Оценка апартаментов и лофтов
Жилую недвижимость как апартаменты или лофт также можно оценить
В последнее время набирает популярность оценка апартаментов как жилой недвижимости, хотя с юридической точки зрения они относятся к нежилому фонду. Всё больше застройщиков предлагают населению это вид недвижимости. Но у него есть ряд отличий от обычных квартир. Разберёмся, каких.
Апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости, которая предназначена для временного проживания. Они являются «представителями» высшего класса гостиничных номеров.
На заметку! Несмотря на то, что по закону апартаменты не являются жилой недвижимостью, люди их используют для постоянного проживания. Рост продаж этих видов недвижимости связан с рядом причин:
- Апартаменты (эконом-класса) стоят меньше, чем квартиры. Разница стоимости за квадратный метр составляет до 29%. Практика показывает, что заказывают оценку апартаментов и покупают их люди в возрасте 30-40 лет с целью проживания или сдачи в аренду.
- В них возможна временная прописка при условии, что здание, в которых они расположены, имеют статус гостиницы либо апарт-отеля.
- Их удобно сдавать в аренду.
- В них можно зарегистрировать юридическое лицо или ИП.
- За постоянное проживание в апартаментах нет никаких санкций, так как в законах не прописана длительность такого понятия, как временное проживание. Если собственник будет жить в апартаментах, то это ничему не грозит, так как законом не установлена ответственность за нецелевое использование объектов недвижимости.
Продавцы апартаментов позиционируют объекты как жилые помещения. По своей сути, они таковыми и являются. Будущий собственник сможет в них полноценно жить, но не сможет лишь прописаться на постоянно. Также могут возникнуть проблемы с ограниченным доступом к инфраструктуре, ведь перед застройщиками апартаментов не ставится задача строительства рядом больниц, школ, детских садов.
Есть ли особенности в оценке апартаментов?
При оценке этого вида недвижимости, учитывается, что он будет использоваться в качестве жилого помещения, поэтому и оценка проводится по такому же алгоритму, что и обычные квартиры.
Прежде чем начать оценку, независимый оценщик попросит предоставить следующие документы:
- Копию свидетельства о праве собственности.
- Копии документов с БТИ (технический и кадастровый паспорта).
- Документ, удостоверяющий личность заказчика оценки.
Оценка апартаментов проводится для разных целей:
- При кредитовании (апартаменты при этом являются залоговым объектом).
- При покупке или продаже. Самая частая причина обращений, так как продавец не хочет продешевить, а покупатель – заплатить лишнего. Проведение оценки позволит заключить сделку условиях, выгодных для всех участников.
- При страховании.
- При разделе имущества или решении других имущественных споров.
- При наследовании.
- Для суда.
- При необходимости определить размер ущерба и др.
- При оформлении ипотеки. Отметим, что многие банки (Сбербанк, Бинбанк, Открытие, Уралсиб и др.) начали выдавать ипотечные кредиты на покупку апартаментов. В этой ситуации оценка объекта недвижимости обязательна.
- При определении арендной ставки.
На заметку! Необходима оценка и при оспаривании кадастровой стоимости. Отметим, что собственники апартаментов платят более высокий налог, чем владельцы обычных квартира. Это связано с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям. Налог на них исчисляется на основании кадастровой стоимости, которая, как правило, завышена. Узнав реальную рыночную стоимость апартаментов, собственники смогут оспорить кадастровую и сделать её на уровне рыночной (как и должно быть по закону) и, следовательно, снизить налоги.
Какие факторы не остаются без внимания оценщика при определении рыночной стоимости апартаментов?
Рыночная стоимость – реальная цена апартаментов, которая определяется с учётом множества факторов:
- Местоположение.
- Площадь.
- Категория (эконом, люкс).
- Удалённость от важных объектов инфраструктуры.
- Состояние отделки.
- Этажность.
При оценке апартаментов используются несколько традиционных для оценочной деятельности подходов: сравнительный и затратный. Напомним, что есть ещё доходный, но он не применим к этому объекту недвижимости, если он будет использоваться для проживания, а не для коммерческих целей.
Затратный подход учитывает расходы, которые были понесены при строительстве оцениваемого объекта (затраты на стройматериалы, оплату труда строителей, налоги и др.). Но рыночная стоимость апартаментов не равна сумме всех этих расходов. При её определении учитываются такие показатели, как износ, инфляция и др. Задача профессионального оценщика – не упустить ни одного критерия, влияющего на стоимость объекта.
Сравнительный подход учитывает, по какой цене были реализованы на рынке недвижимости апартаменты, которые схожи с оцениваемым объектом по площади, региону, этажности и другим факторам. Пока это подход используется чаще всего.
Немного об оценке апартаментов и для ипотеки
Сегодня банки без труда выдают ипотечные кредиты на приобретение апартаментов. По закону, заёмщик должен обязательно провести за свой счёт оценку объекта, который становится предметом ипотечного договора. Как правило, будущий собственник квадратных метров сам выбирает независимую оценочную компанию, которой доверить оценку. Может он присмотреться и к списку компаний, рекомендованных банков. Результатам оценки, проведённых ими, кредитное учреждение доверяет безоговорочно, поэтому срок рассмотрения заявки не растянется.
Банку важно, чтобы оценку проводил компетентный специалист, ведь необходимо определить ликвидность предмета ипотечного договора.
Каковы особенности оценки лофтов?
Под лофтами понимаются нежилые помещения, которые переделаны из промышленных объектов или построены с нуля с учётом всех особенностей индустриального стиля как в архитектуре, так и в интерьере. По сути, это те же апартаменты люкс-класса, в которых строго прослеживается стиль Лофт. Хоть они относятся к жилому фонду, но предназначены не только для работы (например, в качестве мастерской художников или других творческих личностей), но и для временного проживания. Нередко в них собственники живут постоянно, что и даёт возможность их оценивать и продавать (или покупать), как жилое помещение, несмотря на их неоднозначный правовой статус.
Оценка лофтов проводится по всем правилам, принятым в сфере оценочной деятельности. Она производится по той же методике, что и определение рыночной стоимости жилой недвижимости. Применяется сравнительный метод, учитывающий сумму аналогичных сделок на рынке недвижимости. Если же лофт-квартиру покупают для последующей сдачи в аренду, использования в качестве офиса или мастерской (то есть для коммерческих целей), то применяется и сравнительный, и доходный подходы. Оценщик,учитывая опыт аналогичных продаж и прогнозируя ожидаемые доходы, делает выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Обращение за оценкой апартаментов и лофтов в компанию «Новые Горизонты»– это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
