Оценка квартиры в новостройке
Услуга оценки квартиры в новостройке
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
- Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
- Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
- Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
- Площадь.
- Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.
Мы приводим только несколько факторов. Независимые оценщики, проводящие оценку квартиры в новостройке, учитывают десятки критериев, чтобы полученный результат – рыночная стоимость объекта – был объективным. В своей работе они применяют доходный, затратный и сравнительный методы.
Для чего нужна оценка квартиры в новостройке?
Оценка квартиры в новостройке осуществляется с разными целями:
- Для ипотеки.
- При регистрации права собственности.
- Для суда.
- При купле-продаже.
- Для страхования.
- При наследовании.
- При имущественных спорах, например, разделе имущества между разведёнными супругами.
- При получении нецелевого кредита.
Одной из частых ситуаций, когда необходима оценка недвижимости в новостройке, – оформление ипотеки.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Кто имеет право оценивать квартиру в новостройке?
Проводить оценку квартир в новостройке и другой жилой недвижимости может не каждый специалист, работающий в сфере оценочной деятельности. При заказе оценки, собственники должны определить, соответствует ли специалист следующим требованиям:
- Числится в СРО.
- Его гражданская ответственность застрахована на сумму 300 000 рублей.
- Имеет высшее образование и опыт работы не менее года в этой сфере.
Только оценщик, отвечающий этим требованиям, имеет право составить официальный документ – отчёт об оценке, который будет принят кредитным учреждением в качестве источника достоверной и объективной информации. Иногда банки требуют согласовывать «кандидатуру» оценщика. Это связано с тем, что от оценки кредитное учреждение и клиенты ждут разных результатов. Первый желает снизить стоимость залогового имущества, а второй – определить стоимость объекта, максимально приближенную к рыночной. Это одна из важных причин, по которой банки будут внимательно, дотошно проверять отчёт об оценке, поэтому очень важно обратиться к профессиональному оценщику. Результат его работы не вызовет нареканий у заинтересованных лиц.
Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?
Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:
- Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
- Копии учредительных документов компании-застройщика.
- Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
- Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
- Акт приёма-передачи (копия).
- Удостоверение личности заказчика оценки.
Этот список примерный, и в каждой конкретной ситуации может быть дополнен.
Отчёт об оценке как результат определения рыночной стоимости квартиры в новостройке
После выезда на объект, изучения всей документации, независимый оценщик проводит расчёты с применением одного или комплекса методов:
- Доходный подход – учитывает возможность увеличения стоимости объекта в будущем.
- Затратный – определяется сумма расходов на строительство аналогичной квартиры.
- Сравнительный – учитывает опыт продажи квартир, схожих с оцениваемым объектом.
Все расчёты, фотографии, выводы отражаются в отчёте об оценке – документе, имеющем юридическую силу и принимаемом банком в качестве весомого аргумента. Он действителен в течение 6 месяцев. Его составление оплачивает будущий собственник, то есть тот, кто оформляет ипотеку.
На заметку! Часто в оценочные компании обращаются за оценкой квартиры в новостройке, которая ещё не прошла госкомиссию и потому не введена в эксплуатацию. Такая квартира не зарегистрирована в Росреестре, на неё нельзя получить свидетельство о праве собственности, а банк, в свою очередь, не может внести в реестр пометку о наличии обременения. Значит ли это, что невозможно оценить такую недвижимость. Как показывает практика, можно. Банк даёт ипотеку и получает право требования на будущую недвижимость.
Обращение за оценкой стоимости квартиры в новостройке в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
