Оценка стоимости ресторанов и кафе
Покупка баров, кафетериев и ресторанов – это перспективное капиталовложение. Если правильно подходить к управлению предприятием общественного питания, можно рассчитывать на стабильную и внушительную прибыль. Один из важных моментов, который нужно иметь в виду ещё на этапе создания проекта ресторанного бизнеса, – выбор подходящей недвижимости под заведение. Именно она (наряду с продуманным меню, концепцией ресторана, ценами, деловой репутацией) будет влиять на стоимость ресторанного бизнеса.
Немного о выборе коммерческой недвижимости под ресторан
Коммерческая недвижимость, которая используется под ресторан либо кафе, отличается рядом особенностей. Вернее, она должна отвечать ряду требований:
- «Правильные» помещения под ресторан располагаются в центральных районах города. В последнее время наметилась тенденция открытия ресторанов в спальных районах. Это связано с тем, что не только в Москве, но и в других городах страны власти много делают для развития инфраструктуры в спальных районах. В них открывают торговые комплексы, развлекательные центры. Если строятся новые дома, то в них первые этажи проектируются под заведения общепита в том числе.
- Важно, чтобы отдельно стоящее здание под ресторан или помещения располагались вблизи станций метро. Практика наших оценщиков указывает на один парадоксальный момент: проходимость и успешность в целом дорогих ресторанов зависит от близости станций метро, хотя, казалось бы, основные посетители этих заведений – обеспеченные люди, которые приезжают в ресторан на собственном авто.
- Коммерческая недвижимость тем перспективнее и дороже, если она размещена в первой линии домов. Рядом с ней должны в непосредственной близости проходить автомобильные и пешеходные потоки. У неё должна быть просторная парковка, к которой удобно подъехать. Важно, чтобы недалёку были офисные центры, бизнес-центры, банки, торгово-развлекательные центры.
Мы перечислили несколько факторов, которые влияют на стоимость коммерческой недвижимости под заведение. Но это не полный список. О других факторах, которые не остаются без внимания независимых оценщиков при оценке стоимости ресторана или кафе, мы поговорим ниже.
Когда необходимо обратиться к оценщикам за оценкой кафе и ресторана?
Рестораны и кафе как коммерческую недвижимость оценивают для следующих целей:
- Для купли-продажи. Покупка заведений общепита – отличное вложение средств. При совершении сделки купли-продажи каждая из сторон преследует свои интересы: они хотят выгодно купить/продать объект. Заказать оценку стоимости ресторана может как продавец, так и покупатель. В любой ситуации наши независимые оценщики окажут услуги, следуя принципам независимости и объективности.
- Для раздела имущества между акционерами.
- При реализации инвестиционного проекта.
- При ликвидации.
- При оценке стоимости ресторанного бизнеса в целом. В этой ситуации оценка ресторана как коммерческой недвижимости становится одним из этапов в работе независимого оценщика.
- При кредитовании. Оценка недвижимости необходима, если будет оформляться кредит с обеспечением, а залоговым имуществом будут являться помещения или здание под ресторан. Отметим, что кредитные учреждения охотно выдают кредиты под залог коммерческой недвижимости, так как она признана ликвидным активом. Если заёмщик перестанет выполнять условия кредитного договора, то банк сможет быстро реализовать ресторан.
- При оспаривании кадастровой стоимости. Если собственник коммерческой недвижимости планирует оспорить результаты кадастровой оценки в специальной комиссии или суде, то обращение к независимым оценщикам обязательно. Результатом оспаривания будет снижение кадастровой стоимости до уровня рыночной.
- При использовании ресторана в качестве вклада в уставный капитал. По закону, оплатить долю в уставном фонде можно не только денежными средствами, но материальными активами, но при условии, что будет проведена независимая оценка этого актива. Ведь он должен быть внесён в УК по стоимости, которая не превышает его рыночной стоимости.
У Вас другая цель оценки стоимости кафе или ресторана? Всё равно позвоните нам, так как мы привели не исчерпывающий список ситуаций.
Какие факторы влияют на стоимость ресторана и кафе?
Выше было отмечено, что одним из важных ценообразующих факторов является местоположение ресторана. Его стоимость зависит от:
- Удобства подъездных путей.
- Близости к центру города или расположение в перспективных спальных районах с развитой инфраструктурой.
- Наличие и площадь парковки (многие клиенты приезжают в заведение на личном транспорте).
- Близость к ВУЗам, бизнес-центрам или ТРК.
Также независимые оценщики анализируют характеристики самого объекта:
- Архитектура, внешний вид фасада и культурно-историческая ценность здания, в котором расположен ресторан.
- Планировка и интерьер.
- Особенности ремонта, необходимость ремонтных и отделочных работ.
- Площадь.
На стоимость оказывают влияние и такие критерии:
- Размеры земельного участка, на котором расположено здание ресторана или кафе. Наличие на нём дополнительных строений и объектов.
- Наличие важных для функционирования ресторана систем: приточно-вытяжной вентиляции, систем кондиционирования, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, канализации, электросети с мощностью, необходимой для работы всех приборов.
- Наличие обременений (например, под залог ресторана оформлен кредит).
- Наличие всех разрешительных документаций (этот фактор по большей части относится к оценке ресторана как бизнеса, но в зависимости от особенностей конкретных оценочных мероприятий, может быть рассмотрен независимым оценщиком).
Способность охватить все эти факторы целиком и определить, какие из них в большей или меньшей мере влияет на стоимость недвижимости, зависит от опыта независимого оценщика. Наши специалисты работают в сфере оценочной деятельность с 2010 года, имеют огромный опыт и поэтому гарантируют качественный результат.
Методика оценки ресторана или кафе
Наш независимые оценщики по время своей работы применяют все методики, традиционные для оценочной деятельность (их применение регламентируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности».
Доходный подход
Он при оценке ресторана применяется обязательно – это продиктовано спецификой недвижимости: она должна генерировать доход или принимать участие в генерации дохода компанией.
Доходный подход реализуется с помощью методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Независимый оценщик прогнозирует доходы за определённый период в будущем, а с учётом корректировок на возможные затраты получает рыночную стоимость. Недостаток подхода в том, что он основан на прогнозах.
Сравнительный подход
Он основан на подборе объектов-аналогов. Рынок коммерческой недвижимости достаточной зрелый, поэтому не составляет труда подобрать примеры уже совершённых сделок со схожими объектами коммерческой недвижимости. Независимый оценщик анализирует подборку и делает выводы о том, насколько стоимость оцениваемого ресторана будет схожей.
Есть недостаток и этого подхода: если коммерческая недвижимость отличается уникальными характеристиками (местоположением, архитектурой и др.), то подобрать аналоги не представляется возможным. Также стоит отметить следующий момент: информация о коммерческих сделках в этой сфере часто закрыта, поэтому независимый оценщик не всегда может найти интересующую информацию или находит её в недостаточном количестве.
Затратный подход
Если не вдаваться в детали, которые интересны и известны только независимым оценщикам, то затратный подход основан на моделировании воспроизводства здания или помещений ресторана, кафе и расчёта всех расходов на полное замещение объекта. Полученный результат используется не в чистом виде, а корректируется с учётом износа коммерческой недвижимости.
На заметку! В рамках затратного подхода используется несколько методик: сравнения продаж, выделения, распределения. Он применяется в основном для определения износа недвижимости. Если помещения под ресторан и кафе новые или степен их износа минимальна, то подход не применяется. Также оценщики отказываются от его использования, если не обладают достаточной информацией об оцениваемом объекте.
Какие виды стоимости определяют независимые оценщики при оценке стоимости ресторана и кафе?
В зависимости от целей оценки, наши специалисты, наряду с рыночной стоимостью, определяют другие виды стоимости. Так, при кредитовании – залоговая стоимость, при страховании – страховая, при постановке на баланс – первоначальная, для поиске инвестора – инвестиционная и др. Рассмотрим особенности определения каждой из них:
- Инвестиционная. Она определяется, исходя из его ценности для конкретного лица – инвестора.
- Восстановительная. Она указывает на сумму тех затрат, которые будут иметь место при создании идентичного объекта. Объект как бы воспроизводится с такой же степенью износа, с теми же недостатками в архитектуре, планировке.
- Полная восстановительная. Он отражает все затраты на создание, оформление и иные действия до того, как коммерческая недвижимость начала эксплуатироваться. Именно по этой стоимости объект ставится на баланс.
- Страховая. Она рассчитывается на основе восстановительной и необходима для расчёта страховых выплат при наступлении страхового случая.
- Ликвидационная. Именно её (или залоговую вместе неё) требуют при кредитовании. Она актуальна, если необходимо быстро реализовать коммерческую недвижимость на открытом рынке.
Независимый оценщик уточняет, какие виды стоимости нужны, ещё на этапе согласования заказа. Все расчёты этих стоимостей отражаются в отчёте об оценке.
Как проводится оценка стоимости ресторана и кафе?
Оценочные мероприятия проводятся по чёткому алгоритму:
- На предварительном этапе заказчик и оценщик обговаривают детали заказа и составляют договор об оценке.
- Заказчик готовит пакет документов и предоставляет их оценщику.
- Специалист осматривает объект, осуществляет фотофиксацию деталей объекта, подписывает акт осмотра.
- Независимый оценщик проводит непосредственно оценку: анализирует ценообразующие факторы, рассчитывает рыночную и другие обговоренные стоимости с применением подходов оценочной деятельности.
- На заключительном этапе составляется и подписывается отчёт об оценке.
Отчёт об оценке вручается заказчику, который сможет распорядиться им по-своему усмотрению: предоставит в банк, суду, инвестору, продемонстрирует покупателю недвижимости и др.
Обращение за независимой оценкой ресторанного бизнеса, кафе, заведений общепита в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Почему стоит обратиться именно к нам
