Выкуп помещений у муниципалитета

Порядок первых действий для выкупа помещения у города

Если помещение нежилого фонда находится в собственности города, а Вы решили его купить, нужно получить соответствующее Постановление муниципального округа и быть готовым к оформлению недвижимости в свою собственность на платной основе.

Первым делом, следует обратиться с соответствующим заявлением на официальной основе. Подать бумагу нужно балансодержателю муниципального объекта. Такие бланки сдают в отдел жилищной политики.

Перечень документов для оформления нежилого помещения, находящегося на балансе города, в свою собственность:

• Паспорт гражданина
• Заполненное заявление в отдел жилищной политики районного муниципалитета
• Постановление соответствующего муниципалитета
• Кадастровые выписки
• Квитанции

Инструкция по выкупу помещений у муниципалитета

Условия выкупа муниципальных зданий/помещений определены нормами 159-ФЗ от 21 декабря 1996 г., в статье 3-ей закона в частности сказано:

Арендаторы, выступающие в форме индивидуальных предпринимателей, коммерческих фирм и кооперативов, и арендующие у города недвижимость имеют преимущественное право по её выкупу у муниципалитета.

Получается, что Федеральный закон позволяет представителям малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) проявлять инициативу в данном вопросе, хотя ранее такой возможности законодатель не предусматривал. Чтобы получить возможность стать владельцем арендуемого у города помещения, бизнесмен должен был ожидать соответствующего предложения от органов муниципалитета.

Выполнение следующих условий даёт право на преференции при оформлении городской недвижимости в собственность бизнеса:

• Заявление на выкуп права аренды должно содержать исчерпывающие данные, позволяющие чётко идентифицировать Ваш бизнес в качестве субъекта МСП (критерии закреплены законом «О Развитии МСП в РФ» 209-ФЗ, утверждённым 24 июля 2007 г.).
• На момент подачи заявления срок, в течение которого Вы уже являлись арендатором городской собственности, должен быть не менее чем 2 года с непрерывным исчислением или 5 лет, если объект входит в перечень Росимущества.
• Никаких долгов по оплате аренды не может числиться за Вашим предприятием на день, когда муниципалитет готов заключить с Вами соответствующий договор купли-продажи, независимо от того, кто выступает инициатором сделки, – Вы или город.

Выкуп права аренды помещений в упрощённом порядке

Закон 144-ФЗ внёс правки в действующие нормы Федерального закона «Об особенностях отчуждения государственной/муниципальной недвижимости» (159-ФЗ, утверждённый 22 июля 2008 г.). К примеру, он несколько упростил способ перехода прав на помещения для представителей МСП посредством их выкупа.

Основные поправки позволили:

• Исключить прежнее требование о пределе допустимых к выкупу МСП площадей (ранее муниципальное законодательство определяло площадь возможного к выкупу недвижимого имущества).
• Изменить правила расчётов по выкупу, допуская возможности рассрочки платежа (ранее рассрочка не предусматривалась, теперь выкупить можно в срок 5 лет с уплатой процентов по ставке не более 1/3 от ключевой ставки ЦБ РФ).
• Допустить право оспаривания в суде размера оценки рыночной цены городской недвижимости к выкупу, инициатором которого стал муниципалитет, если по обоснованному мнению такая оценка завышена.
• Упростить сам регламент обмена документами, предусмотрев возможность инициативы со стороны покупателя – представителя МСП, если же инициатор – муниципалитет, Ваш ответ на его предложение должен поступить в течение 1 месяца.

Если предложение выкупить городскую недвижимость поступило представителю МСП от самого муниципалитета, то у потенциального покупателя есть 30 дней, чтобы:

• Подписать договор купли-продажи предложенного к выкупу имущества.
• Оформить аргументированный отказ от предложения.
• Оспорить в судебном порядке оценочную стоимость объекта.

Если Вы подали в суд, чтобы оспорить оценку городом интересующего Вас объекта недвижимости, 30-дневный срок на оформление договора выкупа городской собственности приостанавливается.

Правила выкупа городской собственности субъектами МСП по 159-ФЗ

1. Если Вы – субъект МСП и арендуете помещение, принадлежащее городу, 2 и более лет непрерывно по договору/договорам аренды помещений, направляйте заявление на оформление выкупа по собственной инициативе в рамках преимущественного права (ст. 3 159-ФЗ).

2. После подачи заявления на реализацию преимущественных прав приобретения арендуемого Вами у города имущества, муниципалитет должен дать аргументированный ответ в срок 30 дней и указать выкупную цену помещений (обратите внимание: на дату заключения ДКП Вы должны быть в реестре МСП).

3. Течение месячного срока будет приостановлено до даты, когда суд примет своё решение, и оно вступит в законную силу, если потенциальный приобретатель городского помещения – субъект МСП, решит оспорить размер рыночной стоимости приобретаемого объекта.

4. Оспорить в суде можно не только размер оценки стоимости недвижимости к продаже, назначенный органами муниципалитета, но и отказ города продать помещение бизнесмену из реестра МСП, арендующего его непрерывно 2 и более лет, т.е. отказ в реализации преимущественного права (п. 8, пп. 1 ст. 4 159-ФЗ).

5. Оплатить выкуп городской собственности в рамках реализации своего преимущественного права можно единовременно или в рассрочку (право выбора закреплено п. 2 ст. 5 159-ФЗ) по ставке процентов 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ на дату публикации официального объявления о продаже.

6. Максимальный предел срока рассрочки окончательно утверждается местным законодательством, но не может быть менее 5 лет, при этом покупатель, реализующий свои преимущественные права, должен платить равными платежами один раз в месяц или квартал (п. 1 ст. 5 159-ФЗ).

7. Пока покупатель помещения у муниципалитета не оплатит его полностью, имущество будет находиться в залоге у города, причём, если ДКП закрепил другое условие, оно будет признано ничтожным на основании п. 5 ст. 5 159-ФЗ, при этом покупатель имеет право на досрочный расчёт по выкупу с рассрочкой платежа.

Любые сделки по выкупу государственной или муниципальной собственности на возмездной основе, оформленные вразрез с требованиями 159-ФЗ, являются ничтожными. Если субъект МСП узнал о нарушении своих прав на преимущественное приобретение арендуемой им недвижимости, у него есть 2 месяца на обжалование действий муниципалитета.

Переходные положения процедуры приватизации городского имущества

Если субъект РФ не утвердил законом срок рассрочки по оплате возмездного перехода прав на городское имущество, то срок признаётся равными 5-ти годам. Для реализации преимуществ заявитель подает заявление в уполномоченный орган, который обязан:

• Обеспечить условия для подписания договора на оценку рыночной цены объекта.
• Установить условия возмездной приватизации посредством выкупа.
• Направить в адрес заявитель проект ДКП в срок 10 дней с даты принятия условий.

Реализовать преимущественное право невозможно, если заявитель по факту не соответствует всем требованиям, изложенным в статье 3 Федерального закона 159-ФЗ.

Почему за процедурой выкупа помещений у муниципалитета стоит обраться к нам

В нашей компании работают специалисты, которые имеют большой опыт не только в сфере независимой оценки, но и в оспаривании стоимости помещений при выкупе у ДГИ.

1. Отчёт об оценке муниципального помещения, составленный нашими оценщиками и проверенный на достоверность руководителем и главным экспертом, – серьёзный документ, имеющий юридическую силу. На его основании можно оспорить завышенную стоимость, предложенную ДГИ, и выкупить помещение за цену, на 40% ниже первоначальной планки.

2. Иногда даже качественный отчёт об оценке не гарантирует, что арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом на выкуп. Речь идёт о ситуации, когда предприниматель не успел вовремя составить претензионное письмо и просрочили те 30 дней, которые даются на заключение договора купли-продажи. Сотрудники оценочной компании «Новые Горизонты» не только предоставят отчёт, но и помогут быстро и правильно сформулировать претензии и направить их в ДГИ, а при несогласии Департамента с предложенными условиями – подать иск в арбитражный суд.

3. Вы на 100% можете быть уверены, что результаты оценки достоверны и объективны, так как ответственность наших оценщиков перед Заказчиком застрахована.

4. Оперативность проведения оценки помещения для выкупа у города. Процедура занимает всего 2-3 дня после предоставления Заказчиком всех необходимых документов и после осмотра помещения.