Оценка дачи
Услуга оценки дачного дома для любых дальнейших сделок с недвижимостью
В список самой покупаемой жилой недвижимости включают и дачные дома. Так же, как и квартира, загородный дом получают в наследство, продают, дарят. Для совершения любой сделки необходимо знать её рыночную стоимость. Определить её могут независимые оценщики, которые работают в соответствии с требованиями законов в сфере оценочной деятельности (в частности ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»).
Что такое дача и чем она отличается от загородного дома?
С юридической точки зрения, дача – это недвижимость, которая возведена за чертой города. Она предназначена для временного проживания, преимущественно в тёплое время года. Другие особенности, которые отличают дачи от жилого дома:
- Расположена на земельных участках, предназначенных для садоводства или отдыха.
- В ней нельзя прописаться (кроме исключительных ситуаций, когда нет больше жилья, кроме дачи).
- Зачастую построена из более лёгких материалов, чем загородный дом, в котором живут круглый год. В нём может не быть системы отопления.
- Имеет место ограничение в мощности электроэнергии.
Все эти особенности учитываются при оценке дачного дома. Дача не может рассматриваться в отрыве от земельного участка, поэтому независимый оценщик определяет рыночную стоимость всего имущественного комплекса: основного здания, земли, построек, зелёных насаждений.
Для чего нужна оценка дачи?
Рыночная стоимость дачи – самый объективный показатель его ценности, так как он показывает, сколько стоит недвижимость на данный момент времени при сегодняшней экономической ситуации в регионе и с учётом всех её индивидуальных характеристик. Она фигурирует при различных сделках, ради которых и заказывают оценку:
- При вступлении в наследственные права.
- При расчёте правильного размера налога.
- При покупке или продаже. Оценка для продажи – одна из самых популярных услуг.
- При составлении брачного договора.
- При имущественных спорах: разделе недвижимости между супругами после развода и др.
- При расчёте арендной платы, если дача будет сдаваться в аренду.
- При страховании.
- При оформлении ипотеки.
На заметку! В последнее время банки начали выдавать ипотечные кредиты на покупку дачи. Но процентная ставка в этой ситуации высокая, так как кредитными учреждениями дачный дом признаётся неликвидной недвижимостью. Несмотря на это, оценка при оформлении ипотеки обязательна, причём банки склонны доверять только опытным независимым оценщикам, отлично зарекомендовавших себя в оценке недвижимости для банков. - При оптимизации налогообложения. Оценка для этой цели не была актуальна до 2016 года, пока налог на имущество рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости. Сегодня налоговое бремя собственников дач зависит от кадастровой стоимости их дома, которая, как правило, завышена. Определив рыночную стоимость дачи, можно оспорить кадастровую и приравнять их, тем самым уменьшив размер налога.
При заказе услуги оценки важно точно донести до оценщика цель проведения процедуры, так как вся дальнейшая его работа будет строиться в соответствии с ней. Также важно определиться с тем, необходима ли оценка дачного дома с земельным участком или без него.
Какие документы необходимо подготовить собственнику дачи?
Обязательными документами для оценки дачного дома являются:
- Паспорт заказчика.
- Документ, на основании которого он наделяется правом собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Документы на земельный участок.
Оценщик потребует их копии. В зависимости от цели проведения процедуры, этот список может быть дополнен.
Какие факторы нельзя оставлять без внимания при оценке дачи?
При определении рыночной стоимости учитываются десятки ценообразующих факторов, причём они не ограничиваются только индивидуальными характеристиками самой недвижимости. Оценщик анализирует:
- Ситуацию на рынке и величину спроса на дачи.
- Особенности территории: экологическую обстановку, наличие рядом асфальтированной дороги, автобусных остановок, лесного массива, водоёма, аптеки, магазина и др.
- Удалённость от города.
- Наличие удобных подъездных путей.
- Престижность района.
- Коммуникации в дачном доме (так, дома с системой отопления будет дороже, чем без неё).
- Размер и конфигурация земельного участка.
- Плодородность грунта, ровность рельефа. Состояние земельного участка – важный ценообразующий критерий.
От того, насколько полно будут проанализированы факторы, зависит объективность и точность рыночной стоимости дачного дома и земельного участка. В большинстве случаев рыночная стоимость объекта определяется на текущую дату. Исключение составляет оценка для оспаривания кадастровой оценки: оценщик проводит процедуру как бы задним числом и рассчитывает стоимость на дату, когда была осуществлена последняя государственная кадастровая оценка.
Порядок рыночной оценки дачи независимыми оценщиками
После заказа услуги оценка осуществляется по следующему алгоритму:
- Определение цели процедуры и утверждения того, какие объекты будут оцениваться: только само здание дачного дома или единый имущественный комплекс (дом, земля, постройки, зеленые насаждения).
- Выезд специалиста на объект.
- Подготовка заказчиком услуги необходимых документов и изучение их оценщиков.
- Анализ ценообразующих факторов и расчёты с применением сравнительного и затратного методов. Доходный подход в отношении дач практически не применяется, так как недвижимость не используется в коммерческих целях. Оценщик иногда может его использовать, если будет учитывать возможность повышения рыночной стоимости в будущем.
- Составление, заполнение отчёта об оценке и утверждение его у руководителя оценочной компании (и иногда дополнительно – у главного эксперта).
Большинство оценочных компаний с хорошей деловой репутацией не заканчивают сотрудничество выдачей отчёта заказчику. Они также готовы защитить документ в суде, налоговой, банке, если это потребуется.
Какие требования предъявляются к отчёту об оценке?
Отчёт об оценке – итоговый документ, ради которого и заказывают оценку недвижимости. В нём содержится вся информация об оцениваемом объекте, расчётах и полученной рыночной стоимости. Участниками сделки, коммерческими и государственными структурами он будет воспринят всерьёз только при условии его грамотного и правильного заполнения.
Все требования к отчёту об оценке прописаны в ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» и ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке». Документ должен быть составлен с соблюдением принципов существенности, однозначности, обоснованности, проверяемости, достаточности. Только в этом случае к нему не будет замечаний при оценке дачи для суда, банка, налоговой.
Отметим, что независимый оценщик несёт ответственность за правильность сведений, отражённых в отчёте об оценке. В противном случае, он должен возместить ущерб, который нанесёт своими непрофессиональными действиям, намеренными или случайными ошибкам. Страхование гражданской ответственности является, по закону, обязательным для оценщика, поэтому важно выбрать правильную оценочную компанию, чтобы заказ услуги не стал для Вас проблемой.
Обращение за оценкой стоимости дачи в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
