Независимая оценка стоимости торговой коммерческой недвижимости
Причин для оценки стоимости торгового помещения может быть масса: начиная от аренды и заканчивая возможной продажей или залогом. Коммерческая оценка устанавливает среднерыночную цену, которая изменяется в соответствии с корреляцией ко множеству сопутствующих факторов.
Понятие «торговые помещения»
Определение «торговой площади» или «торгового помещения» подразумевает под собой некий имущественный комплекс, занимающий пространство в сооружении и отведённый под розничную продажу товаров народного потребления и сопутствующих услуг. Продажи могут быть как прямыми, так и с использованием посреднических услуг.
В зависимости от размеров, все торговые площади условно делятся на 5 видов:
- Комплексы: помещения от 10 000 м2. Могут занимать несколько этажей, располагаться в отдельном здании или под землёй. Обычно делятся на сектора, у каждого из которых есть свой предприниматель.
- Магазины: могут быть как в составе комплекса, так и в качестве отдельного объекта. Согласно статье 346.27 НК РФ магазин обязательно должен иметь складские и подсобные помещения. Площадь в среднем до 1 000 м2. (исключения составляют гипермаркеты и магазины по продаже автомобильной техники).
- Павильоны: Помещение в среднем на 50-100 м2. Чаще всего имеют узкоспециализированную направленность и мало чем отличаются от магазинов. Как правило, входят в состав торгового комплекса (одежда, косметика, точки розничной продажи услуг мобильных операторов и т.д.).
- Киоски: Помещения малой площади, рассчитанные на одного продавца. Чаще всего представлены в виде точек быстрого питания. Могут быть на базе колёсного транспорта или прицепа. Были популярны в 90-е и до середины нулевых. На данный момент наблюдается постепенное сокращение ввиду высокой конкуренции и нерентабельности.
- Палатки: временные торговые точки, обычно появляются в выходные или праздничные дни (быстрое питание, выпечка, сувенирная продукция, ярмарки).
В соответствии с видом реализуемой продукции, к торговым площадям применяются требования по оборудованию, например, продуктовые магазины, торгующие замороженным товаром, должны иметь необходимое холодильное оборудование (камеры заморозки на складе, бонеты и холодильные витрины в торговом зале).
Что такое оценка торгового помещения?
Цена торговой площади – это индивидуальный показатель, складывающийся под влиянием рынка и ряда ценообразующих факторов:
- Расположение – сюда включается как расположенность на первой линии домов, так и удалённость от транспортных развязок, а также удобство подъездных путей.
- Наличие парковки.
- Уровень отделки.
- Мощность пешеходного и автомобильного потока.
- Класс здания и этаж.
Все значения так или иначе влияют на стоимость объекта. Цена за квадратный метр по каждому пункту может меняться в пределах от 5 до 35 процентов. Удельная ставка будет напрямую зависеть от востребованности товаров и ассортиментной матрицы.
Для чего нужна оценка торговых площадей?
Причин для оценки много, и они различаются в зависимости от того, кто является собственником. Если это муниципалитет или иные государственные структуры, то оценка используется для приватизации, аренды, продажи, переуступки прав. Реже это может быть национализация недвижимости или использование в качестве объекта залога.
Если собственник физическое лицо, то помимо аренды, продажи или залога, оценка может производиться при разделе имущества после развода, для получения ипотеки, составления брачного договора, привлечения пайщиков, инвесторов, эмиссии ценных бумаг. Отдельным пунктом идёт уточнение налогооблагаемой базы, эта процедура является обязательной для любого помещения, вне зависимости от собственника, площади и других факторов.
Методы оценки торговых помещений
Существует определённый комплекс мероприятий, направленный на осмотр помещения, сбор и анализ данных. На основе составленного отчёта выносится экспертная оценка, учитывающая все сопутствующие факторы. В соответствии с Федеральным стандартом, существуют три способа оценки недвижимости:
- Доходный: основан на оценке, ожидаемой прибыли от объекта. Преимущество в том, что метод объективно отражает представление вкладчика о возможном доходе от использования помещения.
- Сравнительный: суть метода заключается в сравнении объекта с аналогичными вариантами, представленными на рынке недвижимости. Имеет ряд недостатков, так как многие индивидуальные факторы (расположение, покупательский поток, востребованность товаров в локально взятом районе) рассчитать весьма проблематично, поэтому оценка достаточно субъективна. Обычно при расчётах берётся средняя стоимость квадратного метра в аналогичном классе помещений.
- Затратный: при использовании такого метода оценщик сопоставляет затраты, которые потребуются для ремонта и постепенного воспроизводства объекта с учётом показателей износа. На основании полученных данных создаётся модель, стоимость которой берётся за основу. Метод субъективен, так как не всегда объективно учитывает стоимость строительных материалов, меняющуюся в зависимости от инфляции.
Для максимально точной оценки специалисты используют все три метода, на основании которых выводят средний показатель, являющийся оценочной стоимостью.
Необходимые документы
Для оценки торгового помещения необходим пакет следующих документов:
- Свидетельство собственности.
- Кадастровый паспорт.
- План помещения (или здания).
- Экспликация – справочное пояснение к проекту, содержащее эскизы и всю необходимую дополнительную информацию.
- Реквизиты собственника.
После проведения оценки, заказчик получает на руки документальный отчёт в котором содержится вся необходимая информация в строгом соответствии с Федеральным законом № 135 от 29 июля 1998 года и принятым Федеральным стандартам оценки.
Почему стоит обратиться именно к нам
