Оценка для банков
Оценка недвижимости необходима при оформлении крупного кредита под залог, в том числе при оформлении ипотеки. Оценка квартиры, дома или иного объекта недвижимости – это требование банка, который стремится обезопасить себя от убытков в случае, если заёмщик окажется неплатёжеспособным.
Банк не только требует от заёмщика документов по оценке недвижимости, но и выдвигает условия:
- Оценка должна быть произведена организацией, аккредитованной банком.
- Оценка должна быть выполнена не ранее определённого банком срока (обычно это срок составляет 6 месяцев, но банк вправе установить другое время).
Срок оценки устанавливается из тех соображений, что результаты определения рыночной стоимости недвижимости могут устареть, и текущая стоимость объекта может измениться.
Оценщики определяют, как правило, два варианта стоимости: рыночную и ликвидную. Ликвидная стоимость может оказаться ниже рыночной и соответствует цене, за которую можно продать недвижимость в короткий промежуток времени. Банк принимает за основу меньшую оценку. Если заём будет одобрен, то сумма его не превысит 80% оценочной стоимости залога.
Иногда заёмщики высказывают недовольство тем, что Сбербанк требует оценки от аккредитованных им оценщиков. Этому есть объяснение: Сбербанк не заинтересован в занижении оценочной стоимости, он заинтересован именно в адекватной оценке. Банк согласен выдать крупный кредит, это в его интересах; но обеспечение этого кредита должно быть адекватным.
Выгода для покупателя
Польза банка от оценки недвижимости несомненна. Но и заёмщик может получить пользу от профессиональной оценки недвижимости. Это относится к тем случаям, когда кредит берут на покупку жилья. Оценка этого жилья может показать, что продавец необоснованно завысил цену. В таком случае уместен торг или отказ от сделки.
Покупатель зачастую не может адекватно оценить стоимость объекта, поскольку на стоимость влияет множество факторов. У жилья могут быть скрытые дефекты, оно может быть расположено в неблагополучном районе, на стоимость влияет инфраструктура района, состояние рынка недвижимости и много других моментов.
Нужна ли оценка при рефинансировании?
Если при первоначальном оформлении ипотеки требуется оценка недвижимости для банка, то нужна ли она при рефинансировании той же ипотеки? Этот вопрос может быть решён в результате переговоров с банком.
Иногда можно обойтись теми оценочными документами, что уже есть. Это иногда удаётся сделать удачливым заёмщикам, которые уговорили свой банк рефинансировать их кредит, по которому они дисциплинированно платили некоторое время.
Проблема в том, что банк неохотно рефинансирует собственные кредиты. Впрочем, можно договориться о переоформлении остатка под те же проценты, но на другой срок. Если времени после предыдущей оценки прошло немного, то банк может согласиться принять за основу имеющуюся оценку недвижимости.
Кто может заказать оценку?
Заказать оценку может только собственник недвижимости. Он должен предоставить в экспертную организацию пакет документов на недвижимость, паспорт и оформить заказ. Если человек берёт заём под залог своей квартиры или дома, то всё ясно: он сам является заказчиком экспертизы.
Но если он не является собственником жилья, а только собирается его купить? Тогда экспертизу должен заказывать продавец.
Но продавец может быть не заинтересован в том, чтобы оплачивать экспертизу. Например, он не уверен, что именно этот покупатель приобретёт недвижимость. Или не имеет свободных средств на оплату эксперта. В таком случае расходы берёт на себя покупатель, а заказчиком оценки является владелец недвижимости.
Впрочем, нередко человек заинтересован в скорейшей продаже. В таком случае он стремится выполнить все формальности, чтобы ускорить совершение сделки, и запасается документами о независимой оценке.
Кто может делать оценку?
Могут ли возникнуть затруднения, у продавца на руках имеются документы об оценке его недвижимости? К сожалению, проблемы могут возникнуть.
При оценке недвижимости возникает конфликт интересов, иногда это влияет на качество оценки. В девяностые годы были случаи завышения реальной стоимости жилья в новостройках при оценке – под давлением продавцов. Банки отказались от неизвестных им оценщиков и ввели практику аккредитации. Однако это противоречило законодательству, и к тому же вызвало поток жалоб со стороны клиентов. Банкам запретили отказываться от рассмотрения результатов экспертизы, сделанной организациями с соответствующими полномочиями. Но у банков по-прежнему есть оценочные компании, которым они доверяют и которых рекомендуют заёмщикам. В ряде случаев проще бывает согласиться и выполнить пожелания банка.
В настоящее время фирмы имеют право на оценку недвижимости, если они являются членами саморегулируемой организации (СРО). Чтобы стать членом СРО, нужно иметь соответствующую квалификацию и внести страховой взнос. СРО несёт ответственность перед клиентами и обязано возмещать убытки при справедливых претензиях.
Если оценщик является юридическим лицом, имеет членство в СРО, то банки обязаны принимать от него результаты оценки. Но зачастую люди, стремящиеся получить кредит на приобретение жилья, соглашаются со всеми пожеланиями банка, в том числе и с «назначенным» оценщиком. В этом есть смысл: результаты оценки будут приняты банком без замечаний и вопросы по выдаче кредита будут решены быстро. А отчёт неизвестного оценщика банк может тщательно проверять, так что время проверки может превысить время, отведённое на одобрение кредита.
Нередко клиенты банков огорчаются, если сумма оценки и, соответственно, сумма кредита оказалась немного меньше желаемой, считают, что это произошло из-за необъективности оценщика. Во многих случаях проблем можно избежать. Если речь идёт о небольшой, но критичной для заёмщика сумме (иногда это 1% от стоимости), то стоит уговорить оценщика указать желаемую стоимость. Но если расхождения между желаемой суммой и результатом оценки значительны, то у этого, скорее всего, есть реальная причина. В этой ситуации для независимого оценщика объективность прежде всего.
Как проводится оценка квартиры для банка?
Если выбран оценщик, нужно согласовать с ним дату посещения и внести оплату за экспертизу.
Нужно предоставить документы:
- Документ-основание (свидетельство регистрации квартиры, или договор купли-продажи).
- Кадастровый паспорт из БТИ.
- План квартиры, её технические характеристики.
- План расположения квартиры в доме – этажность, ориентация и т.д.
- Технические характеристики дома.
- Паспортные данные и телефон заказчика.
При оценке недвижимости специалист принимает во внимание её состояние и ряд других факторов.
Поскольку задача оценщика – определить именно цену, за которую можно продать недвижимость, он принимает во внимание текущее состояние рынка и перспективы его роста или падения. Практикуются такие методы оценки стоимости квартиры для банка:
- Сравнительный. Предполагает сравнение объекта с другими такими же, и с ценой, по которой аналогичные объекты недвижимости были проданы. Это подход применяется чаще всего.
- Затратный. Оценивается стоимость затрат на строительство аналогичного объекта.
- Доходный. Имеет смысл при растущем рынке; оцениваются перспективы роста цены в будущем.
Применяя эти методы в комплексе, независимые оценщики определяют наиболее достоверную стоимость недвижимости.
Как проводится оценка дома для банка?
При оценке дома, таунхауса принимается во внимание стоимость земли, на которой он построен, и приусадебного участка, если он есть. Затратный метод оценки дома зачастую расходится со сравнительным или доходным. Именно наличие в собственности участка земли и расположение этого участка может иметь решающее значение. Затратный подход может показать высокую цену (дом большой и добротный), а сравнительная и доходная оценки могут оказаться низкими (например, дом расположен в депрессивном регионе, здесь многие хотят продать недвижимость и мало покупателей). Следует ожидать, что оценщик укажет цену компромиссную, но ближе к минимальной.
Как проводится оценка новостроя?
Ипотеку берут и при покупке ещё не возведённого жилья, и это распространённая практика. Более того, это одна из наиболее востребованных банковских услуг. Это связано с тем, что «на этапе фундамента» цены на квадратные метры минимальны. Однако, риск на этом этапе максимален. Поэтому ипотека, если и возможна, то под более высокий процент, чем при залоге реальной недвижимости.
Однако есть заёмщики, оформившие именно ипотеку под залог своего долевого участия в строительстве. При этом объектом проверки является застройщик. У банка есть аккредитованные застройщики, связанные с банком обязательствами; у них хорошая репутация, они реально доводят до конца строительство и вручают ключи дольщикам.
Именно у таких застройщиков есть смысл покупать будущие квартиры, и именно в таких случаях есть вероятность получить ипотеку под долевое участие.Нужно иметь в виду, что процентная ставка при долевом участии будет выше. Если есть какая-нибудь другая недвижимость, то выгоднее будет взять кредит под залог реального объекта.
Но и кредит при долевом участии может оказаться не столь обременительным. Строительство, если всё идет нормально, будет завершено в течение двух лет. После этого покупатель вступает в права собственника, и может рефинансировать свой кредит: ведь теперь можно выполнить оценку реальной недвижимости и получить кредит на более выгодных условиях.
При любой сделке с недвижимостью требуются услуги оценщика. Выбирая специалистов для этой работы, нужно убедиться в их правах на осуществление данного вида деятельности и в хорошей репутации оценочной компании.
Обращение за независимой оценкой для банка в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
