Независимая оценка квартир и комнат при их покупке или продаже
Покупка жилой недвижимости – ответственный шаг: ошибка в стоимости приведёт к существенным потерям. Зачем платить больше, если уже сейчас можно узнать, сколько стоит квартира на продажу? И это не будут сплетни и домыслы. Мы предлагаем Вам узнать истинную ценность объекта, заказав независимую оценку квартир и комнат жилого фонда.
Преимущества сотрудничества с оценочной компанией «Новые Горизонты»
Независимая оценка квартир и комнат – это сложное мероприятие, требующее специальных знаний и строго регламентируемое государством. Наша компания – специалист в сфере независимой оценки недвижимости, профессионально выполнит оценку квартир и комнат для целей их продажи, передачи под залог, сдачи в аренду, страхования и ипотеки. Мы готовы гарантировать актуальность цен на квартиры с учётом региона, полезности, состояния и возможности использования. Будучи уверенными в профессионализме наших сотрудников, мы, тем не менее, принимаем на себя все риски, связанные с расчётом реальной стоимости жилья. Наш опыт и репутация позволяют нам браться за самые сложные задачи. Обратитесь к нам и узнайте, сколько стоит независимая оценка квартиры конкретно для Вашего объекта. Либо самостоятельно можете скачать наш прайс-лист и ознакомиться с тарифами на оценку.
Документы, необходимые для оценки квартиры/комнаты:
- Правоустанавливающий документ, например, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.
- Технический паспорт.
- Поэтажный план.
- Экспликация.
- Данные о заказчике оценки квартиры – паспорт или реквизиты организации.
Данный перечень документов является ознакомительным. После более детального ознакомления оценщика с заданием на оценку данный перечень может быть сокращён.
Как проводят оценку квартиры жилого фонда?
Независимая оценка квартир проводится в несколько этапов, упрощённо её можно представить двумя блоками:
1. Начальный (подготовительный) этап оценки жилой недвижимости
В ходе подготовительного этапа оценщик и заказчик согласуют цели и задачи оценки и определяют, в какой срок будет произведена оценка жилья и устанавливают стоимость оценки. В зависимости от цели оценки специалист определяет подходы и методы её проведения. Заказчик может заказать оценку для определения её залоговой стоимости или ему нужна оценка для ипотеки или страхования объекта. При прочих равных условиях пакет документов для оценки квартиры будет содержать в себе как минимум следующие формы:
- Документ-основание, подтверждающий право собственности на жильё
В качестве основания могут выступать: договор купли-продажи, договор долевого участия, документы на дарение, свидетельство о собственности и т.п. - Выписка из государственного росреестра в виде кадастрового плана на квартиру
Выписка из БТИ содержит следующую информацию: кадастровый номер, местоположение, этажность, назначение и вид жилья, кадастровая стоимость, сведения о перепланировках и имеет графическую часть с подробным планом объекта. - Экспликация-пояснение к плану помещения
Этот нормативно-справочный документ, выполненный в соответствии с требованиями ГОСТ 21.501-93 даёт качественные, количественные и технические характеристики объекта. - Контактные данные заказчика
Как правило, это полные паспортные данные и сведения о фактическом месте жительства с предоставлением телефонов для связи.
При обсуждении правил и процедур оценки на первом этапе необходимо сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры специалистом. Наш специалист проверит объект на соответствие заявленным характеристикам, подтвердит наличие или отсутствие перепланировок, определит состояние жилплощади и сделает показательные фотографии для отчёта.
2. Основной этап оценки
На этом этапе оценщик проводит расчёт стоимости квартиры, используя следующие подходы и методы её оценки:
- Сравнительный или аналоговый подход к определению цены жилья
Рыночный или аналоговый подход основан на сравнении объекта оценки с квартирами-аналогами, по которым есть актуальные и документально подтверждённые сведения о стоимости купли-продажи. Ограничением в использовании данного метода может стать отсутствие на рынке достаточного количества аналогов для проведения сравнительного сопоставления. - Рыночный подход к определению стоимости жилой недвижимости
Рыночный метод базируется на принципах спроса и предложения и правилах замещения. То есть, потенциальный покупатель, владеющий исчерпывающей информацией о ценах на недвижимость интересного ему сегмента, никогда не заплатит больше, чем стоимость квартиры с аналогичными характеристиками. Здесь учитываются месторасположение, площадь, этажность и материал здания, наличие лифтов/балконов/санузлов и т.п. существенные характеристики недвижимости. Алгоритм аналогового метода состоит из сбора и обработки информации о сделках по продаже квартир в интересующем районе. На основе собранных сведений определяется ценообразующий фактор, устанавливаются корректирующие коэффициенты. Задача осложняется тем, что ценообразующих факторов очень много, поэтому следует отбросить менее существенные и принимать во внимание лишь наиболее значимые, оказывающие ощутимое влияние на колебание цены. Для целей оценки их группируют с учётом следующего рекомендуемого перечня:
Перечень групп-факторов сравнительного метода определения рыночной стоимости квартир
- Качественные характеристики права.
- Особенности финансовых расчётов.
- Наличие особых условий.
- Рыночная ситуация.
- Преимущества/недостатки местоположения.
- Основные физические характеристики.
- Наличие дополнительного сервиса и удобств.
Корректировка стоимости квартиры-аналога
После определения рыночной стоимости аналогичного жилья используют поправочные коэффициенты для приведения её в сопоставимость с ценой исходного объекта. При этом применяется следующая последовательность:
- Факторы с первого по четвёртый корректируют стоимость объекта оценки в строго определённой последовательности, причём каждый раз она пересчитывается заново до перехода к учёту влияния каждого последующего фактора.
- Факторы после четвёртого изменяют расчётную стоимость объекта оценки в свободной последовательности, и итоговая цена продажи уже заново не пересчитывается после каждой из корректировок.
Два метода расчёта стоимости при сравнительном (рыночном) подходе
- Моделирование ценообразования
В основу расчётов заложены методы интегральных подстановок, что предполагает обработку большого объёма статистических данных об объектах-аналогах. В таком случае оценщики компании «Новые Горизонты» учитывают рыночную стоимость аналога и удельный вес каждой значимой характеристики влияния на цену сделки. Корректировка стоимости выполняется на основании данных регулярного мониторинга рынка жилого фонда. Минусом метода моделирования ценообразования является высокая трудоёмкость расчётов. К нему прибегают в случае массовой оценки жилой недвижимости, например, для сдачи муниципального жилья в аренду. - Сравнительный анализ
Метод сравнительного анализа широко применяется на практике в силу его простоты и точности. Он предполагает анализ существенно небольшого количества сделок, отбор которых производится по принципу максимального соответствия характеристик имеющемуся объекту оценки. Прежде всего в расчёт принимается предназначение площадей и их фактическое использования с точки зрения наибольшей эффективности. - Доходный подход к определению рыночной цены жилья и перспектив к её изменению
Данный метод применяется только по отношению к доходной недвижимости, то есть таким объектам, единственная цель использования которых – извлечение дохода.
Методы определения стоимости недвижимости по доходу
В основе расчётов цены лежат следующие принципы:
- Ожидания – стоимость доходного объекта равна будущим доходам в их текущей оценке.
- Замещения – по размеру эффективного капиталовложения на покупку желаемого аналога.
Для целей оценки по доходу его капитализация учитывает: величину ожидаемого к получению будущего дохода, срок и продолжительность его поступления. При этом определение рыночной стоимости жилья осуществляется поэтапно: сначала прогнозирование будущих доходов, затем их капитализация в текущую стоимость.
- Затратный метод расчёта стоимости недвижимости
В основу заложен принцип определения затрат на восстановление/замещение квартиры или комнаты. То есть предполагается, что рациональный покупатель никогда не заплатит больше, чем стоит другая доступная квартира или комната с аналогичной для него полезностью.
Определение стоимости квартиры или комнаты затратным методом
Итоговая цена объекта равна разнице восстановительной стоимости и величины накопленного износа. Хороший эффект при этом даёт метод сравнения продаж с учётом следующих критериев: право собственности, параметры финансирования сделки, характеристики рынка, местоположение объекта, его значимые физические характеристики и направление наиболее эффективного использования.
Обращение за оценкой стоимости квартиры / комнаты в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
