С какими проблемами может столкнуться Ваш бизнес при выкупе помещения?
Более 10 лет назад, после вступления в силу ФЗ № 159, у малого и среднего бизнеса появилась возможность выкупить коммерческие помещения, которые они арендуют. Тогда и сейчас эта возможность воспринимается как мера поддержки предпринимательства в России. Однако, это не отменяет трудности, которые иногда возникают у предпринимателей, желающих реализовать преимущественное право выкупа. О них и поговорим.
Крупному бизнесу не удастся выкупить помещение у города
Приватизация о ФЗ № 159 предлагает льготные условия покупки, поэтому многие компании хотят получить право выкупа. Но в законе чётко оговорено: приобрести федеральную и муниципальную недвижимость могут только малые и средние предприятия. Напомним, какой бизнес к ним причисляется:
- В малых предприятиях работает от 16 до 100 человек включительно, а размер годового дохода не превышает 800 млн рублей.
- В средних предприятиях работает от 101 до 250 человек включительно, а годовой доход не превышает 2 млрд рублей.
Чтобы получить возможность выкупа помещения в столице, некоторые крупные предприятия даже корректируют показатели, сокращают штаты. Получив статус субъекта среднего предпринимательства, они получают право отчуждать государственное или муниципальное имущество.
Не всегда легко подтвердить свой статус субъекта среднего предпринимательства
Статус ИП или юридического лица подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Однако, она не даёт исчерпывающей информации о том, является ли покупатель малым или средним предпринимателем. Зачастую доказать свой статус бывает сложно, а если после совершения сделки окажется, что покупатель – вовсе не представитель среднего и малого бизнеса, то она будет признана ничтожной.
Специалисты советуют предпринимателям, независимо от того, есть ли они в реестре субъектов среднего предпринимательства, прикладывать к заявлению документы, которые подтверждают их статус. Это может быть форма КНД 1110018 (среднесписочная численность), декларация по ЕНВД, декларация по налогу на доходы физических лиц, форма бухгалтерской отчётности и другие документы, которые указывают на основные признаки среднего предприятия – численность работников и годовой доход.
Ещё одна трудность связана с тем, что помещение попало в список неотчуждаемых объектов
Когда закон № 159 вступил в силу, в городах были созданы списки объектов, которые представляют ценность и не могут быть выкуплены арендаторами. Постепенно эти объекты из перечня исключались, но это не значит, что помещение, которое Вы хотите выкупить, тоже из него исключено. Рекомендуем перед составлением и подачей заявления ознакомиться с этим списком на предмет отсутствия в нём интересующего объекта. Если даже он есть в перечне, можно направить просьбу о его исключении. Как правило, уполномоченные органы в этом вопросе идут навстречу предпринимателям.
Выкуп может затянуться или не состояться из-за неразрешённых кадастровых проблем
Одной из частых признана проблема несогласованной перепланировки. Если она имеет место, выкупить помещение не получится. Совершить сделку можно только после согласования или возврата прежней конфигурации помещения.
Другая возможная проблема – несоответствие площади и других показателей: фактических и указанных в кадастровых документах. Нередки случаи, когда на кадастровый учет поставлен помещение с одной площадью, а фактически оно имеет другую квадратуру. В таких ситуациях необходимо разбираться, приводить в порядок документы.
Чтобы процедуры выкупа не затянулась, целесообразно воспользоваться профессиональными услугами в этой сфере.