Оценка производственной коммерческой недвижимости
Одним из видов коммерческой недвижимости являются производственные помещения. Они расположены в зданиях, которые предназначены под промышленное производство. Почему же их относят к коммерческим объектам. В помещениях производится продукция, которая будет реализована, то есть объект будет «принимать участие» в генерировании прибыли компании.
В категорию производственной недвижимости входят несколько видов объектов. Это не только непосредственно помещения для производства, в которых осуществляется цикл работ по созданию новой продукции. Категория включает и помещения, которые обеспечивают нормальное протекание процесса производства:
- Складские – в них хранится сырьё, готовая продукция, инструменты.
- Административные – в них размещены кабинеты руководства, бухгалтеров, менеджеров и др.
- Санитарно-бытовые – в них располагаются гардеробы, санузлы, столовые.
Также в категорию производственных относятся помещения: для пищевого производства, лёгкой промышленности, изготовления фармацевтических препаратов, металлообработки, для производства горючих веществ и др.
Какие факторы влияют на стоимость производственных помещений?
Оценка коммерческой недвижимости этой категории требует учёта десятка ценообразующих факторов. Среди них:
- Близость автомобильных трасс, железнодорожных путей. Они важны не только потому, что по ним незатратно вывозить готовую продукцию, но и потому, что по ним привозится сырьё для производства.
- Наличие отопления, водоснабжения, электроэнергии, отсутствие перебоев в коммуникациях.
- Соответствие помещений требованиям. Они должны соответствовать гигиеническим нормам. В них должны хорошо работать системы вентиляции, охлаждения или отопления. Освещение тоже должно соответствовать нормам. Должны соблюдаться меры безопасности и организовываться требуемые условия труда на производстве.
- Конструкционные особенности: ширина проёмов, высота потолков, наличие лифтов, пандусов, погрузочно-разгрузочных площадок и т.д.
- Местоположение оцениваемого объекта. Оно предопределяет и транспортную доступность, и наличие просторной парковки, и близость к населённым пунктам, сырьевым базам и точкам реализации готовой продукции.
- Состояние здания, год его постройки. Отметим, что производственные помещения располагаются в самых разных зданиях. Условно их можно разделить на 3 категории: 1) старые здания (как правило, построены ещё в советское время); 2) адаптированные объекты (это склады, ангары и другие объекты с большой площадью, которые были адаптированы под производственные площади); 3) новые здания, которые уже построены по проектам и с учётом того, что в них будет размещаться то или иное производство.
- Готовность всех документов: дополнительных разрешений на размещение производства.
- Преобладающий вид застройки вокруг производственного объекта (жилой либо промышленные здания).
Независимые оценщики учитывают все эти факторы в комплексе, что позволяет им установить достоверную рыночную стоимость объекта. Также ими должны быть выделены факторы, которые влияют на стоимость специфических видов производственной промышленности. Так, для химического производства важно наличие специальной канализации для вредных отходов, а для предприятий, занимающихся производством железной руды, – наличие подъездных ж/д путей.
Когда нужна оценка производственных помещений?
Производственные помещения становятся объектом различных сделок, их продают, покупают, сдают в аренду, оплачивают ими долю в уставном капитале, их делят и даже передают в наследстве. Во всех этих ситуациях владельцу, арендатору, инвестору необходимо знать рыночную стоимость объекта.
Немного о значимости определения рыночной стоимости производственных помещений
- Рыночная стоимость – объективный показатель, поэтому все владельцы недвижимости заинтересованы в её определении. Она показывает, за какую цену может быть отчуждена производственная коммерческая недвижимость в условиях: 1) здоровой конкуренции; 2) когда стороны сделки действуют добровольно и никакие обстоятельства не вынуждают их в заведомом невыгодной покупке/продаже.
- Рыночная цена – важная величина. Она не только выражает ценность коммерческой недвижимости в денежном эквиваленте, но и лежит в основе расчёта многих других величин: размера госпошлины для вступления в права наследования, налога на имущество, первоначальной стоимости для внесения объекта на бухбаланс и т.д.
Для чего нужная оценка?
Зная результаты оценки, владелец производственных помещений сможет:
- Совершить сделку купли-продажи.
На заметку! Заказать оценку для купли/продажи может и покупатель, если он сомневается в стоимости, выставленной продавцом. - Получить кредит под залог производственных коммерческих помещений.
- Застраховать их. Определением стоимости имущества, которое нужно застраховать, занимается и страховая компания, но, как правило, она склонна занижать стоимость.
- Определить ущерб от пожара, затопления, стихийных бедствий или неправомерных действий третьих лиц.
- Ликвидировать объект.
- Определить арендную ставку. Арендная плата рассчитывается на основе рыночной стоимости. Заказать оценку для этой цели может и арендатора, и арендодатель.
- Разрешить имущественный спор. Знание рыночной стоимости позволит определить долю каждого участника спора или рассчитать размер компенсации, если имущество будет передано только одному собственнику.
- Оплатить долю в уставном капитале оцениваемым имуществом. По закону, если в уставный капитал вносится вклад в виде имущества, то его оценка обязательна.
- Оформить наследство.
- Оспорить кадастровую стоимость. Смысл оценки для этой цели в том, что кадастровая стоимость должна быть приравнена к рыночной. В действительно же она выше (есть ситуации, когда разница составляет более 50%).
- Оптимизировать налогообложение и др. Величина налога на имущество рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта. Отметим, что налог на коммерческую недвижимость выше, чем на жилую, поэтому вопрос об оптимизации налогообложения стоит остро.
Как проводится оценка коммерческой недвижимости под производство?
В зависимости от цели, будет зависеть алгоритм проведения оценки производственной недвижимости.
Оценочные мероприятия проводятся по строго поэтапно:
- Изучаются документы, предоставленные заказчиком.
- Осуществляется осмотр объекта (как внешний, так и внутренний).
- Собирается информация о физических и технических особенностях объекта.
- Проводится анализ состояния рынка недвижимости в этом регионе (спрос и предложение и др.).
- Выбирают методы расчёта рыночной стоимости в зависимости от цели оценки и специфики производственного помещения.
- Проводится непосредственно оценка.
- Готовится отчёт об оценке.
Составление отчёта об оценке – обязательная письменная часть работы независимого оценщика, когда он все расчёты и результаты вносит в официальный документ. Отчёт составляется только оценщиком, который допущен СРО к оценочной деятельности. Другие лица (например, секретарь или его помощник) не имеют права этого делать. Этого не стоит делать ещё по одной причине: оценщик несёт материальную ответственность за ошибки в составлении отчёта. Если из-за них клиент понесёт ущерб, то специалист должен возместить его за счёт собственных средств или средств компании, в которой он работает и которая застраховала свою профессиональную ответственность.
Все ли методики применимы при оценке производственных помещений?
Производственные помещения, как правило, создаются, адаптируются под конкретное производство, поэтому они, по сути, уникальны. Это осложняет применение сравнительного метода, так как есть объективные трудности с подбором объектов-аналогов. Другие же оценочные подходы: затратный и доходный – применяются неограниченно.
- Первый – основан на расчёте затрат на воспроизведение точно такого же объекта или его замещения.
- Второй – основан на прогнозировании доходов за конкретный временный промежуток. Производственные помещения, как и любая другая коммерческая недвижимость, предназначена для генерации доходов. Они инвестиционно привлекательны, поэтому применение доходного метода оправданно.
Немного о важности доходного подхода в оценке производственных помещений
Для начала хотим указать на достоинства и недостатки подхода:
- Плюс доходной методики в том, что он позволяет владельцу объекта, его будущему инвестору, покупателю посмотреть на него, как на источник дохода. Вернее, он отражает представления инвесторов о недвижимости как генераторе прибыли.
- Минус доходного подхода (он есть) – в том, что он основывается на прогнозах.
Несмотря на то, что методика подразумевает иные способы расчёта, чем в сравнительном и затратном подходе, она неразрывно с ними связана. Эти три подхода подкрепляют результаты друг друга, показывают на правильность/неправильность их расчёта.
Какие документы нужны для оценки производственных коммерческих помещений?
Один из первых этапов оценки – ознакомление и анализ документации, предоставленной заказчиком. Перечень документов таков:
- Документы, которые подтверждают право собственности или право пользования объектом (свидетельство о праве собственности, договор об аренде и др.).
- Документы БТИ: поэтажный план, экспликация.
- Бумаги на землю, на котором размещена производственная недвижимость.
- Юридическая информация (например, о наличии обременений).
- Сведения о других объектах на участке (подсобных строениях, объектах инфраструктуры и др.).
- Список активов, которые не являются недвижимым имуществом, но производственное помещение не может оцениваться без отрыва от них.
Перечень документов носит ознакомительный характер. После уточнения деталей оценки и требований заказчика может быть дополнен или изменён.
Мы проводим оценку производственных помещений именно как коммерческой недвижимости. Поможем установить рыночную стоимость не только комбинатов, фабрик (которые традиционно принято причислять к этой категории), но и любые цеха, в которых производится готовая продукция (пекарни, столярные мастерские, гончарные, ателье и др.).
Производственные помещения весьма востребованы на рынке. Их покупают, продают, арендуют, в них инвестируют. Проблема независимой оценки этих объектов и определения их рыночной стоимости стоит остро. Заказывайте услугу в нашей компании: мы проведём оценку на высоком уровне и в короткий срок.
Обращение за независимой оценкой производственных помещений в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
