Оценка отдельностоящих зданий, строений и имущественных комплексов
Сложность оценки имущественных комплексов заключается в их разнородности и масштабности самой работы. Ведь в имущественный комплекс входят не только здания, но и технические сооружения, сырьевые запасы, нематериальные активы и долги. Как оценить имущественный комплекс, в составе которого находятся:
- производственные цеха и административные здания;
- офисные помещения и технические сооружения;
- телекоммуникационные системы и инженерные линии;
- технологические линии и рабочие машины;
- производственное оборудование и станки;
- материалы и полуфабрикаты;
- готова продукция и товары на продажу;
- права требования и долги;
- товарные знаки и гудвилл;
- интеллектуальная собственность и лицензии.
От чего зависит стоимость имущественного комплекса?
Самое существенное влияние на цену комплекса оказывает его основное предназначение, при этом важно, насколько удобно расположен объект для целей бизнеса и популярность региона. Следующим по значимости фактором является уровень оснащения объекта, характеристика его коммуникаций и доступность транспортного сообщения. При оценке объекта с позиции ожидаемых доходов специалист выяснит не только величину самих доходов, но и сопутствующие риски, связанные с их получением. Для того, чтобы выбрать оптимальный подход к расчёту цены, специалист знакомится с целями и задачами оценки в ходе интервьюирования заказчика. Чтобы выбрать самый эффективный метод оценки, нужна как минимум следующая достоверная информация:
- подробный перечень основных производственных фондов предприятия;
- информация об объектах незавершённого строительства;
- сведения об имеющихся нематериальных активах и интеллектуальной собственности;
- характеристика фирмы с учётом популярности бренда и торговой марки;
- данные об успешности предприятия в форме финансовой отчётности.
Каковы особенности оценки сложносоставных объектов и как правильно оценивать такую недвижимость?
К сложносоставным объектам относятся следующие единицы собственности: здания на земельных участках, требующие комплексной оценки; несколько объектов недвижимости, связанные едиными коммуникациями и общими элементами благоустройства; производственные помещения со складскими базами и хозяйственными корпусами и сооружениями; административные и офисные помещения с котельной и трансформатором, очистными сооружениями и проходной. И таких примеров очень много, в том числе в туристическом сегменте (туристические базы, дома отдыха, отели и т.п.), сельском хозяйстве (коровники и пастбища, овчарни и кормозаготовительные линии), ЖКХ (административные здания, коммуникации, газораспределительные подстанции, сеть видеокамер, освещение прилежащей территории и водоотвод) и т.п.
Изучение всего разнообразие сложносоставных объектов приводит специалистов в области независимой оценки к следующим выводам:
- цена имущественного комплекса во многом определяется его местонахождением и назначением;
- продавать комплексные активы нужно единым объектом, это существенно повышает их стоимость;
- наиболее полезные и востребованные объекты стоят дороже, даже если их совокупная площадь меньше, чем у объектов с более низкой эффективностью;
- иногда месторасположение и регион решают всё: два идентичных по прочим параметрам объекта в Москве и Сызрани будут иметь совершенно разную стоимость;
- применение сравнительного метода оценки сопряжено с рядом трудностей: не так просто найти аналогичные имущественные комплексы для сравнения.
Когда без разделения не обойтись?
Несмотря на то, что продавать имущественные комплексы по частям менее выгодно, бывают ситуации, когда без разделения не обойтись. В этом случае работа оценщика осложняется: ему надо оценить насколько снизится полезность объекта после его разделения и сколько будет стоить каждая из его частей. Подобная задача ставится собственником в следующих случаях: при сокращении производства и закрытии ряда цехов и объектов инфраструктуры, модернизации и обновлении лишь части производственного комплекса, разделе имущества между собственниками, оформлении юридической обособленности части инфраструктуры и т.п.
Особенности условного разделения единого объекта или экономически обоснованного синтеза юридически разделённой собственности
Хотя земельный участок и объект, на нём расположенный, фактически являются единым целом, при их оценке специалисты прибегают к приёму их условного разделения, в этом случае расчёт стоимости ведётся как по условно отдельным видам имущества. Но важно понимать, что даже в этом случае накладывается эффект синергии. Подобный принцип условного разделения выполняется для облегчения понимания заказчиком оценки, из чего сложилась конечная цена собственности. Применяется и прямо противоположный подход: иногда экономически оправдано проводить оценку, применив синтез фактически и юридически разделённых объектов, если есть достаточная уверенность в том, что их взаимовыгодное сосуществование не закончится в обозримом будущем. Именно на этих принципах детализации или синтеза основаны основные подходы к оценке имущественных комплексов.
Правила независимой оценки отдельностоящих строений для оспаривания кадастровой стоимости
Если Вас не устраивает размер уплачиваемого налога или величина установленных арендных платежей, Вы можете оспорить кадастровую стоимость имущества. Кадастровый учёт в РФ осуществляется на основании законодательства о государственном кадастре. В кадастровом учёте есть данные на объекты недвижимости, земельные участки, объекты незавершённого строительства и сооружения. Согласно налоговой инициативе планируется объединить налоги на недвижимость и землю и закрепить единый вид налога на недвижимость для юридических лиц. Утверждается и перечень объектов, по которым базой для исчисления налога будет кадастровая стоимость актива. Планируется максимально приблизить величину базы к рыночной оценке. Потребуется переоценка всего фонда. В итоге цена владения недвижимостью с учётом нового налогообложения существенно возрастёт.
Кроме того, методом оценки рыночной стоимости для целей кадастра является массовая оценка, что создаёт существенные погрешности в стоимости. Хотя процедура перехода к новой системе налогообложения недвижимости и займёт несколько лет, рано или поздно собственнику придётся платить по новым правилам и нести повышенные расходы. Решения о переоценки находятся в зоне ответственности органов местного самоуправления. Право оспорить результаты установленной кадастровой стоимости закреплены ст. 24.19 (Закон об оценочной деятельности). На официальном сайте Росреестра есть информация о специальных комиссиях, которые будут рассматривать спорные ситуации в досудебном порядке. Подать на пересмотр кадастровой стоимости можно в следующих случаях:
- Кадастровая стоимость определена по недостоверным данным об объекте недвижимого имущества.
- Наличие достоверной и документально подтверждённой информации о реальной рыночной стоимости объекта на дату установления его кадастровой стоимости.
Алгоритм оспаривания стоимости кадастра в досудебном порядке на комиссии
- 1 этап: Заказ отчёта о независимой оценке в оценочной компании для определения реальной рыночной стоимости объекта.
- 2 этап: Проведение документальной экспертизы отчёта независимого оценщика на предмет его соответствия законодательству РФ.
Подробнее об оспаривании кадастровой стоимости Вы можете прочитать здесь.
Если Вам нужна срочная оценка отдельностоящего здания, но Вы не знаете куда обратиться, позвоните нам. Специалисты компании «Новые Горизонты» расскажут об особенностях подобных сделок и просчитают стоимость оценки коммерческой недвижимости. При необходимости наш сотрудник может подъехать в офис Вашей компании для заключения договора и оформления аванса. При наличии доступа к объекту, он может сразу провести осмотр интересующих Вас площадей, это существенно ускорит срок оценки недвижимости.
Документы, необходимые для оценки коммерческой недвижимости
- Правоустанавливающий документ, например, свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.
- Документы БТИ.
- Сведения о наличии обременений (если таковые имеются).
- Данные о заказчике оценки недвижимости – паспорт или реквизиты организации.
На заметку! Данный перечень документов является ознакомительным. После более детального ознакомления оценщика с заданием на оценку данный перечень может быть сокращён.
Особое место в оценке имущественного комплекса занимает расчёт стоимости зданий, земли, коммуникаций, оборудования, транспорта и интеллектуальной собственности. Важно учесть эффект синергии, если речь идёт о работающем предприятии. В этом случае стоимость взаимосвязанных элементов будет выше, чем сумма стоимости отдельных объектов. В процессе оценки специалист прогнозирует размер доходов, которые ожидаются к получению от деятельности комплекса, используя доходный подход; принимает во внимание информацию рынка о ценах на аналогичные объекты в рамках сравнительного метода; анализирует затраты на строительство и запуск комплекса аналогичной функциональности и полезности по затратному методу.
Как заказать услугу оценки?
Алгоритм сотрудничества:
- Если Вам нужна оценка отдельностоящих зданий или иной коммерческой недвижимости, оставьте заявку на нашем сайте или по контактным номерам телефонов.
- Наш специалист свяжется с Вами для детального обсуждения особенностей сделки, цены оценки и назначения места и времени осмотра объекта.
- Встреча оценщика и заказчика в месте осмотра, заключение договора и передача аванса (Вы можете приехать для заключения договора и внесения предоплаты к нам в офис).
- Специалист консалтинговой группы «Новые Горизонты» готовит отчёт об оценке коммерческой недвижимости, используя наиболее эффективный метод расчёта стоимости с учётом цели и задач оценки.
- Курьер доставит Вам следующий пакет документов: отчёт, акт, документы на оплату. После принятия работ и окончательного расчёта, Вы получаете полный комплект документации.
Срок выполнения оценки объекта коммерческой недвижимости – 3-4 рабочих дня с момента предоставления всех необходимых документов и осмотра помещений.
Обращение за независимой оценкой отдельностоящих зданий и строений в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
