренды помещения составляет не менее 5 лет.
• На момент подачи арендатором заявления арендуемое нежилое помещение находится в перечне не менее 5 лет.

В практике административных органов не редки случаи, когда попытки выкупа муниципальных помещений предпринимают организации, которые не являются субъектами малого и среднего предпринимательства. Закон чётко регулирует подобные ситуации. Так, по ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», если после совершения сделки будет установлено, что организация, выкупившая помещение, не отвечает всем условиям, то сделка купли-продажи будет признана ничтожной.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

В некоторых ситуациях преимущественное право может быть утрачено:

• при отказе от заключения договора купли-продажи;
• когда потенциальный покупатель не успел подписать договор, полученный от Департамента имущества Москвы, в течение 30 дней;
• если субъектом малого и среднего бизнеса были нарушены условия, согласно которым он наделялся преимущественным правом, и сделка купли-продажи признана ничтожной.

Предварительный анализ перспектив выкупа помещения у ДГИ

Для предварительного анализа необходимо прислать по электронной почте или сообщить нам по телефонам следующие данные:

• Площадь объекта недвижимости
• Адрес объекта
• ФИО и номер телефона

Услуги консалтинговой группы «Новые Горизонты» при выкупе арендуемых помещений в Москве

Субъекты малого и среднего бизнеса, подавшие заявление на признание за ними имущественного права на льготный выкуп помещения у Департамента имущества Москвы, могут столкнуться с рядом проблем. При их решении требуется обязательная помощь специалистов, имеющих опыт в этой сфере.

Рассмотрим ситуации, в которых специалисты консалтинговой группы «Новые Горизонты», помогут решить проблему в Вашу пользу.

• Проблема № 1
  
  Административный орган рассмотрел заявление о признании имущественного права на выкуп помещения, принял решение об условиях приватизации и отправил заявителю предварительный договор купли-продажи. Но, как это чаще всего бывает, в договоре ДГИ указал завышенную рыночную стоимость помещения, которая не устраивает заявителя. По закону, Вы можете оспорить стоимость выкупаемого имущества через суд.
  
  В нашей компании работают специалисты, которые много лет занимаются проблемами, возникающими во время приватизации государственного имущества. Им известны все «подводные камни» судебных разбирательств в арбитражном суде. Обращение к нам – это возможность понизить рыночную стоимость выкупаемого помещения.
  
  Как показывает судебная практика, рыночная стоимость выкупаемого объекта может быть снижена на 40%! При участии наших юристов и независимых оценщиков более 100 клиентов, обратившихся с той же проблемой, выиграли дело, и суд вынес решение о значительном снижении стоимости помещений. Часть этих решений опубликована у нас на сайте.
• Проблема № 2
  
  Муниципалитет включил в стоимость выкупаемого помещения некие затраты, связанные с действиями по продаже помещения.
  
  Специалисты компании «Новые Горизонты» при определении стоимости объекта, чтобы предъявить эти сведения в арбитражном суде, докажет нецелесообразность включения затрат в стоимость, так как это противоречит № 159-ФЗ.

Мы привели в пример только несколько нюансов. На практике же их возникает гораздо больше. Только опыт юристов и оценщиков поможет субъектам малого и среднего бизнеса в полной мере воспользоваться имущественным правом и в разы повысить вероятность выигрыша судебного дела при возникновении разногласий относительно рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.