Оценка малогабаритных квартир и студий
Спрос на малогабаритные квартиры и необходимость их профессиональной оценки
Риэлторские агентства отмечают следующую тенденцию: растёт спрос на малогабаритные квартиры. Причём, речь идёт не только о недвижимости эконом-категории, но и комфорт- и бизнес-класса. Рост количества сделок с этим видом жилых помещений сказывается и на количестве заказов их оценки. Собственников всё больше интересует рыночная цена малогабаритных квартир.
Какие квартиры считаются малогабаритными?
Судя по названию, малогабаритной является маленькая квартира. Но насколько маленькая? Разберёмся. К этой категории относится жилая недвижимость, площадь которой не превышает 30-35 кв.м. Для элитного сектора эти показатели равны 70 кв.м. Несмотря на небольшую площадь комнат, в них есть отдельная кухня, санузел, небольшая прихожая. Их покупают люди, которые придерживаются принципа: «В тесноте, зато в квартире». Думается, что мода на такое жильё пришла из Европы, Японии, где проблема нехватки места стоит очень остро.
Как видно, малогабаритки в России тоже «приживаются». Связано это с рядом причин:
- Люди, которые накопили деньги на небольшую квартиру, предпочитают покупать именно малогабаритки, чем оформлять ипотеку или брать кредит.
- Малогабаритные квартиры – очень удобный вариант при разъезде, разделе одной большой квартиры, обмене.
- Часть покупателей приобретают их, чтобы сдавать в аренду, так как квартиры такого «формата» популярны у квартиросъёмщиков из-за более низких арендных платежей и оптимальной площади для одного человека или семьи из двух человек.
- Малогабаритные квартиры востребованы и государством, которые использует при их расселении.
Реалии таковы, что спрос на малогабаритные квартиры не падает, поэтому вопросы их рыночной оценки тоже будут актуальными.
Немного о квартирах-студиях
Студии – это «производные» однокомнатных квартир, отличающиеся так называемой «европланировкой». В них объединена кухня и гостиная, что отличает их от обычных однушек. Студии популярны у молодых семей, которые приобретают первое собственное жильё, или у людей, которые ещё не обзавелись семьёй. Также они весьма интересны инвесторам. Квартиры-студии есть в секторах недвижимости и эконом, и элитного класса.
Особенности рыночной оценки малогабаритных квартир и студий
Независимая оценка квартир осуществляется согласно законодательству в этой сфере, в частности, по федеральному закону «Об оценочной деятельности». Цель процедуры – определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сегодня рыночная цена признана самым объективным показателем, так как она зависит от комплекса индивидуальных характеристик объекта. Под рыночной понимается та стоимость, по которой покупатель готовы купить недвижимость в условиях свободного рынка.
К оценке малогабаритных квартир и студий прибегают в следующих случаях:
- При планировании покупки или продажи.
- При кредитовании.
- При страховании.
- Для нотариуса. При оформлении наследства необходимо знать рыночную стоимость, чтобы рассчитать размер госпошлины.
- При выкупе квартиры из муниципальной собственности.
- При судебных разбирательствах.
- При оспаривании кадастровой стоимости.
- При определении ущерба от залива, пожара.
- При сдаче в аренду.
- При обмене, дарении.
На заметку! Часто государство или муниципалитет предлагает за помещение необоснованно завышенную цену. Оценка, проведённая беспристрастным независимым оценщиком, позволит оспорить эту стоимость и приобрести объект по выгодной (и главное – по соответствующей действительности) цене.
Важно! Необходимость рыночной оценки в этой ситуации объясняется тем, что кадастровая стоимость завышена, хотя по закону должна быть равна ей. При оспаривании отчёт об оценке квартиры будет документом, доказывающим факт завышения кадастровой стоимости.
Встречаются и такие ситуации, когда жилую недвижимость включают в уставный фонд юрлица или передают в безвозмездное пользование. Тогда тоже необходимо знать точную рыночную стоимость объекта.
Зачем нужна оценка малогабаритных квартир при оформлении ипотеки?
Если покупке или продаже малогабаритной квартире оценка заказывается исключительно по инициативе участников, то при оформлении ипотеки обращение к независимому оценщику – это обязательное условие. Особенности определения рыночной стоимости регулируются федеральным законом «Об ипотеке (залоговой недвижимости)».
По результатам оценки банк судит о ликвидности объекта недвижимости. Это своего рода «подстраховка»: если заёмщик не будет выполнять условия ипотечного договора, то банк может расторгнуть его и реализовать квартиру, чтобы вернуть средства.
На заметку! Независимые оценщики советуют заказывать услугу оценки до выхода на сделку. С одной стороны, это поможет узнать реальную стоимость интересующей недвижимости (а продавцы порой намеренно завышают её), с другой – заёмщик будет уверен, что средств, выданных банком, будет достаточно, так как он выделяет только ту сумму, которая равна цифрам, отражённым в отчёте об оценке.
При оценке квартиры для ипотеки и других целей независимый оценщик использует несколько методов:
- Затратный. Специалистом моделируется ситуация создания аналогичного жилья с нуля и подсчитываются расходы на строительство.
- Сравнительный (или рыночный). Анализируя совершенные сделки с аналогичным жильём, оценщик делает выводы о его стоимости. Отметим, что это метод считается приоритетным при оценке жилой недвижимости.
- Доходный. Он применяется реже, но имеет место. Специалист учитывает, что рыночная стоимость квартиры в будущем может вырасти.
Также при рыночной оценке студии и малогабаритной квартиры не остаются в стороне те характеристики, которые остаются неизменными на всём сроке его эксплуатации: местоположение, площадь, материал стен и перекрытий и др. Оценщик учитывает и планировку, состояние ремонта и отделки, развитость инфраструктуры, престижность района. Эти критерии хоть и могут поменяться (район может стать более престижным, ремонт будет ещё лучше, рядом построят школу, больницу и др.), на момент оценки они тоже являются важными ценообразующими факторами.
Отчёт об оценке квартиры, составленный независимый оценщиком на последней стадии работы, действителен в течение 6 месяцев. Важно, чтобы запланированная сделка (ради которой и проводилась процедура) состоялась не позднее этого срока, чтобы не платить ещё раз за проведение новой оценки.
Примерный список документов для оценки квартиры
Независимому оценщику необходимо предоставит копии следующих документов:
- Договора, на основании реализуется право собственности: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, долевого участия, дарения и др.
- Документы из БТИ (кадастровый и технический паспорта).
- План, экспликация.
- Данные заказчика (копия первой страницы паспорта), телефон, адрес электронной почты и другие контактные данные.
В каждой конкретной ситуации список документов может быть дополнен. Как правило, оценщик просит предоставить документы до его выезда на объект, чтобы потом сделать выводы о соответствии сведений реальности (например, соответствует ли планировка техническому паспорту и др.).
Обращение за оценкой стоимости малогабаритной квартиры / студии в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
