Оценка квартиры гостиничного типа (КГТ)
Услуга определения стоимости квартир гостиничного типа
В 60-70-е годы прошлого века в городах по всей стране появились кирпичные и панельные дома квартирами-гостинками. Сегодня они занимают определённую долю жилого фонда, поэтому проблема оценки их рыночной стоимости остаётся актуальной.
Процедура определения реальной цены жилой недвижимости регламентируется рядом законодательных актов. Самыми важными для независимого оценщика являются ЖК РФ, ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» и ФСО.
Что такое гостинка?
Гостинка, или квартира гостиничного типа – это уже не коммуналка, но ещё не полноценная квартира. Она представляет собой малометражное помещение, в котором нет кухни и санузла. За редким исключением может быть ниша для кухни. Небольшой кухней и компактным санузлом оборудован только блок, в котором может быть от 3 до 6 квартир-гостинок. Гостинка стала своеобразным прототипом современных квартир-студий: то же единое пространство и одно окно.
Особенности этого объекта недвижимости:
- Площадь гостинки – не больше 25 кв.м.
- Нет балкона и ванной комнаты.
- Зачастую отсутствует горячая вода и газ.
- Демократичная цена. Она объясняется не только небольшим метражом, но и тем, что построенная в 60-г годах недвижимость уже имеет значительную степень износа, что не можете не влиять на её цену.
Этот тип жилья возводился для молодых специалистов: работников заводов и других предприятий – в качестве временного жилья, поэтому вопросы комфортабельности были не на первом месте. Существует два вида гостинок. Первый вид – это квартира с маленькой жилой комнатой, общим санузлом (туалетом и сидячей ванной), компактной кухней не более 4-6 кв.м. Второй вид менее комфортен для жилья, так как, по сути, это комната в блоке, в которой нет ни кухни, ни санузла.
Специалисты из сферы жилой недвижимости отмечают, что такой тип жилья морально устарел. В некоторых комнатах-гостинках площадью 11 кв.м. (а есть и такие, где некомфортно жить даже одному человеку). Несмотря на то, что условия проживания в этой недвижимости далеки от идеала, их покупают из-за демократичной цены. Студенты, молодые семьи без детей, у которых нет возможности приобрести полноценную квартиру, покупают гостинки. Некоторым собственникам удаётся превратить небольшую комнату в функциональное пространство, в котором можно комфортно жить.
Особенности оценки стоимости квартир гостиничного типа
Оценка квартиры типа гостинки направлена на определение её рыночной стоимости. Этот показатель необходим при продаже, покупке и ряде других ситуаций. Собственники недвижимости обращаются к независимым оценщикам, если планируется:
- Продажа или покупка.
- Кредитование под залог жилой недвижимости.
- Оформление наследственных прав. Знание точно рыночной стоимости необходимо, чтобы рассчитать размер госпошлины и вознаграждения нотариусу.
- Приватизация, сдача в аренду.
- Составление брачного контракта.
- Судебное разбирательство.
- Оптимизация налогообложения.
- Оспаривание кадастровой стоимости гостинки.
- Изъятие для муниципальных или государственных нужд (например, после признания аварийного состояния гостинки).
- Покупка в ипотеку. Банки совсем недавно не признавали гостинки полноценной жилой недвижимостью, поэтому не выдавали ипотечные кредиты на их покупку.
- Передача имущества в уставный капитал юридического лица. Сейчас ситуация изменилась: можно оформить КГТ в ипотеку. Обязательным этапом этого процесса является оценка предмета ипотечного договора. Она необходима, чтобы банк сделал выводы о ликвидности недвижимости, а заёмщик мог рассчитывать на получение от кредитного учреждения суммы, достаточной для приобретения.
Цели оценки гостинки столь же разнообразны, как и в ситуации с полноценными квартирами. Приведённый список неполон и может быть дополнен другими целями: для страхования, оспаривания кадастровой стоимости и др. Как показывает практика, оценку стоимости квартиры гостиничного типа чаще всего заказывают при совершении хозяйственных сделок. Начиная сотрудничество с оценочной компанией, важно чётко сформулировать цель, так как от неё будет зависеть содержание оценки и дальнейшая работа независимого оценщика.
Какова методика оценки гостинок?
В оценочной деятельности традиционно применяются 3 подхода: рыночный (сравнительный), затратный, доходный. В отношении недвижимости, в частности квартир гостиничного типа, используется сравнительный подход. Он предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичной недвижимостью, о стоимости которой есть информация. Также нередко используется и затратный подход: оценщик рассчитывает все затраты, которые бы имели место при возведении оцениваемой гостинки с нуля. Далее из суммы расходов отнимается показатель износа недвижимости, и оценщик получает рыночную стоимость.
Также в рамках традиционных подходов специалист по оценке квартиры выделяет группы факторов, которые влияют на стоимость недвижимость:
- Условия на рынке недвижимости (сезонное снижение цены, разница в цене спроса и цены предложения).
- Наличие особых условий (например, оказывается ли финансовое давление при сделке).
- Местоположение (качество окружения оцениваемого объекта, престижность района, доступность транспортного подъезда и др.).
- Физические характеристики объекта (материал стен и перекрытий, площадь, состояние застройки, степень износа).
- Инфраструктура (наличие парковки, школы, детских учреждений, поликлиники и других важных для жизни объектов).
Задача оценщика – учесть все факторы. Только в этой ситуации рыночная стоимость будет точной и объективной.
Какие документы для оценки нужно подготовить?
Собственники гостинок при заказе услуги оценки должны быть готовы предоставить следующие документы (или их копии):
- Документ, удостоверяющий личность (гражданский паспорт).
- Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения и др., свидетельство о наследстве).
- Технический паспорт БТИ (с поэтажным планом, экспликацией).
Мы перечислили основные документы, но список в каждом конкретном случае может быть дополнен.
Отчёт об оценке гостинки: что это за документ?
Все расчёты, проведённые независимым оценщиком, отражаются в итоговом документе – отчёте об оценке. Он имеет статус официального документа, имеет юридическую силу и рассматривается судом, налоговой, банками, другим государственными и коммерческими структурами как источник достоверной и объективной информации. Результат должен быть обоснован, расчёты – проверяемы.
Отчёт об оценке – не документ, составленный в произвольной форме. Он должен быть оформлен по правилам, прописанным в ФСО № 3, иначе он не будет восприниматься как документ, требующий внимания. Независимые оценочные компании уделяют повышенное внимание правильности оформления отчёта об оценке, так как от этого зависит их деловая репутация. Компетентные оценщики перепроверяют содержание и оформление документа, также он проходит проверку руководителем (и/или главным экспертом) компании.
Обращение за оценкой стоимости квартиры гостиничного типа в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
