Оценка элитной жилой недвижимости
Пентхаусы, таунхаусы, дуплексы и лейнхаусы – элитная недвижимость, которую можно и нужно оценить
В России и Москве к категории элитной жилой недвижимости относятся пентхаусы, таунхаусы и дуплексы. Они представляют собой достаточной узкий сегмент, но вызывают повышенный интерес. Эти объекты недвижимости указывают на высокий статус собственника, обеспечивают супер-комфортный уровень жизни и, что не маловажно, являются отличным вложением средств. Несмотря на высокую стоимость, они достаточно ликвидны.
Причины, по которым заказывают оценку элитной жилой недвижимости, разнообразны:
- Для совершения сделки купли-продажи.
- Для определения ущерба и страхования.
- Для расчёта арендной платы.
- Для судебного разбирательства.
- Для инвестиционного планирования.
- Для переоценки или оспаривания кадастровой стоимости с целью понижения налога на имущества.
Прежде чем приступить к рыночной оценке, независимый оценщик изучает цель процедуры, что работать в верном направлении.
Оценка пентхауса
Один из видов элитного жилья – пентхаусы. Они представляют собой многокомнатные квартиры, которые расположены на крыше высотного здания. Они отличаются большой площадью – не меньше 300-400 кв.м. В отношении пентхаусов совершаются различные сделки, их покупают в кредит, дарят и др. В этих ситуациях становится актуальной определение рыночной стоимости недвижимости. Оценку пентхауса следует доверять компаниям, которые имеют разрешение на осуществление оценочной деятельности, а их сотрудники должны иметь высшее образование, быть членами СРО, застраховать гражданскую ответственность на сумму не меньше 300 тысяч рублей.
При оценке пентхауса как эксклюзивного вида жилой недвижимости требуется учитывать ряд факторов, которые не принимаются во внимание при оценке обычных квартир:
- Наличие панорамного вида на город, его исторические или архитектурные памятники.
- Наличие террас (открытых или закрытых), вертолётной площадки, поля для гольфа, бассейна, зимнего сада.
- Состояние отдельного входа (наличие отдельного лифта).
Также учитываются общие для всех видов жилой недвижимости факторы: общая площадь, высота потолков, местоположение, развитость инфраструктуры и ещё более десятка критериев.
Оценка дуплекса
Под дуплексом понимается загородный дом, который разделён на две части. Они изолированы друг от друга, объединены лишь общей крышей и общими стенами. Общей является и система коммуникаций. Это вид дома предназначен для жизни двух отдельных семей, имеет разные выходы и отдельные земельные участки площадью до 3 соток. Дуплекс является разновидностью таунхауса – ещё одного вида элитного жилья. Важным является приставка «дюпл», что означает «два».
Оценка дуплекса проводится по тому же алгоритму, что и определение рыночной стоимости таунхауса. Собственникам необходимо определиться с независимым оценщиком. Специалист назначает дату осмотра, выезжает на осмотр. Далее изучает предоставленные заказчиком документы, на их основе и с применением методов, традиционных для оценочной деятельности, производит расчёт рыночной стоимости и подготавливает отчёт об оценке таунхауса (дуплекса).
Прежде чем независимый оценщик начнёт работу, ему необходимо предоставить пакета документов, включающий:
- Правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены либо дарения).
- Правоутверждающие документы на земельный участок (оценка не может проводиться без учёта земли, так как оба вида недвижимости связаны и не могут, например, продаваться отдельно друг от друга).
- Поэтажный план (он может быть составлен отдельно или включён в Кадастровый паспорт объекта недвижимости).
- Экспликация. В этом документе содержится таблица, которая отражает количество комнат и площади каждой из них).
- Паспорт заказчика.
Отметим, что независимые оценщики требуют копии (не заверенные нотариусом) этих документов. Советуем при заказе услуги оценки заранее уточнить это момент.
Какие факторы влияют на стоимость дуплекса?
Важным ценообразующим фактором, который учитывается в первую очередь, является местоположение дуплекса. Стоимость зависит от того, в каком районе расположена недвижимость, насколько он престижен, какова транспортная доступность, экологическая обстановка, наличие водоёмов поблизости и др.
Также учитываются:
- Характеристики дома: площадь, материал стен и перекрытий, износ здания.
- Качество отделки.
- Площадь земельного участка.
- Особенности прилегающей территории (наличие детской игровой площадки, автомобильной стоянки, пункта охраны и др.).
Чем больше факторов будет учтено, тем объективнее и точнее будет рассчитанная рыночная стоимость дуплекса.
Оценка лейнхаусов
Одним из направлений в работе оценочных компаний является оценка ещё одного вида элитной жилой недвижимости – лейнхаусов. Эти дома так же, как и таунхаусы, относятся к загородной недвижимости. Они представляют собой малоэтажные дома, объединённые друг с другом общей стеной. Они группируются в небольшие блоки, каждый из них имеет отдельный вход, участок до 6 соток и гараж. Если площадь таунхауса в среднем составляет 150-200 кв.м., то лейнхаусы – до 300-500 кв.м.
Этот вид элитной жилой недвижимости активно строится, поэтому всё больше людей желают купить эти дома, оформить их в ипотеку. В этих ситуациях актуальна оценка объекта недвижимости. Самые распространённые цели, ради которых заказывают услугу оценки:
- Составление брачного договора.
- Раздел имущества между супругами.
- Страхование.
- Покупка или продажа.
- Кредитование под залог недвижимости.
- Судебные разбирательства и имущественные споры.
Задача оценщика – провести оценку с учётом цели, которая стоит перед заказчиком. Во время процедуры специалист будет использовать сравнительный (и реже – затратный) подход. Им будут рассматриваться ситуации с продажей аналогичных объектов недвижимости в том же регионе, со схожей площадью и другими характеристиками. На сегодняшний день этот способ – один из самых объективных методов. Оценщик, конечно, может, подкреплять полученную рыночную стоимость и результатами применения затратного подхода. Оценщик моделирует ситуацию создания аналогичного лейнхауса (дуплекса, таунхауса) с нуля, считывает все расходы на строительство, учитывает износ здания на момент оценки.
Оценка особняка
Список видов элитной недвижимости был бы неполон без особняка. Он представляет собой городской дом, стоящий особняком. Его отличительные черты – большая площадь, красивая архитектура. Вход в него, как правило, оформлен роскошными воротами. Он оборудован бассейном, сауной, спортзалом, большими террасами и другими «атрибутами», указывающими на фешенебельность недвижимости.
Собственники таких домов заинтересованы в оценке своей недвижимости, если планируют продажу, дарение, страхование, получение кредит под залог недвижимости. Независимые оценщики определять его рыночную стоимость с учётом той цели, ради которого проводится оценка.
Обращение за оценкой стоимости элитной жилой недвижимости в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
