Оценка складской недвижимости
Один из востребованных видов коммерческой недвижимости – склады, складские помещения и складские комплексы. Они представляют собой как отдельно стоящие здания, так и часто отдельно расположенные здания. Склады обязательно есть в торговых промышленных и производственных предприятиях. В них хранятся сырьё, готовая продукция. В последнее время растёт количество современных складов для индивидуального хранения, ориентированных не только на предприятия, но и на физических лиц.
Каждый четвёртый клиент нашей компании, нуждающийся в оценочной услуге, заказывает оценку складских помещений.
На заметку! Независимая оценка позволяет определить рыночную стоимость объектов недвижимости. Услуга оказывается согласно принципам объективности и беспристрастности, то есть независимый оценщик не имеет права завышать/занижать рассчитываемую стоимость. Если даже заказчик об этом попросит. Только независимый и беспристрастный подход.
Особенности складов и складских помещений
Дадим краткое определение складской коммерческой недвижимости. Это здание или обособленное помещение, предназначенное для хранения, приёмки и отгрузки любой продукции. В отличие от хранимой продукции, выделают склады: продовольственные, фармацевтические, промышленные, строительные, специальные (например, для хранение военной техники) и др.
Складские помещения и комплексы делятся на несколько категорий:
1. А, А+. Размещены в недавно построенных зданиях, располагают современные инженерные сети. Особенности:
- одноэтажность;
- высокие потолки до 13 метров;
- бетонный пол со специальным покрытием;
- отсутствие колонн внутри помещений (если они есть, то расстояние между колоннами не менее 9 метров);
- автоматизированные ворота.
Такие склады хорошо охраняются, для сотрудников, занимающихся оформлением приемки-отгрузки выделены офисные помещения. В помещениях предусмотрена регулировка температуры.
2. В, В+. Складская недвижимость этого типа располагается не только в новых, но и в реконструированных объектах. Их отличительные признаки:
- Один или несколько этажей.
- Высота потолков не меньше 6 метров.
- Бетонный пол (на нём может быть антипылевое покрытие). В складах категории В допустим асфальтированный пол.
- Наличие пандуса (для В), наличие автоматических ворот (для В+).
- Вентиляция, отопление.
3. С. К расположению складских помещений этого типа меньше требований. Они могут располагаться в производственных зданиях, ангарах (при условии, что они утеплены) любого года возведения. Их особенности:
- Одноэтажные или многоэтажные.
- Высота потолка не меньше 4 метров.
- Наличие грузовых лифтов (если склад многоэтажный).
- Асфальтовый или бетонный пол (возможна бетонная плитка).
- Вентиляция и инженерные сети.
- Наличие пандуса/ов.
- Ворота на первом этаже для возможности въезда автомобилей-большегрузов.
4. D. Эта категория объединяет складские помещения и комплексы, требования к которым минимальные. Они могут быть расположены в неотапливаемых зданиях, подвалах, цокольных этажах. Но для безопасности хранимой продукции в них должна быть организована пожарная сигнализация. Желательна и вентиляция.
К расположению складской недвижимости группы C тоже нет требований, в то время как помещения и здания предыдущих категорий обязательно должны находиться как можно ближе к основным дорогам (к федеральным трассам в том числе). Чем они ближе к ним, тем дороже.
Какие критерии влияют на стоимость складской недвижимости?
Независимый оценщик должен выявлять комплекс факторов, которые могут влиять на стоимость объекта. Его задача – не упустить ни один из них, иначе оценка не будет объективной. Кроме категорий складского помещения, которые мы описали выше, на ценность склада предопределяют другие факторы:
- Назначение (для хранения продовольственных товаров, опасной продукции, лекарственных средств, личных вещей физических вещей и т.д.).
- Местоположение (расстояние до населённого пункта, основных дорог).
- Удобство подъездных путей.
- Площадь самого склада и парковки рядом с ним.
- Конструктивные и технические особенности здания либо оцениваемых помещений.
- Степень их износа, год возведения здания, ангара.
- Наличие систем, необходимых для нормального функционирования склада и для надлежащего хранения продукции: пожарной сигнализации, видеонаблюдения, вентиляционных систем, охранных систем и др.
- Типы помещений внутри склада: индивидуальные боксы, открытые стеллажи и др.
При оценке складской недвижимости независимым оценщикам приходится иметь с многочисленными комбинациями этих факторов. Им важно использовать эту информацию для определения адекватной рыночной стоимости объекта.
Ситуации, когда оценка складской недвижимости обязательна
В одних ситуациях заказчик обращается в оценочную компанию по собственной инициативе, в других – к этому его обязывает закон. Рассмотрим, когда оценка складов и складских помещений обязательна по закону.
При оспаривании кадастровой стоимости
В 2015 году предприниматели были неприятно удивлены, что налог на их имущество в виде коммерческой недвижимости увеличился в разы. Этому было объяснение: налог начали рассчитывать на основе кадастровой стоимости. А методики её определения, в свою очередь, далеки от идеала и результаты порой сильно завышены. Владельцы складской недвижимости в любой момент могут оспорить кадастровую стоимость (но лучше это сделать не позже 5 лет с момента проведения последней кадастровой оценки). В этой ситуации рыночная оценка склада обязательна, так как процедура оспаривания сводится к уменьшению кадастровой стоимости до уровня рыночной.
При привлечении заёмных средств под залог складской недвижимости
Владельцы, желающие оформить кредит с обеспечением, должны представить банку отчёт об оценке от авторитетной оценочной компании. Можно заказать оценку штатному оценщику кредитного учреждения, но практика показывает, что он склонен занижать стоимость залогового имущества. Что ещё важно знать? Оценщик при оценке для банка устанавливает не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Решение о сумме кредита банк принимает, исходя из второй стоимости. С чем это связано? Если владелец складской недвижимости перестанет выполнять обязательства по кредитному договору, кредитное учреждение будет вынуждено реализовать имущество, чтобы вернуть средства. А реализовывать его он будет не по полной рыночной, а по ликвидационной стоимости.
При вступлении в права наследования
Коммерческая недвижимость, так как же и как жилая, может быть передана по наследству. В момент вступления в права наследования наследники обязаны представить нотариусу отчёт об оценке. Зная рыночную стоимость объекта, нотариус сможет определить размер госпошлины. Для прямых наследников госпошлина будет составлять 0,3% от размеры рыночной стоимости, а для других – 0,6%.
При внесении складской недвижимости в уставный капитал (в качестве неденежного взноса)
По закону, если участник ООО оплачивает долю в уставном фонде не денежными средствами, а имуществом, то оценка последнего обязательна. Оценка предотвратит от нарушения закона (а он требует, чтобы имущество может быть внесено в качестве вклада по такой цене, которая не превышает его рыночную стоимость).
При банкротстве предприятия
Если предприятие признаётся банкротом, то оценка его имущества перед реализацией на торгах обязательна. Если складская недвижимость в этой ситуации оценивается как часть имущественного комплекса, то не проводится самостоятельная оценка только одного актива. Отметим, что ситуациях, перечисленных выше, складские помещения и складские комплексы оцениваются отдельно, безотносительно к другому имуществу владельца.
Ситуации, когда независимая оценка складов не обязательна, но и желательна
Владельцы коммерческой недвижимости заказывают оценку:
- При купле-продаже.
- При определении ущерба, нанесённого третьими лицами.
- При внесении на баланс компании.
- При решении имущественных споров через суд.
- При страховании (если владелец не согласен со стоимостью, которая рассчитана страховой компанией).
- При сдаче в аренду.
- При разработке бизнес-проекта или инвестиционного проекта.
- При разделе имущества (если складская недвижимость принадлежит физическому лицу).
Во всех этих ситуациях знание объективной рыночной стоимости позволит владельцу в собственных интересах.
Какие документы потребуются при оценке складской недвижимости?
Независимый оценщик начинает оценку объекта только после ознакомления с представленной документацией. Ему понадобится:
- Свидетельство о собственности на складские помещения.
- Кадастровые и технические документы: выписка их ГКН (для оценки при оспаривании), кадастровый паспорт.
- Документы БТИ: поэтажный план, экспликация.
- Бухгалтерские документы: справка о первоначальной стоимости (если заказчик услуги – юрлицо).
- Данные заказчика (физлицу необходимо предоставить копию паспорта, юрлицу – реквизиты).
Заказчики должны быть готовы, что независимый оценщик потребует дополнительные сведения, которые помогут создать максимально полную картину об оцениваемом объекте.
Методы оценки складов: какой из них даёт самые точные результаты?
Коммерческая недвижимость оценивается несколько по-иному, чем жилая недвижимость. При её оценке важна экономическая составляющая, способность объектов приносит прибыль. Поэтому самыми важными признаны сравнительный и доходный методы определения рыночной стоимости. Реже оценщики используют и затратный подход. Но сначала о рыночном и доходном методах.
Складская недвижимость – это априори объекты, которые помогают приносит прибыль. Оценщик прогнозирует и рассчитывает будущие доходы от использования складских помещений на определённый временной промежуток. С внесением ряда корректировок (с учётом затрат на эксплуатацию объекта, амортизационных отчислений и др.) оценщик рассчитывает стоимость объекта.
Сравнительный подход сводится к подбору аналогичных объектов со схожей полезностью, которые были реализованы на рынке ранее. Но оценщики уверены, что слепо доверять этому методу и результатам анализа аналогичных объектов. На рынке есть схожая недвижимость, но нет точных копий, поэтому рыночная стоимость оцениваемого объекта должна определяться с внесением соответствующих корректировок.
Когда же применяется затратный подход? Он необходим, когда стоит задача определения восстановительной стоимости. Применяется при оценке только что построенной недвижимости, или той, возведение которой ещё не завершено.
Обращение за независимой оценкой складов, помещений или складских комплексов в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
