Можно ли с ДГИ взыскать убытки в связи с задержкой процедуры выкупа помещения?
С момента подачи заявления о выкупе помещения у города до заключения сделки купли-продажи может пройти до 1,5 лет. Всё это время предприниматель – ещё не собственник, а арендатор, поэтому должен исправно ежемесячно или ежеквартально вносить арендные платежи. Но как быть, если сроки выкупа затягиваются по вине Департамента? Как поступить, если ДГИ без оснований отказывает в выкупе или задерживает сроки оформления договора? Справедливо ли платить арендную плату, если предприниматель был лишён возможности вовремя выкупить помещение по вине государственного органа? Попробуем разобраться.
В каких ситуациях правомерно взыскивать убытки в виде переплаты арендных платежей?
В ФЗ № 159 прописаны те сроки, в рамках которых должен быть подписан договор купли-продажи (именно с даты совершения сделки прекращаются обязательства предпринимателя вносить арендные платежи):
- После получения заявления арендатора о выкупе помещения ДГИ обязано в течение 2 месяцев выбрать оценочную компанию и провести оценку с целью определения рыночной стоимости помещения.
- В течение двух недель после принятия отчёта об оценке сформировать условия будущей приватизации.
- Не позднее чем через 10 дней после принятия решения об условиях отчуждения направить оферту арендатору. В свою очередь, предпринимателю даётся 30 дней на ознакомление с проектов договора и его подписание.
Если все сроки выдерживаются, то договор купли-продажи должен быть заключён в трёхмесячный срок после подачи заявления. Но эти сроки в подавляющем большинстве случаев не выдерживаются. Арендатор платит аренду до тех пор, пока суд не признает, что ДГИ незаконно затягивает сроки или безосновательно отказал в реализации преимущественного права выкупа.
Что понимается под убытками при выкупе помещения?
В Гражданском кодексе чётко прописано, что такое убытки. Это расходы, которые имели место при восстановлении нарушенных прав. Также это те доходы, которые лицо недополучило из-за нарушения его прав. К убыткам относят и реальный ущерб (повреждение активов). К какой категории относится переплаченная арендная плата и можно ли её вообще отнести к убыткам? Однозначно отнести к одному из видов убытков её нельзя. В Гражданском кодексе также прописана возможность убытков, возникших из-за бездействия, незаконного действия уполномоченные государственных или муниципальных органов. В этой ситуации переплаченная арендная плата к таковым и относится, так как возникла из-за бездействия или незаконных действия Департамента городского имущества.
Практика показывает, что возможность взыскания подобного ущерба есть. В этой ситуации ответчиком является ДГИ как управомоченный орган, которые представляет муниципалитет или субъект РФ. Ущерб возмещается из средств бюджета.
Если истец решает обратиться в суд с целью возместить убытки, ему необходимо основательно подготовиться. По закону, он должен собрать достаточную доказательную базу, демонстрирующую, что именно ДГИ – то лицо, из бездействия которого возник ущерб. Также важно доказать причинную связь между уклонением Департамента и возникшими убытками.
Компания «Новые Горизонты» с 2010 года работает в сфере сопровождения выкупа помещений у города. Позвоните нам – мы готовы проконсультировать и подготовить наших клиентов и к взаимодействию с судом по вопросу возмещения убытков. Мы окажем консалтинговую помощь на любой стадии выкупа помещения.