Профессиональное оспаривание выкупной цены помещения от города

Преимущественное право на выкуп арендуемого у города помещения

Реализация преимущественного права на выкуп арендуемого у города помещения субъектом малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) должна быть осуществлена в срок 30 дней. Приостановить течение срока можно оспариванием размера оценки стоимости возмездной приватизации имущества.

Законодательство РФ об оспаривании оценки городских помещений

Нормы действующего в России права допускают возможность оспорить оценку помещения физическим или юридическим лицом, если у него есть основания не соглашаться с ценой, установленной муниципалитетом. Законодательно срок на оспаривание закреплён в 30 дней, но иногда возможно применять и общий для сделок срок исковой давности в 3 года.

Подробнее о порядке применения сроков давности можно прочитать в статье 4 Федерального закона № 159-ФЗ, утверждённого 22 июля 2008 г. «Об особенностях возмездного отчуждения государственной собственности с реализацией преимущественных прав субъектами МСП». При этом важно знать, что сама оценка объекта должна быть проведена в рамках № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», утверждённого 29 июля 1998 г.

Судебное оспаривание выкупной оценки у города

Практика свидетельствует, что досудебное регулирование взаимоотношений между потенциальным покупателем госсобственности – заявителем – о своём преимущественном праве возмездной приватизации, и органом муниципалитета в отношении снижения первоначальной оценки объекта для выкупа не работает.

Судебный орган, в свою очередь, вправе приостановить сделку, если к нему обратился заявитель с соответствующим исковым заявлением, грамотно аргументирующим его позицию. При этом, основаниями для оспаривания могут служить следующие действия или бездействия местных органов власти:

• Отказ в реализации преимущественного права.
• Бездействие в отношении принятия окончательного решения.
• Недостоверность предложенной оценки объекта возмездного выкупа.

Получается, если одна из сторон в рамках реализации преимущественного права возмездной приватизации по нормам № 159-ФЗ уклоняется от исполнения обязательств, другая может подать в суд. Такое право законодательно закреплено нормами Гражданского кодекса в статье 445 документа.

Процедура оспаривания оценки выкупа помещений у города

Существует 2 варианта на практике оспорить цену выкупа:

• По решению суда на основании искового заявления.
• Посредством административного ресурса.

Административный путь оспаривания выкупной цены у города предполагает обращение заявителя, действующего в рамках № 159-ФЗ, в территориальный Росреестр с независимым заключением об оценке. Как только будет получен отказ изменить стоимость по кадастру – прямая дорога в суд. Ответчиком по делу будет территориальный орган казённого предприятия «Росреестр».

Процессуально оспаривание должно быть проведено в регламентированный срок. В противном случае, заявитель потеряет преимущественное право на возмездную приватизацию арендуемого им у города объекта уже на законных основаниях. Главное правило оспаривания – у заявителя должна быть веская причина, которая обосновывает, что оценка действительно завышена. Такой причиной может быть:

• Использование некорректных в данном конкретном случае аналогов для установления выкупной стоимости имущества.
• Наличие объективной информации, которая должна быть учтена в целях внесения корректировок в оценку помещений.
• Недостаточность начальной информации об объекте оценки, которая могла привести и привела к некорректным расчётам.

Поэтому, если Вы как заявитель своего преимущественного права возмездного выкупа госсобственности уверены, что госуучреждение приняло ошибочное решение по оценке объекта, смело подавайте исковое заявление на оспаривание решений в административном порядке.

Правила оценки помещений в городской собственности

Закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ, утверждённый 29 июля 1998 г., действует в РФ в актуальной редакции Федерального закона № 274-ФЗ от 19 июля 2017 г. Государственная кадастровая стоимость рассмотрена в Главе III вышеуказанного документа. Согласно нормам ст. 24.11 акта данное понятие подразумевает:

• Формирование перечня объектов для оценки
• Отбор исполнителя работ
• Оценку и составление отчёта
• Утверждение полученных результатов
• Внесение оценки в государственный кадастр

Все споры о результатах осуществляются строго по правилам, предписанным № 135-ФЗ.

Особенности проведения кадастровой оценки

Кадастровая оценка проводится раз в 2-3 года, в зависимости от значения города (абз. 1 ст. 24.12 № 135-ФЗ). Официальная информация о предстоящей оценке должна появиться на сайте муниципального органа в срок 10 дней со дня принятия решения.

Исполнитель работ выбирается на конкурсной основе в рамках контрактной системы в сфере госзакупок. Правительство РФ может установить дополнительные требования к исполнителю заказа по оценке для целей составления/ведения кадастра.

20 рабочих дней со дня принятия отчёта об оценке – срок утверждения результатов о составления акта о кадастровой стоимости. Результаты утверждены, когда акт вступает в силу. Далее осуществляется электронный документооборот.

Статья 24.18 ФЗ позволяет оспорить результаты оценки для кадастра. Заявителем может выступать юридическое лицо, интересы которого пострадали, либо государственные/муниципальные органы.

Правила рассмотрения споров по результатам кадастровой оценки

Физические лица, наравне с организациями, могут оспорить выкупную цену, если определение кадастровой стоимости затронуло их права. Оспорить цену кадастра можно через специальную комиссию или в судебном порядке. Причём, обязательного порядка первичной подачи в комиссию до обращения в суд нет. Можно сразу обращаться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Основанием для подачи заявления на пересмотр кадастровой оценки являются:

• Недостоверные сведения об объекте, заложенные в механизм расчёта его стоимости для целей кадастра.
• Наличие рыночной стоимости на день установления кадастровой стоимости с другим значением.

К заявлению на оспаривание стоимости в кадастре нужно приложить:

• Выписку из госреестра недвижимости, о кадастровой стоимости которой идёт спор.
• Нотариальные копии правоудостоверяющих объект документов.
• Документы-основания недостоверности имеющейся величины оценки.
• Отчёт о проведенной кадастровой стоимости спорного объекта.

Обратите внимание, без приложений заявление к рассмотрению принято не будет.

Процедуры оспаривания стоимости от города

Приложить к заявлению на оспаривание можно в дополнение к обязательным документам дополнительные формы, раскрывающие суть нарушения прав заявителя. Если пакет бумаг оформлен должным образом, комиссия примет его к рассмотрению и даст аргументированный ответ в течение 30 дней.

Если заявитель принял решение оспорить выкупную цену городского помещения в суде, решение, принятое до этого комиссией, не будет предметом рассмотрения в рамках судебных заседаний. Суд может принять решение о необходимости пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости или отказать в этом заявителю.

Почему за оспариванием цены для выкупа помещений у города стоит обраться именно к нам

В нашей компании работают специалисты, которые имеют большой опыт не только в сфере независимой оценки, но и в оспаривании стоимости помещений при выкупе у ДГИ.

1. Отчёт об оценке городского объекта, составленный нашими оценщиками и проверенный на достоверность руководителем и главным экспертом, – серьёзный документ, имеющий юридическую силу. На его основании можно оспорить завышенную стоимость, предложенную ДГИ, и выкупить недвижимость за цену, на 40% ниже первоначальной планки.

2. Иногда даже качественный отчёт об оценке не гарантирует, что арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом на выкуп. Речь идёт о ситуации, когда предприниматель не успел вовремя составить претензионное письмо и просрочили те 30 дней, которые даются на заключение договора купли-продажи. Сотрудники оценочной компании «Новые Горизонты» не только предоставят отчёт, но и помогут быстро и правильно сформулировать претензии и направить их в ДГИ, а при несогласии Департамента с предложенными условиями – подать иск в арбитражный суд.

3. Вы на 100% можете быть уверены, что результаты оценки достоверны и объективны, так как ответственность наших оценщиков перед Заказчиком застрахована.

4. Оперативность проведения оценки помещения для выкупа у города. Процедура занимает всего 2-3 дня после предоставления Заказчиком всех необходимых документов и после осмотра помещения.