Предприниматели стали чаще выигрывать суды, оспаривая завышенную кадастровую оценку собственности, но скоро лёгкая жизнь для бизнеса может закончиться
До 2012 года кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков пересматривалась раз в пять лет, но с 1 января 2012 года срок сократился до одного года. До этого времени использование кадастровой стоимости объектов недвижимости было чисто номинальным, кадастровая оценка была завершена далеко не во всех регионах, отмечает руководитель практики недвижимости и строительства, партнёр Goltsblat BLP Виталий Можаровский, пишет РБК.
Трудный путь
Новые правила привели к росту кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости и, соответственно, к росту налоговой нагрузки на бизнес. Так, в столице кадастровая оценка часто превышает рыночную в два-три раза, говорит член президиума «Опора России» Алексей Небольсин. Предприниматели начали оспаривать завышенную оценку в арбитражных судах.
Сначала суды, как правило, принимали решения в пользу бизнеса. «В первой половине 2013 года был шквал положительных решений арбитражных судов, почти все иски о снижении кадастровой стоимости удовлетворялись», – вспоминает Можаровский. По его словам, прежде всего это было связано с пассивной позицией ответчиков. Оценку проводят кадастровые инженеры, регистрирует Росреестр, собирают налоги на имущество и на землю налоговые органы – в итоге мотивация ответчиков размывается, поясняет он.
Во второй половине прошлого года ситуация резко изменилась не в пользу бизнеса. «После того, как доходы региональных бюджетов начали сокращаться, в этой практике произошёл перелом – число выигранных дел катастрофически упало, доказать свою правоту стало сложнее», – говорит Можаровский. Суды начали отказывать арендаторам в праве пересматривать кадастровую стоимость.
«На протяжении 2013 года мы часто сталкивались со случаями отказов арендаторам в праве на оспаривание кадастровой стоимости объектов, в основном речь шла о земельных участках», – отмечает замруководителя налоговой практики АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры» Марк Ровинский. По его словам, суды мотивировали свой отказ тем, что арендатор не может свободно распоряжаться объектом имущества (не может его продать на открытом рынке), а следовательно, не имеет экономического интереса в установлении его рыночной стоимости. «Несмотря на то, что этот подход судов не имеет обоснования, сама тенденция очень настораживала рынок», – говорит он.
Научились спорить
«Столичный арбитраж рассматривает более 3000 кадастровых споров ежегодно, раньше 90% рассмотренных исков были в пользу города. Но негативная практика в последнее время начала меняться в пользу предпринимателей», – утверждает Небольсин. В «Опоре России» это связывают с постановлением президиума ВАС от 11 февраля (опубликовано в июле), признавшим за арендаторами право на оспаривание завышенной кадастровой стоимости. Раньше действовало разъяснение президиума Верховного суда, которое трактовалось так, что арендатор вообще не мог оспорить кадастровую стоимость, но после постановления президиума ВАС предприниматели даже начали выигрывать в апелляции, поясняет Небольсин.
ВАС прямо признал за арендаторами право на оспаривание кадастровой стоимости, чем поставил всё на свои места, соглашается юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнёры» Сергей Картошкин: «Тенденция к отказу арендаторам в защите их прав поменялась на прямо противоположную». Постановление президиума ВАС сыграло позитивную роль и скорректировало ошибки правоприменительной практики, говорит Марк Ровинский.
В первом полугодии 2014 года ситуация для бизнеса действительно улучшилась, констатирует Виталий Можаровский, но связывает это, скорее, с лучшей подготовкой предпринимателей. «Рынок приспособился, истцы начали использовать такие фундаментальные аргументы, как заключения независимых оценщиков с высокой позицией в российских и международных рейтингах, выросло качество отчётов, их стало проще понимать, появилось больше ссылок на другие объекты», – отмечает он.
Результаты мониторинга за 2012-2013 годы показывают, что большая часть решений по судебным искам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принята в пользу истцов, сообщил РБК представитель Росреестра. Он также не связывает это с февральским постановлением ВАС.
На круги своя?
Упразднение ВАС может перечеркнуть положительную для бизнеса практику, опасаются юристы. Эту категорию дел передали в суды общей юрисдикции, которые «всегда достаточно критически относились к попыткам обосновать позицию правовыми позициями ВАС», говорит Сергей Картошкин.
«Иски, поданные до 6 августа, рассматривает арбитражный суд – тех, кто успел, можно считать счастливчиками, их будут рассматривать с учётом постановления ВАС. Те, что после 6 августа уйдут в суды общей юрисдикции, они больше зависят от региональных властей. А регионы не заинтересованы проигрывать эти дела, чтобы не уменьшить поступления в бюджет», – скептичен Алексей Небольсин.