Процедура оспаривания выкупной цены от ДГИ

Процедура оспаривания кадастровой стоимости допускает обращение с соответствующим заявлением в специальную комиссию при Росреестре. Кому, прежде всего, это необходимо? Конечно, собственникам, которые недовольны возросшим размером налогов. Действительно, владельцы недвижимости и земельных участков должны вносить за них плату в казну.

Размер налога напрямую зависит от величины кадастровой стоимости (КС), которую и следует оспорить, если есть веские основания считать её завышенной. С 2017 года право выбора процедуры оспаривания закреплено за физическим лицом или организацией, которые являются владельцами активов. Существует 2 способа оспорить выкупную цену от ДГИ:

• Подать заявление на комиссию в Росреестр.
• Обратиться с исковым заявлением в суд.

Не менее 1 месяца потребуется на прохождение регламентированных процедур. Срок будет минимальным, если сразу верно заполнить все бланки и в срок сформировать полный пакет документов. Не отказывайтесь от профессиональной консультации специалистов, если никогда самостоятельно не проходили все этапы оспаривания КС.

Как лучше оспорить кадастровую стоимость?

С начала 2017 года в силу вступил ряд изменений. Новшества, в частности, несколько упростили решение вопроса о пересмотре/снижении кадастровой стоимости именно через специальную комиссию. Преимуществ именно у такого варианта несколько:

• Отсутствует обязательная госпошлина, в отличие от судебных разбирательств.
• Процедура чётко регламентирована и займёт 1 месяц.
• Подать пакет документов на Комиссию достаточно просто.
• В случае отрицательного решения останется возможность обратиться в суд.

Алгоритм действий по оспариванию через комиссию Росреестра

Закон гласит, что кадастровая стоимость актива должна максимально точно отражать его рыночную стоимость, т.е. исходить из текущего уровня рыночных цен. С одной стороны, всё разумно и логично, но что происходит на практике?

На федеральном уровне утверждены особые методики, которые призваны определять кадастровую стоимость квартир, домов, участков, долей. Естественно, их использование вполне законно, но приводит к массовому порядку расчётов.

Получается, что методики, являясь проверенными, в тоже время вполне могут привести к существенному завышению кадастровой стоимости, ведь они не учитывают всех нюансов размещения и состояния актива.

Как же быть налогоплательщику, если он совершенно точно знает, что его имущество стоит гораздо меньше, чем его оценили? Как сообщить ответственным лицам об этом несоответствии, чтобы из года в год не терять на налогах от завышенной базы?

Закон № 135-ФЗ, утверждённый 29 июля 1998 г., «Об оценочной деятельности» закрепил возможность досудебного решения об оспаривании оценки посредством специальных комиссий. Данный орган работает при управлениях Росреестра.

Последовательность действий такова:

• Подготовить пакет документов с обоснованием новой цены.
• Подать бланки на рассмотрение комиссии в Росреестре.
• Принять участие в заседании комиссии (это не обязательное требование).
• Получить итоговое решение заседания комиссии.

Прежде, чем запускать процедуру оспаривания, убедитесь, что у Вас есть основания для сомнений. К примеру:

• Сведения, заложенные в основу оценки стоимости, были недостоверны.
• Наличие документальных сведений о рыночной цене на дату определения КС.
• Появление новых фактов, которые должны повлиять не величину оценки.

Если условия выполнены, можно приступать к сбору документов. Вам нужно как минимум предоставить:

• Выписка из ЕГРН (это специальный реестр для объектов недвижимости) с данными о текущей/оспариваемой кадастровой стоимости и имеющихся на дату подачи заявления сведениях о результатах оспаривания.
• Все копии (заверить у нотариуса) документов, правоустанавливающих или правоудостоверяющих, либо тот же оригинал выписки, что и в первом пункте из ЕГРН, где указаны основные характеристики и зарегистрированные права.
• Документы-основания, вскрывающие факты недостоверности сведений, которые были заложены в расчёт кадастровой стоимости актива, если недостоверность является основанием для оспаривания величины оценки.
• Отчёт о рыночной оценке в бумажном варианте и на электронном носителе, если основание оспаривания: наличие рыночной стоимости данного объекта, отличающейся от величины цены по кадастру.

Если Вы составили заявление о пересмотре стоимости по кадастру, но не собрали полный пакет документов-оснований для её оспаривания, такой бланк у Вас в работу не примут.

Если же всё оформлено по регламенту, есть выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы и существенные основания для оспаривания, комиссия даст Вам ответ в течение 1 месяца после сдачи заявления.

Исчерпывающая информация о работе комиссии есть на официальном сайте Федеральной службы Росреестра. Сайт rosreestr.ru призван раскрыть актуальную информацию о работе службы госрегистрации, картографии и кадастра.

Все поданные и принятые к рассмотрению заявки на пересмотр стоимости в кадастре появляются в особом перечне на сайте. Если же, в связи с отсутствием необходимых приложений, заявление не принято, на сайте информации о нём не будет.

Если первоначально до тщательного рассмотрения у Вас приняли документы, но позже весь пакет вернули, Вы получите соответствующее уведомление, само заявление и приложения к нему, которые Вы сдали на комиссию.

Если же заявление принято:

• Вы получите расписку с указанием регистрационного номера заявки.
• В срок 1 неделя Вам сообщат дату рассмотрения дела.

Обратите внимание: если Вы представили отчёт независимой оценки в качестве основания для оспаривания кадастровой цены, будьте готовы сами или через своего представителя отстаивать её на заседании комиссии.

Вся информация будет внимательным образом рассмотрена и комиссия примет решение снизить цену или оставить стоимость в кадастре без изменений. О своём решении комиссия уведомит Вас письменно в течение недели.

Если принято решение снизить стоимость в кадастре, комиссия Росреестра дополнительно уведомляет о нём кадастровую палату. Обычно на все процедуры уходит около месяца, что быстрее, чем решение вопроса через суд.

Бывают ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, но случилось это из-за неточностей формулировок в документах или их неправильном оформлении. В этом случае, Вы можете повторно подать на оспаривание в комиссию Росреестра.

Такая же ситуация возможна, если независимый оценщик, которому поручено определить рыночную стоимость объекта на конкретную дату, некорректно составил отчёт и необходима его доработка для следующего заседания комиссии.

Кто составляет независимый отчёт о рыночной стоимости объекта

Одним из основных документов, используемых в качестве основания для оспаривания кадастровой стоимости, является отчёт независимой оценки. Заказывать такой документ следует только у независимого оценщика, который состоит в СРО (саморегулируемой организации) и имеет лицензию на оказываемые Вами виды работ/услуг.

Лучше обращаться за оценкой в компанию, которая часто выполняет такого рода работы. Если у специалиста нет нужного опыта, он может по незнанию допустить неточности и/или ошибки. Они могут касаться как необоснованного выбора аналогов, неверные корректировки, оформление не по регламенту.

Чтобы не стать жертвой неквалифицированных сотрудников, заказывайте заключение только у экспертов из СРО оценщиков. Конечно, такой профессиональный отчёт будет стоить несколько дороже, но зато Вам не придётся несколько раз выходить на комиссию из-за неправильно оформленных бумаг.